전연규 대표의 서울 재건축‧재개발 30년사<21>
<개정판>
▮행위제한 관련 개정 연혁
1) 도시정비법 시행 이전
재건축사업에 있어서 주택건설촉진법상 행위제한에 대한 별다른 규정이 없었지만, 구 도시재개발법에선 투기 방지대책의 규정이 있었다. 하지만 지금과 같은 행위제한 규정은 없었다.
도시재개발법[시행 1996.6.30.][법률 제5116호, 1995.12.29 전부개정]
제52조(투기방지대책 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 재개발구역 안에서 투기과열이 우려된다고 판단할 때에는 제6조제1항에 의하여 신고된 내용을 시행자로 하여금 제출하게 할 수 있다.
② 시장·군수 또는 구청장은 제1항에 의하여 제출받은 신고내용 및 거래동향을 관할세무서에 통보하여야 한다. 시장·군수 또는 구청장이 직접 재개발사업을 시행하는 경우에도 또한 같다.
2) 2003.7.1.~2009.8.6
도시정비법 시행 초기 법률제명인 ‘건축제한’이 이후 행위제한등’으로 바뀜
▮법[시행 2003.7.1.][법률 제6852호, 2002.12.30. 제정]
행위제한이 아닌 건축법상 건축제한으로 시작(2003.7.1.~2006.6.7.)
아래 도시정비법 제5조인 법률제명에서 알 수 있듯이. 위법 양태를 건축법에서 찾았다.
법 제5조(정비구역 안에서의 건축제한) 정비구역의 지정․고시가 있은 날부터 당해 정비구역 안에는 정비계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없다. 다만, 시장·군수가 정비사업의 시행에 지장이 없다고 판단하여 허가하는 경우에는 그러하지 아니하다.
도시정비법 시행 초기에 정비구역 지정․고시 이후 건축제한(건축물 또는 건축물의 설치 행위)규제를 두면서 이를 위반한 행위에 대해 형사처벌 규정을 두었다
법 제85조(벌칙) 다음 각 호의 1에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제5조에 따른 시장·군수의 허가를 받지 아니하고 건축물을 건축한 자
정비구역 지정·고시 이후 건축제한 위반에 대해 형사처벌 규정을 두었으나, 구역지정 이전에는 규제가 없었다.
구체적 실현방법으로 정비계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없다고 하면서 그 근거규정을 건축법 제12조제2항에서 찾았다. 건축허가 또는 건축물의 착공을 제한하는 경우 그 제한기간은 2년 이내로 하며, 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 그 제한기간을 연장할 수 있었다. 이 조문은 제18조에서 현재는 제12조(건축허가의 제한등)로 조 이동하였다.
건축법[시행 2005.5.26.] [법률 제7511호, 2005.5.26 일부개정]
제12조(건축허가의 제한 등<개정 2005.5.26.>) ① 생략
② 시ㆍ도지사는 지역계획 또는 도시계획상 특히 필요하다고 인정하는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다. <개정 2005.5.26.>
③ 제1항 또는 제2항에 따라 건축허가 또는 건축물의 착공을 제한하는 경우 그 제한기간은 2년 이내로 한다. 다만, 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 그 제한기간을 연장할 수 있다. <신설 2005.5.26.>
⑤ 생략
▮법[시행 2006.6.8][법률 제7715호, 2005.12.7 타법개정]
토지이용규제기본법 시행으로 도시정비법에 의한 행위제한등으로 규정
2005.12.7 토지이용규제기본법이 제정·시행(2006.6.8.)되면서, 도시정비법 제5조도 토지이용규제기본법 제7조(사업지구 안에서의 행위제한 등)와 같이 개정되었다.
‘건축허가 제한→‘행위제한등’으로서 ‘정비계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없다’는 규정 대신, 구체적인 ‘건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아 놓는 행위 등 대통령령이 정하는 행위’로 규제대상이 확장되었다.
법 제5조(행위제한 등) ① 정비구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등 대통령령이 정하는 행위를 하고자 하는 자는 시장·군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 제1항에 불구하고 허가를 받지 아니하고 이를 할 수 있다.
1. 재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치를 위하여 하는 행위
2. 그밖에 대통령령이 정하는 행위
③ 제1항에 따라 허가를 받아야 하는 행위로서 정비구역의 지정 및 고시 당시 이미 관계 법령에 따라 행위허가를 받았거나 허가를 받을 필요가 없는 행위에 관하여 그 공사 또는 사업에 착수한 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수에게 신고한 후 이를 계속 시행할 수 있다.
