‘재건축·재개발 촉진특례법’ 제정, 인허가 절차 통합
‘기본계획’·‘정비계획’ 동시 처리‧‘사업시행’·‘관리처분’ 동시 수립
재건축 조합설립 동의, 전체 75%→70% · 동별 1/2→1/3 완화
공사비분쟁 차단 등 사업 지연 방지 대책 마련
초기사업비‧공사비 융자지원 확대…주택연금으로 분담금 납부
‘재건축 부담금 폐지법안’ 6월 국회 발의
1기 신도시 선도지구, 2027년 착공 목표…매년 물량 선정
정부가 재건축·재개발 사업 속도를 높이기 위해 별도의 ‘재건축‧재개발 촉진특례법’ 제정을 본격 추진한다. 또 ‘재건축 부담금 폐지’를 추진하고 주택연금을 활용해 조합원 추가분담금 납부도 허용하기로 했다.
국토부는 이 같은 내용이 담긴 ‘국민주거 안정을 위한 주택공급 확대방안’을 지난 8일 발표했다. 주택공급 확대를 위한 방안으로 특례법을 만들어 사업 절차를 대폭 간소화하고, 용적률 인센티브 등을 확대해 사업성을 제고하겠다는 방침이다. 서울 도심 주택공급 확대를 위해 재건축·재개발 등 정비사업을 더욱 속도감 있게 추진하겠다는 게 국토부 설명이다.
◆‘재건축·재개발 촉진특례법’ 제정 추진‧인허가 절차 통합
먼저 ‘재건축·재개발 촉진특례법(가칭)’을 제정해 서울에서 진행 중인 재건축·재개발사업 37만호 추진에 속도를 높이기로 했다. 사업 단계별 복합한 절차를 간소화해 속도를 높인다는 방침이다.
이를 위해 ‘기본계획’과 ‘정비계획’ 동시 처리를 허용하고, 조합 설립 후 단계적으로 수립해 인가하는 ‘사업시행계획’과 ‘관리처분계획’의 동시 수립도 허용키로 했다.
정비계획수립 시 분담금 추산 등 시간 소요가 많은 절차는 간소화해 대표 유형의 분담금만 산정, 조합설립 시 세대별로 산정키로 했다.
◆재건축 조합 설립 동의, 전체 75% → 70% · 동별 1/2 → 1/3
또 재건축 조합 설립 동의 요건을 현행 75%에서 70%, 동별 요건은 1/2에서 1/3로 완화하고, 조합설립 동의 간주 범위도 ‘정비구역 입안요청, 정비계획 입안제안 동의’도 포함하기로 했다.
지자체가 사업추진 주체에게 토지등소유자 정보를 제공할 수 있는 근거를 신설하고, 총회 시 전자의결도 허용하기로 했다.
통합심의 및 인허가 의제 대상도 확대하고 사업시행기간 조정도 인가 없이 신고로 처리할 수 있게 할 예정이다. 관리처분인가 신청 전에도 총회 의결로 타당성 검증을 신청할 수 있도록 허용 하고, 분양공고 통지 기한도 현행 120일에서 90일로 단축하기로 했다.
인허가 법정 처리기한 관리도 강화된다. 광역 지자체에 ‘합동조정회의’를 신설, 협의가 지연될 경우 국토부가 직접 조정에 나서기로 했다. 인허가 상담, 합동조정회의 및 관계기관 협의 지원, 업무 지연 등의 방지를 위해 지자체, 국토부에 지원센터도 설치된다.
◆공사비분쟁 차단 등 사업 지연 방지 대책 마련
사업 지연 방지를 위한 지자체 중심 관리체계도 구축된다.
먼저 공사비 분쟁으로 인한 사업 지연이 발생하지 않도록 방안도 마련한다. 도급계약 체결 및 10% 이상 증액요청이 발생 시 내역과 사유를 지자체에 제출하고 한국부동산원 공사비 검증과 연계 검토하기로 했다.
