2) 재건축사업
영 제33조제1항제2호
◆가목
소유권 또는 구분소유권을 여럿이서 공유하는 경우 : 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
◆나목
1인이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우 ; 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계 없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것
▪ 구분소유권에 지상권 있어도 재건축사업에선 대표자 선정 동의서 필요 없다
구분소유권에 지상권이 설정되어 있는 경우 재개발사업과 같이 소유자와 지상권자를 대표하는 1인을 선정하여야 할까?
재건축사업의 경우 재개발사업에 규정되어 있는 “토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것(영 제33조제1항나목)”이 없어, 대표하는 1인을 선정할 필요가지 없다.
토지등소유자의 동의 여부만 족하며, 대표자 선정동의서는 필요 없다.
◆다목
둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우 : 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 할 것
3) 재건축·재개발 공통(동의 간주, 소재불명자, 국공유지)
영 제33조제1항제3호 내지 제5호
◆3호
추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자/추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 것
◆4호
토지건물등기사항증명서, 건물등기사항증명서, 토지대장 또는 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기록이 없고 기록된 주소가 현재 주소와 다른 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자 : -토지등소유자의 수 또는 공유자 수에서 제외할 것
◆5호
종전 : 국·공유지에 대해서는 그 재산관리청 각각을 토지등소유자로 산정할 것
현행 : 국ㆍ공유지에 대해서는 그 재산관리청 각각을 토지등소유자로 산정할 것. 이 경우 재산관리청은 동의 요청을 받은 날부터 30일 이내에 동의 여부를 표시하지 않으면 동의한 것으로 본다.
현행 제5호는 2024.12.17 개정 시행령의 규정이다.
이와 관련된 대표적 사례로 용산구 갈월6획지 도시정비형 재개발사업에서 “국공유지 자동 동의”란 제목으로 기사화된 바 있다.
종전 서울시 도시정비조례
제6조(정비구역지정의 입안을 위한 주민제안) ① 영 제13조의2에 따라 구청장에게 정비계획의 입안을 제안하려는 때에는 해당 지역 토지등소유자의 2/3 이상 및 토지면적의 1/2 이상 소유자의 동의를 얻어야 한다.<개정 2012.1.5.>
③ 제1항에 따른 동의자의 산정방법 등은 영 제28조의 규정을 준용한다. 다만, 국·공유지는 동의자 수 및 동의면적 산정에서 제외한다. <개정 2012.1.5.>
서울시는 2018.7.19 도시정비조례의 전부개정, 시행으로 도시정비조례 제6조제3항 “국공유지는 동의자 수(60%→50%) 및 동의면적(1/2) 산정에서 제외한다”는 규정이 삭제되어 오늘에 이르고 있다.
“국·공유지는 동의자 수 및 동의면적 산정에서 제외한다”는 의미는 동의 총량에는 포함되지만 동의 대상이 아닌 것(동의를 받을 수 없음)으로 산정하라는 의미였다. 입안제안 동의율은 그만큼 더 걷어야 충족할 수 있어 어려웠다.
▪국·공유지 재산관리청이 30일 이내 동의 없으면 동의로 의제
여기에 2024.12.17 시행된 개정 도시정비법 시행령 제33조제1항제5호인 “국·공유지에 대해서는 그 재산관리청 각각을 토지등소유자로 산정할 것. 이 경우 재산관리청은 동의 요청을 받은 날부터 30일 이내에 동의 여부를 표시하지 않으면 동의한 것으로 본다.”는 규정이 결합하여 그 입안제안 요건이 완화되었다.
인천시의 경우 도시정비조례 제9조(정비계획 입안의 제안)제1항에서 토지등소유자 60% 및 토지면적의 1/2 이상 동의를 받도록 하였지만, 국·공유지에 대한 규정이 없었다. 다만, 제4항에서 그 산정방법 등에 대해선 영 제33조에 따르도록 하였다.
Q. 정비계획 입안, 추진위원회 구성, 조합설립 단계에서 국·공유지 재산관리청의 동의 시점은?
A. 도시정비법 시행령 제33조제1항제5호에 따르면, 법 제36조제1항(추진위원회, 조합설립 등), 이 영 제12조(정비계획 입안제안)에 따른 국ㆍ공유지에 대해 그 재산관리청 각각을 토지등소유자로 산정할 것. 이 경우 재산관리청은 동의 요청을 받은 날부터 30일 이내에 동의 여부를 표시하지 않으면 동의한 것으로 본다고 규정하고 있음(서울시 주거정비과 2025.1.6).
<머니투데이 24.1.23>
재개발 반대 더 많아도 '국공유지 자동 동의'…용산구 시끌시끌 왜
정비사업을 제안하기 위해서는 일정 수준의 동의율이 필요하다. 그런데 국공유지의 경우 특별한 회신이 없으면 동의로 간주하고 동의율에 포함해 사업을 진행하면서 논란이 벌어진다. 지자체는 가능하다는 입장이지만 정비사업을 반대하는 일부 토지주는 심각한 재산권 침해라며 반발한다.
▮노후계획도시정비 선도지구 선정 공모
◆분당 공유자와 선도지구 지정·지정개발자 동의
도시정비법 시행령 제33조제1항
중동 1기신도시 선도지구 선정 관련, 동의율 산정을 분당, 평촌 등 다른 1기 신도시와 같이 도시정비법 시행령 제33조제1항에 의해 산정하도록 하였다.
따라서, 선도지구 동의서 작성을 하면서 도시정비법 시행령 제22조제1항제2호의 가, 나, 다목과 공동사항인 제33조제1항제3호 내지 제5호를 적용하도록 하였다.