④ 시장·군수는 제1항을 위반한 자에 대하여 원상회복을 명할 수 있다. 이 경우 명령을 받은 자가 그 의무를 이행하지 아니하는 때에는 시장·군수는 「행정대집행법」에 따라 이를 대집행할 수 있다.
정비구역 내 행위제한을 위반한 자에 대해선 원상회복을 명할 수 있으며, 행정대집행법에 의한 대집행이 가능한 규정이 신설됐다. 다만 정비예정구역에서는 해당되지 않았다.
▲ 행정대집행법
대집행(代執行)은 행정상 강제집행의 일종으로, 행정상의 의무자가 그 의무를 이행하지 않는 경우에 행정청(行政廳)이 스스로 그 의무자에 갈음하여 그 의무내용을 실현하거나 제3자로 하여금 그것을 대행케 하여 그 비용을 의무자로부터 징수하는 방법이다.
대집행을 할 수 있는 의무는 그 성질상 대체적인 작위의무에 한한다.
실제상 가옥의 제거(철거) 이전이나 토지의 원상회복 등의 의무의 집행에 이용된다. 대집행의 일반적 요건과 절차에 관하여는 행정대집행법에 규정되어 있다. 기타 개개의 법령 속에 특별한 대집행절차가 규정되어 있는 경우도 있다(예；토지수용법·군사시설보호법).
행정대집행 절차
3) 2009.8.7.~2024.1.29
정비예정구역에도 행위제한 대상 포함
위반해도 행정대집행이나 형사처벌 규정 없음
종전과 달리 정비예정구역에서 행위제한 규정을 두었다. 다만, 현행과 달리 그 당시 “건축물의 건축, 토지의 분할”로 한정되었다.
이 영향으로 정비예정구역 내 상가지분쪼개기가 늘어나는 배경이 되었다.
법 제5조(행위제한 등) ①~⑦ 생략
⑦ 국토부장관, 시․도지사 또는 시장․군수는 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입 방지를 위하여 제3조제3항에 따라 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1회에 한하여 1년의 범위 안에서 연장할 수 있다)을 정하여 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 다음 각 호의 행위를 제한할 수 있다. <신설 2009.2.6>
1. 건축물의 건축
2. 토지의 분할
정비구역 이전인 정비기본계획 수립․고시(정비예정구역을 말함)된 경우라도 일정한 시점을 정하여 행위를 제한하고 신축주택의 분양권을 제한하여 부동산 투기세력의 유입 차단을 목적으로 2009.8.7 법 개정, 시행으로 제5조에 제7항을 신설하였다.
이 당시 서울시는 도시정비조례상 자체 권리산정기준일(도시정비조례 시행일인 2003.12.30.)을 사용해 왔으나, 정비예정구역에 행위제한을 적용하면서 법 제50조의2(주택등 건축물의 분양 받을 권리산정기준일)을 2009.8.7. 신설했다.
이는 행위제한 규정과 밀접한 관계를 갖도록 했다.
법 개정 이후에도 서울시는 도시정비조례 시행일인 2003.12.31을 자체 권리산정기준일로 사용해 오다가, 2010.7.15.에야 조례를 변경해 법 제50조의2를 재개발 분양대상기준으로 삼아서 현재에 이르고 있다.
법 제50조의2(주택등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일) ① 정비사업으로 인하여 주택 등 건축물을 공급하는 경우 제4조제4항에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기억제를 위하여 기본계획수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”)의 다음 날부터 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지 또는 주택등 건축물의 분양받을 권리는 기준일을 기준으로 산정한다.
1. 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우
2. 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
3. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
4. 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우
행위제한이나 권리산정기준일 등은 주로 재개발사업에 관련된 것이며, 재건축사업에 대한 규정은 없었다. 다만, 토지의 분할, 건축물의 건축에 상기지분쪼개기하 해당하는지가 쟁점이었다.
이 영향 등으로 공동주택 주택단지 내 상가의 상기지분쪼개기가 극성해 지면서 이를 토지의 분할이나 건축물의 건축에 해당하는지 그 해석이 갈리면서, 2023년부터 강남구 등에서 이를 규제하기 위한 개정법안을 준비해 왔다.
<계속>
