정비기반시설 감정평가 중 용도폐지가 없는 경우

1. 사안의 쟁점

①용도폐지 정비기반시설이 없는 경우에 새로이 설치하는 정비기반시설을 반드시 감정평가를 통하여 가액 확정이 필요한지 여부② 한 군데 만의 감정평가 업자가 평가가 가능한지

2. 법적규정 검토

사안 ①

가. 용도폐지가 있는 경우에 신설 감정평가 필수 여부

용도폐지되는 정비기반시설이 있는 경우에는 새로 설치하는 정비기반시설 설치비용 범위내에서 무상양도의 금액을 비교해야 하므로 감정평가를 통한 가액 확정이 필수적이다.

나. 용도폐지가 없는 경우에 신설 감정평가 필수 여부

① 용도폐지가 없으므로 설치비용에 상당하는 범위를 비교해 볼 필요가 없기 때문에 필수는 아니다.

② 사업시행계획 서류에 가액은 필수적 기입사항이 아니하므로 가액확정은 필수는 아니다.

-도정법 시행규칙 별지 제8호 서식중 일부 발췌

사안 ②

11호에 따라 용도폐지는 반드시 둘 이상의 평가법인등의 감정평가서가 필요하나, 새로 설치할 정비기반시설의 설비비용 계산서에는 문언을 그대로 해석하면 둘 이상의 감정평가법인 등의 감정평가서가 반드시 필요한 것은 아닌 것으로 판단된다.

3. 실무적 검토

가. 사업시행계획인가

- 자료출처: 과천시, 과천주공 4단지 사업시행계획인가고시문 중 발췌

정비기반시설 및 토지 등의 귀속(새로이 설치할 정비기반시설)의 종류, 규모, 시설명, 위치, 비용부담자/부담내용, 비고를 기재하여 고시한다. 따로이 금액을 적거나 하지는 아니하고 비용부담자가 조합인지를 분명히 밝히는 것이 중요하고 내용을 구체적으로 기재한다. 인허가권자 입장에서 판단사항으로 보여진다.

나. 관리처분계획 인가

-자료출처: 과천시, 과천주공 4단지 관리처분계획인가서중 발췌

용도폐지 정비기반시설이 없는 경우에는 ‘해당없음’ 표기하고 새로이 설치할 정비기반시설의 종류, 규모, 위치, 비용부담자/부담내용만 표기하면 된다. 따로이 금액을 적거나 하지는 아니하고 비용부담자가 조합인지를 분명히 밝히는 것이 중요한데 인허가권자 입장에서 판단사항으로 보여진다.

다. 사업비 검토

정비기반시설을 새로이 설치하여 해당 지자체에 무상으로 귀속시켜야 하는 조합 입장에서는 설치하는데 들어가는 사업비의 항목 중 하나이므로 이를 제대로 계산하여 사업시행계획인가 당시에 적정한 사업비로 계산해놓을 필요는 있다.

4. 결론

정비기반시설 중 용도폐지 대상이 없는 경우에는 해당 지자체의 사업시행계획 인가 서류에 신설기반 시설 가액이 반드시 필요하다고는 볼 수 없다. 다만, 지자체가 보상비용을 포함한 설치비용 계산서의 정확한 비용 적산과 해당 서류를 필수적으로 요구할 경우에는 감정평가서를 첨부하여햐 하므로 재량의 범위라고 할 수 있다. 조합의 경우에는 신설기반시설 감정평가를 통하여 수수료가 지급되므로 비용 항목이라 사전에 지자체와 긴밀히 협의하여 진행할 필요가 있다.

이와 별도로 용도폐지 대상이 없더라도 신설기반시설 가액(소지의 보상비용의 시가가액)이 절대적으로 필요한 시점이 있는데 바로 법인세 과표 산정 시점이다. 통상 일반분양분의 수익인식시기인 법인세 산정 시점에 필요하다. 해당 가액은 일반분양에 해당하는 손금 비용 계산을 위하여 필요하다.

신설(무상귀속) 부분의 가액과 관련된 법인세 판단 근거는 아래의 판례를 참고하면 된다.

도시 및 주거환경정비법 상의 정비사업조합은 도시정비법이 정하는 바에 따라 해당 지자체로부터 정비사업시행으로 인하여 용도폐지되는 정비기반시설을 무상으로 양도 받고, 이 사건 공사로 새로이 설치한 정비기반시설을 해당 지자체에 무상으로 양도하였는데, 정비사업조합이 해당 지자체에 무상으로 귀속시킨 토지의 가액이 해당 지자체로부터 무상 취득한 토지의 가액보다 더 크므로 그 차액 중 수익사업 해당 부분을 반영하여 법인세를 재산정하여야 한다(부산고등법원-2018-누-20238).

더불어, 분양가 상한제 대상 지역이라면 분양가 상한제를 위한 택지비 가산비 산정에 필요할 수 있다. 분양가 상한제 적용 지역이 아니라면 이 또한 무관하다.

권영진 평가사(중앙감정평가법인)