정부는 지난 12일 공동주택 관리와 관련된 ‘주택법 시행령 및 동법 시행규칙 개정안’을 입법예고했는바 아래에서는 그 주된 내용과 이에 대한 필자의 의견을 간략히 밝히고자 한다.

주택법 시행령 개정안은 우선 동별 대표자 선출의 공정성을 위해 그동안 관리규약으로 운영돼 오던 동별 대표자 결격사유를 시행령으로 상향 규정해 사회적으로 문제가 있거나, 공정한 의사 결정에 의문이 되는 자에 대해서는 동별 대표자가 될 수 없도록 하고, 입주자대표회의 회장과 감사는 입주자 및 사용자 과반수의 찬성으로 선출, 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되 1회에 한해 중임할 수 있도록 규정했다. 아울러 동별 대표자 선출을 위해 해당 공동주택에 자체 선거관리위원회를 구성할 수 있도록 했으며, 그 선거관리위원회에서는 중앙선거관리위원회 산하의 관할 시·군·구 선거관리위원회에 선거인 명부관리와 투·개표 관리 등을 의뢰할 수 있는 규정을 신설했다
이와 관련해 필자는 우선 가장 근본적인 문제 하나를 제기하고자 하는데, 이는 입주자대표회의의 법적 성격이 무엇인지, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)상의 관리단과의 관계를 어떻게 정의할 것인가 하는 문제이다.

주택법은 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 공동주택 및 건축법에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물의 경우에만 자치관리 또는 위탁관리를 하도록 의무화하면서 이 경우 입주자대표회의를 구성해 그 관리방법을 결정토록 규정하고 있다. 하지만 주택법은 입주자대표회의가 동별 대표자로 구성된 비법인 사단으로서 입주자대표회의 회장이 입주자대표회의를 대표하는 것으로 규정돼 있을 뿐 입주자대표회의가 공동주택 전체 구분소유자 단체인지에 대해서는 침묵을 지키고 있다. 물론 실무에선 입주자대표회의가 집합건물법상 관리단을 대체하는 제도로 이해하고 있으나 이것에 관한 명시적 규정이 존재하는 것은 아니다.

집합건물법은 건물에 대해 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 당연 구성되도록 돼 있고 구분소유자가 10인 이상인 경우에는 관리인을 선임토록 규정돼 있다. 따라서 분양된 공동주택은 원칙적으로 준공 이후 보존등기를 필하는 시점부터 구분소유자로 구성되는 관리단이 구성된다고 봐야 하고, 주택법의 입주자대표회의 구성이 관리단을 대체하는 것으로 의제할 수는 없다. 다만, 필자는 주택법상의 입주자대표회의가 관리단 총회의 기능을 대체하는 대의적 기관으로 볼 여지가 있고 입주자대표회의 회장은 집합건물법상 관리인의 기능을 수행하는 것으로 볼 여지가 있으므로 이에 관한 의제규정을 주택법령에 신설하는 것을 고려해 봐야 할 것으로 생각한다.  

한편 주택법은 동법에 따라 건설된 공동주택이더라도 원칙적으로 20세대 이상 300세대(특별한 경우 150세대) 미만의 공동주택의 경우에는 입주자대표회의를 구성할 의무가 없다. 이 경우 집합건물법이 보충 적용돼 관리인이 선임돼야 함에도 불구하고 입주자대표회의, 주민자치회 등의 법정 외 단체가 설립돼 활동하는 것이 현실이다. 결국 이러한 문제점은 집합건물법상의 관리단과 주택법상의 입주자대표회의 간의 관계에 대한 법률적 규정이 없는 점에 기인한 것이므로 향후 이에 대한 세밀한 법적 검토가 요망된다.

마지막으로 주택법 시행령 개정안은 투명한 공동주택의 관리를 통해 입주자 등의 권익을 보호하기 위해 주택관리업자, 각종 용역 및 공사업체 선정 시 국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법을 따르도록 하고, 관리주체가 관리비 등에 대한 사업계획과 예산안을 수립하는 한편 그 관리비 등의 집행 내용에 대해서는 입주자 및 사용자가 요구할 경우 공인회계사의 감사를 받도록 하는 규정을 새로이 마련했고, 관리규약을 개정하는 경우 시·도지사가 정하는 관리규약준칙과 달라진 내용을 비교해 그 차이점을 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 공개하거나 입주자 등에게 개별 통지하도록 했다.

이는 지금까지 공동주택 관리를 사법(私法)의 영역으로 봐 공법적 개입을 꺼림으로써 공동주택 관리와 관련된 각종 법적 분쟁과 비리가 만연한 현실을 직시하고 이를 개선하기 위한 노력으로서 매우 긍정적인 개정 방향이라고 생각된다. 향후 공동주택 관리가 공법(公法)의 영역으로서 새로운 평가를 받기를 기대해 본다.