도시정비법이 개정·공포된 것이 지난 2월 6일이었는데 또 다시 도시정비법 개정 법률안이 지난 4월 24일 국회 국토해양위원회를 통과해 본회의 통과만 남겨 놓고 있다. 법적 안정성이라는 측면에서 보면 매우 유감스러운 일이지만 용산 참사 이후 정부가 발표한 세입자 보호 방안 등을 반영하기 위한 입법이라는 점에서 불가피한 측면도 있다고 생각된다.

 

이에 지난 4월 24일 국회 국토해양위원회를 통과한 도시정비법 개정 법률안의 주요 내용을 살펴보고 이에 따른 필자의 사견을 아울러 밝혀 보고자 한다.

우선 도시정비법 개정 법률안은 세입자의 권리를 보장하기 위한 다양한 조문들을 신설하고 있는바, 종전에는 도시환경정비사업의 경우 기존 건축물에 주택이 포함돼 있지 않은 경우 사업시행자가 사업시행계획서를 작성함에 있어 임시수용시설을 포함한 주민이주대책, 세입자의 주거대책 및 임대주택의 건설계획을 포함하지 아니할 수 있었지만 앞으로는 도시환경정비사업의 경우에도 동 내용을 반드시 포함하도록 하고, ‘세입자의 주거대책’을 ‘상가 세입자를 포함한 세입자의 주거 및 이주대책’으로 확대했다.

하지만 도시정비법은 구체적으로 이주대책과 주거대책이 어떻게 다른 것인지, 이주대책과 주거대책의 구체적인 내용이 무엇인지는 침묵을 지키고 있다. 물론 이주대책 및 주거대책의 구체적 내용은 해당 정비구역의 특성과 정비사업의 유형에 따라 달라질 수 있는 것이지만 최소한 그 개념적 범주만이라도 추상적으로 선언하는 것이 옳다.

아울러 도시정비법 개정안은 사업시행자가 정비사업조합인 경우에도 순환정비방식을 적용할 수 있도록 정비사업조합이 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 주택공사 등이 보유한 공공임대주택을 순환용 주택으로 우선 공급할 것을 요청할 수 있도록 규정하고 있다.

 

다만, 이러한 순환정비방식에 관한 규정 개정에도 불구하고 주택공사 등이 사업시행자인 경우에도 정비구역 인근에 확보된 공공임대주택이 거의 없어 순환정비방식이 활성화 되지 못하고 있다는 점을 고려하면 정비사업조합이 주택공사 등에게 공공임대주택을 순환용 주택으로 우선 공급을 요청할 수 있도록 한 규정 역시 선언적 의미에 그칠 가능성이 높다. 따라서 주택공사 등이 순환용 주택 목적의 공공임대주택을 우선 확보할 수 있는 정책적 방안이 시급히 모색돼야 한다.

다음으로 도시정비법 개정안은 정비사업의 시행에 따른 손실보상과 관련해 대통령령으로 ‘손실보상의 절차’에 관한 특례만 따로 정할 수 있도록 지난 2월 6일 개정된 내용을 또 다시 개정해 ‘손실보상의 기준 및 절차’에 관한 특례를 따로 정할 수 있도록 하고 있다.

 

따라서 앞으로는 도시정비사업의 경우 토지보상법과 달리 손실보상을 할 수 있도록 하는 한편 사업시행자가 이러한 손실보상의 기준 이상으로 세입자에게 주거이전비를 지급하거나 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우 해당 정비구역에 적용되는 용적률의 125% 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 용적률을 완화해 정할 수 있도록 규정하고 있다.

이러한 도시정비법 개정안에 따라 정비구역 안의 세입자나 상가세입자의 경우 토지보상법과 비교해 주거이전비나 영업보상에 있어 상당한 특혜를 보장받게 됐다.

 

하지만 도시정비법이 비록 용적률의 특례를 인정해 준다고 하지만 세입자나 상가세입자에게 토지보상법 및 도시정비법 시행령이 정하는 기준 이상으로 보상을 요구할 수 있는 법적 근거를 인정해줌에 따라 사업시행자로서는 세입자와 상가세입자로부터 집단적인 보상비 협상을 요구받게 될 것이고 이로 인해 사업비 증가뿐만 아니라 전체 사업 일정이 지연되는 현상을 피하지 못할 것이 명확하다.

 

도시정비법 개정안은 세입자에 대한 보상비 증가를 용적률 특례로 해결함으로써 사업시행자의 부담을 덜어주고자 하는 취지이겠지만 세입자나 상가 세입자의 집단화를 초래하고 이로 인한 토지 등 소유자와 세입자 간의 갈등이 더욱 표면화 되는 부작용을 초래할 우려가 있다.

마지막으로 도시정비법 개정안은 정비사업의 시행으로 인해 발생된 분쟁의 조정을 위해 해당 시·군·자치구에 도시분쟁조정위원회를 두도록 하고 있지만, 분쟁 당사자가 조정을 신청하지 않거나 조정을 신청했더라도 조정안을 거부하는 경우 아무 실효성이 없다는 점에서 큰 의미를 두긴 어렵다.