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토지등 분할거래는 권리산정기준일의 어머니(1)
기사입력 19-01-13 23:52   조회 : 398

토지등 분할거래는 권리산정기준일의 어머니  

그 시작은 토지등 분할거래!

그동안 주택건설촉진법에 의해 재건축사업, 도시재개발법에 의한 재개발사업 등으로 혼재해 있던 재건축, 재개발사업을 하나의 법으로 묶어 시행하려는 때였다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법”)이 그것이었는데, 2002년 말에 공포될 예정이었다(실제로 2002.12.30 공포됨).  

200210, 등장한 것이 시범뉴타운(길음, 은평, 왕십리뉴타운)이다.

서울시장인 MB는 아무런 근거 없이 생소했던 뉴타운사업 이름으로 지정하였다. 물론 근거법령이나 조례조차 없었다.   

그 이듬해인 2003315서울시 지역균형발전 지원에 관한 조례가 제정, 시행되면서 시범뉴타운의 근거규정으로 자리 잡았다.

이후부터는 2차 뉴타운사업을 20031118, 같은 날 균형발전촉진지구사업, 3차 뉴타운사업을 20051218, 비슷한 시기인 200512162차 균형발전촉진지구사업을 지정해 나갔다 

국회에서는 노무현정부의 정책에 따라 8.31대책과 강남북 균형발전의 내용을 담은 법률이 도시재정비촉진을 위한 특별법(이하 도시재정비법”)이다. 이 법은 20051230일 제정되어, 그 효력이 200671일부터 발생하였다.

그 내용을 들여다보면 재정비촉진지구를 지정하는데 있어 아무런 요건 없이 면적만 충족되면 가능해, 사실상 부동산투기가 만연했던 것은 당연한 일이었다. 여기에 기존의 뉴타운이나 균형발전촉진지구를 그대로 재정비촉진지구로 인정해 주기까지 했다.

 

- 서울시 뉴타운, 균형발전촉진지구 지정은 토지등분할거래 대상 아님

도시재정비법이 시행된 2006.7.1 이전에 서울시 지역균형발전 지원에 관한 조례에 의한 뉴타운, 균형발전촉진지구로 지정은 법률이 아닌 조례에 의한 것이 아니어서 토지등 분할거래대상이 아니었다.

 

- 도시재정비법에 의한 토지등 분할거래등장

위의 설명과 같이 서울시의 뉴타운, 균형발전촉진지구 지정은 더욱 지구지정을 끌어들여, 도시재정비법에 재정비촉진지구 지정 후에 여러 건축행위가 발생되어 여러 명의 분양신청자가 증가해도 1명만 인정해 주는 규제안을 포함시켰다. 이것이 법 제33조다 

이 법에는 재정비촉진지구로 지정고시일을 토지등 분할거래로 하여, 다음의 어느 하나에 해당하면 신축주택을 공급받을 수 없도록 하였다(법 제33).

200671일부터 규제되었다.

1. 재정비촉진지구의 지정·고시일 이후에 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우

2. 재정비촉진지구의 지정·고시일 이후에 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

3. 재정비촉진지구의 지정·고시일 이후에 주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가되는 경우

4. 재정비촉진지구의 지정·고시일 이후에 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

 

도시재정비법상 재정비촉진지구 지정으로 의제되면, 이 날이 토지등 분할거래기준이 된다.

따라서 재정비촉진지구로만 포함되면 사업진행 가능성이 없는 존치관리구역이나 존치정비구역도 같은 지구지정 고시일이 권리산정기준일이다.   

서울시를 비롯한 경기도 등에서의 재정비촉진지구 지정고시일이 법정 권리산정기준일이다.

20081231일 도시재정비법이 개정되어 재정비촉진지구 지정고시일 외에도 시, 도지사가 따로 정할 수 있도록 바뀌었으나, 사실상 재정비촉진지구에서의 권리산정기준일을 별도로 정한 바 없다는 것이 실무의 태도이다.

 

재정비촉진사업에서의 권리산정기준일(토지등 분할거래)은 다음과 같다.

1. 존치관리구역, 존치정비구역의 경우에도 재정비촉진지구 지정일이 권리산정기준일(토지등 분할거래)(신정재정비촉진지구 내 존치관리구역이 후에 신정4재정비촉진구역으로 변경)

2. 재정비촉진지구의 해제지역이라도 추후 재정비촉진구역이 된 경우, 종전의 재정비촉진지구일이 권리산정기준일. 단 제적된 경우는 그 적용을 받지 않음

3. 재정비촉진지구 변경으로 총괄 지구 면적이 같으면, 권리산정기준일이 같지만, 재정비촉진계획 변경으로 새롭게 재정비촉진지구로 편입된 경우에는 그 변경일이 권리산정기준일임(거여마천지구의 성당지구, 새마을지구)

                                                               도시개발신문 대표  전  연  규


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