빠르고 내실 있는 공사비 검증을 위해 ‘공사비 검증 지원단’을 부동산원에 신설하고 전문인력도 2배 이상 확대하기로 했다. 일정 규모(1000세대) 이상 사업장에 공사비 갈등이 발생할 경우 현장 갈등을 조율할 전문가 파견도 의무화한다.
또 임원 해임총회 개최 시 지자체에 신고하도록 하고, 해임 시 지자체는 조합 정상화 방안(전문조합관리인 선임 등)을 지원하기로 했다.
◆초기사업비‧공사비 등 융자지원 확대…주택연금으로 분담금 납부
재건축‧재개발 등 정비사업에 대한 세제·금융지원도 강화한다.
사업계획 수립 용역비, 총회 개최비, 정비관리업체 용역비 등 초기사업비를 구역당 50억원 이내에서 기금에서 융자받을 수 있도록 하고, 정비사업 대출보증 규모도 연 20조원으로 확대하기로 했다.
설계·계획비 등 면적 등에 따라 최대 보증한도를 60억원으로 확대하고, 사업추진 과정에서 공사비 인상 등으로 추가 대출보증이 필요한 경우 총사업비의 60% 이내에서 추가 보증을 실시하기로 했다.
또 주택연금 가입자가 정비사업 분담금을 납부할 수 있도록 주택연금 개별인출 목적과 한도를 확대한다. 이 경우 한도를 70%까지 늘린다
취득세도 감면될 예정이다. 조합(사업자)과 1주택 원조합원에 대해 취득세를 감면할 수 있도록 개선한다. 이에 규제지역 외 지역에 한해 분양가 12억원 이하일 경우 취득세를 최대 40% 범위 내에서 감면하기로 했다.
◆법적상한 용적률 한시적 확대…법적상한에서 30% 추가
용적률 추가 완화도 대폭 확대된다. 정비사업의 최대 용적률을 법적상한 기준 일반 정비사업은 300%→330%, 역세권은 360%→390% 까지 추가 허용하기로 했다. 단 3년 한시로 완화하되, 규제지역과 대책발표일 이전에 사업계획인가 신청한 곳은 제외된다.
용적률 완화에 따라 의무 공급해야 하는 임대주택 비율도 사업성을 고려해 차등 완화하고, 임대주택 인수가격도 현행 대비 1.4배로 높이기로 했다. 더불어 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한, 공원녹지 확보기준을 완화할 수 있게 했다.
또 전용면적 85㎡ 이하 주택 공급 의무를 폐지하고, 주상복합으로 재건축 하는 경우 아파트와 업무‧문화시설 등 다양한 시설이 함께 설치될 수 있도록 건축물 용도제한도 폐지된다.
재건축 부담금 폐지도 추진한다. 현재 재건축부담금 폐지 법안이 지난 6월 발의돼 국회에 계류 중이다.
◆1기 신도시 선도지구, 2027년 착공 목표…매년 물량 선정
1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 정비도 본격 추진한다.
우선 국토부 기본방침과 1기 신도시별 지자체 기본계획을 8월부터 공개하고, 총 12조원 규모의 미래도시펀드를 올해 완료해 2025년부터 펀드 조성을 위한 투자 설명회를 추진하기로 했다.
또 오는 11월까지 1기 신도시 정비 선도지구 2만6000호+α(최대 3만9000호)를 선정하고, 2025년 이후에도 매년 일정 물량을 선정해 사업을 추진한다는 계획이다. 올해 선정된 선도지구는 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 사업시행인가를 거쳐 2027년 착공을 목표로 추진한다.
또한 올 하반기 중 부산·인천·대전·수원·용인·안산 등 6개 지자체 관내 노후계획도시 기본계획 수립에 착수하고, 미래도시지원센터도 전국 노후계획도시로 확대하기로 했다.
이에 따라 국토부는 2029년까지 인허가 8만8000호, 착공 4만6000호를 목표로 추진하고, 1기 신도시 정비를 통해 2035년까지 수도권에 총 10만호 이상을 추가로 공급한다는 계획이다.
-편집부-