부천시 공고 제2024-1819호
중동 1기 신도시 노후계획도시정비 선도지구 선정 공모 공고
부천시는 2024.4.27 시행된 「노후계획도시정비법」과 2024.5.22 ‘국토부-경기도-1기 신도시-한국토지주택공사 단체장 간담회’에서 발표한 「1기 신도시 정비 선도지구 선정계획」에 따라 “중동 1기 신도시 노후계획도시정비 선도지구” 선정을 위하여 다음과 같이 공모하오니 관심 있는 주민의 많은 참여를 바람.
2024. 6. 25
부 천 시 장
1. 공모개요
공 모 명 : 중동 1기 신도시 노후계획도시정비 선도지구 선정 공모
접수기간 : 2024.9.23. ~ 9.27(5일간, 9시~18시까지)
공모대상 : 선도지구 선정 평가 대상구역(별첨1)
신청자격 : 대상구역 내 전체 토지등소유자의 50% 이상 동의를 받은 구역
-(대상구역) 선도지구 선정 평가 대상구역에 따른 구역 전체를 대상으로 하고 해당 구역의 일부를 분할하거나 제외 불가
-(리모델링조합) 대상구역 내 「주택법」에 따른 리모델링 조합이 설립되었거나 설립을 신청한 공동주택 단지는 제외하고 동의를 진행
-(공공임대주택) 공공임대주택 또는 공공임대주택과 혼합된 공동주택단지는 국토교통부에서 별도의 정비방안을 마련(연내)할 것으로 금번 공모에서 제외
-(동의율 산정기준) 도시정비법 시행령 제33조제1항에 따른 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법에 따름
-(동의서 철회) 토지등소유자가 첨부된 공모신청 동의 철회서(서식8)를 작성하여 공모 신청기간 내에 접수처에 직접 방문하여 제출하여야 함
※ 신청기간 내(9.23.~27.)에 접수된 철회서만 인정하고 기간 도과 후 접수분은 불인정
2. 각종 정비사업의 동의율 및 반대 동의율
▮(서울시)주택정비형 재개발사업 정비계획
정비계획 입안제안: 토지등소유자 50% 및 토지면적의 1/2 이상
입안 재검토: 토지등소유자의 20% 이상 반대, 공공재개발사업은 토지등소유자 25% 이상 반대
입안 취소: 토지등소유자의 25% 이상 반대 또는 토지면적의 1/2 이상 반대, 공공재개발사업은 토지등소유자의 30% 이상 반대 또는 토지면적의 1/2 이상 반대
서울시는 2025 정비기본계획(주거환경정비사업 부문)의 변경을 통하여 정비계획 입안동의 요건을 토지등소유자 수 및 토지면적의 1/2 이상으로 완화하고, 입안 반대를 위한 입안 재검토 요건(토지등소유자의 20% 이상 반대, 공공재개발사업은 토지등소유자 25% 이상 반대) 및 입안 취소 요건(토지등소유자의 25% 이상 반대 또는 토지면적의 1/2 이상 반대, 공공재개발사업은 토지등소유자의 30% 이상 반대 또는 토지면적의 1/2 이상 반대)을 신설하였다.
▮모아타운(대표적 소규모주택관리계획의 가로주택정비사업)
주민제안방식의 동의요건은 토지등소유자 수의 60% 및 토지면적의 1/2 이상이며, 사업예정구역별 토지등소유자의 25% 이상 및 토지면적 1/3 이상 반대하는 경우 모아타운 철회가 가능하다.
Q. 주택정비형 재개발사업 외에 재건축사업, 도시정비형 재개발사업 정비계획 입안 제안 동의의 재검토, 취소 기준은?
A. 정비계획 입안 동의 시 입안 재검토 및 입안 취소 요건은 주택정비형 재개발사업에 한하여 적용되는바, 재건축사업과 도시정비형 재개발사업은 서울시 도시정비조례 제14조제1항 및 제3항에 따라 구청장에게 입안 제안(토지등소유자의 50% 이상 및 토지면적의 1/2 이상 동의를 받아 정비계획도서, 계획설명서, 정비계획 입안 시 조사내용 및 그 밖의 필요한 서류를 첨부)하여야 함.
다만, 질의하신 입안 제안 동의의 재검토, 취소 기준은 현행 법령상 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 입안 제안 동의의 철회 또는 반대의사 표시 시기(해당 동의에 따른 인·허가 신청 전까지) 및 그 방법(철회서에 성명 기재, 지장 날인 후 신분증명서 사본 첨부하여 구청장에게 내용증명 발송)에 관한 규정인 「도정법 시행령」 제33조제2항제1호 및 제3항을 참고바람(서울시 주거정비과 2025.4.3).
Q. 재개발사업의 정비구역 지정을 위한 도시계획위원회 심의 이후 단계에서 토지등소유자가 제출한 정비계획 입안 동의서를 철회할 수 있는지?
A. 24.2.22.[2025 서울시 정비기본계획(주거환경정비사업 부문)]의 ‘정비계획 입안 동의서’를 변경·시행하였으며, 해당 동의서에 도정법 제8조에 따른 정비구역 지정 신청 전까지 철회가 가능하다고 정하고 있음.
따라서, 질의의 경우 정비구역 지정 신청 이후 단계에 해당하므로, 정비계획 입안 동의서를 철회할 수 없을 것으로 사료됨(서울시 주거정비과 2025.2.21).
<계속>
