헌법재판소는 지난 1999년 10월 21일 종전 도시계획법 제4조(행위 등의 제한)에 대해 헌법불합치 결정을 내렸는바, 사건의 개요와 결정요지는 다음과 같다.

위 위헌소원 심판사건(97헌바26)에 있어서 청구인들은 토지소유자들로서 청구인들이 소유한 토지가 학교시설 부지로 지정된 이래 10년 이상이 지났음에도 사업시행이 되지 아니하는 바람에 그 소유권의 행사가 제한됨으로써 재산상 손해를 입었다고 주장하면서 국가를 상대로 손해배상청구소송을 제기했고, 위 소송 진행 중 청구인들은 법원에 도시계획의 결정ㆍ고시 후 사업시행 전에 그 결정ㆍ고시로 말미암아 재산권 행사에 불이익을 받는 토지소유자에 대해 토지수용에 준하는 손실보상규정을 두거나 상당기간 내에 사업시행을 하지 않는 경우 시설지정 등을 해제하는 규정을 두지 아니한 도시계획법은 재산권 보장에 관한 헌법 제23조에 위배되는 것이라는 이유를 들어 위헌제청을 신청했으나 기각 당했다. 이에 청구인들은 도시계획의 결정ㆍ고시로 인한 토지재산권의 제약에 대해 손실보상규정을 두지 아니한 도시계획법 규정은 헌법의 재산권 보장, 정당보상원칙 등에 위배된다고 주장하면서 위 헌법소원심판을 청구했다.

이에 대해 헌법재판소는 “도시계획시설로 지정된 토지가 나대지인 경우, 토지소유자는 더 이상 그 토지를 종래 허용된 용도(건축)대로 사용할 수 없게 됨으로써 토지의 매도가 사실상 거의 불가능하고 경제적으로 의미 있는 이용가능성이 배제된다.

이러한 경우 사업시행자에 의한 토지매수가 장기간 지체되어 토지소유자에게 토지를 계속 보유하도록 하는 것이 경제적인 관점에서 보아 더 이상 요구될 수 없다면 입법자는 매수청구권이나 수용신청권의 부여, 지정의 해제, 금전적 보상 등 다양한 보상가능성을 통해 재산권에 대한 가혹한 침해를 적절하게 보상해야 한다”며 “토지 재산권의 강화된 사회적 의무와 도시계획의 필요성이란 공익에 비추어 일정한 기간까지는 토지소유자가 도시계획시설결정의 집행지연으로 인한 재산권의 제한을 수인해야 하지만, 일정 기간이 지난 뒤에는 입법자가 보상규정의 제정을 통해 과도한 부담에 대한 보상을 하도록 함으로써 도시계획시설결정에 관한 집행계획은 비로서 헌법상의 재산권 보장과 조화를 이룰 수 있다”고 판단했다.

이에 따라 종전 도시계획법은 2000. 1. 28 전면 개정되면서 토지소유자의 매수청구권과 도시계획시설결정 실효 제도를 새로이 도입했고, 현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 “국토계획법”이라 함)에도 그대로 승계되어 있다.

이에 따라 도시계획시설에 대한 도시관리계획의 결정 고시일부터 10년 이내에 도시계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 도시계획시설의 부지로 되어 있는 토지 중 지목이 대인 토지의 소유자는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수 등에게 토지의 매수를 청구할 수 있으며, 도시계획시설결정이 고시된 도시계획시설에 대해 그 고시일부터 20년이 경과될 때까지 해당 시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 그 도시계획시설결정은 그 고시일부터 20년이 되는 날의 다음날에 효력을 상실하도록 규정하고 있다.

또한 현행 도시개발법 역시 도시개발구역 안에서의 행위제한 규정과 함께 도시개발구역이 지정·고시된 날부터 3년이 되는 날까지 실시계획의 인가를 신청하지 아니하는 경우에는 그 3년이 되는 날의 다음 날에 도시개발구역의 지정이 해제(다만, 도시개발구역이 지정된 후에 개발계획이 수립되는 경우에는 그 기간이 더 길게 규정되어 있음)된 것으로 보도록 규정하고 있다.

하지만 현행 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 함)은 제5조에서 정비구역 안에서 건축물의 건축 등의 행위를 제한하면서도 정비구역 지정의 실효에 대해서는 전혀 규정하지 않고 있다.

그러나 현행 국토계획법에 따를 경우 정비사업은 도시계획시설사업, 도시개발사업과 같이 도시계획사업의 하나이며, 정비구역의 지정으로 건축물의 건축 등의 제한이 가해지고 토지거래계약 허가구역이 지정될 수 있는 등 토지재산권 행사에 엄격한 제한이 가해지고 있다는 점에서 앞에서 언급한 헌법재판소의 입장에 따를 경우 위헌성 시비에서 자유로울 수 없다.

특히 서울에 지정되어 있는 대부분의 도시환경정비구역의 경우 그 지정처분이 1970년경에 이루어졌고 30년 이상 정비사업을 시행하지도 않으면서 건축물의 건축 등 재산권 행사를 막아왔다는 점에서 도시정비법을 개정해 정비구역 지정의 실효제도를 신설할 것을 신중히 고려해 보아야 할 것이다.