■ 조합정관으로 정할 수 있는 사항

 

도시정비법령에서 조합정관으로 정할 수 있는 사항을 다음과 같이 규정하고 있다.

 

또한, 법령에서 임의규정 형태로 남겨 놓은 부분을 정관에서 정하게 되는 경우, 법령의 범위를 해하지 않는 상태에서 우선하여 조합원들에게 적용된다는 점에서 유의해야 할 것이다.

 

▮ 시공자 선정

 

법 제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등) ④ 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 제1항에 따라 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다. <개정 2017. 8. 9.>

 

영 제24조(계약의 방법 및 시공자의 선정) ③ 법 제29조제4항 단서에서 “대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업”이란 조합원이 100인 이하인 정비사업을 말한다.

 

 

▮ 정관의 기재사항 및 정관 변경

 

￭ 정관의 기재사항

 

법 제40조(정관의 기재사항 등) ① 조합의 정관에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 2023. 12. 26.>

1. 조합의 명칭 및 사무소의 소재지

2. 조합원의 자격

3. 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체

4. 정비구역의 위치 및 면적

5. 제41조에 따른 조합의 임원의 수 및 업무의 범위

6. 조합임원의 권리ㆍ의무ㆍ보수ㆍ선임방법ㆍ변경 및 해임

7. 대의원의 수, 선임방법, 선임절차 및 대의원회의 의결방법

8. 조합의 비용부담 및 조합의 회계

9. 정비사업의 시행연도 및 시행방법

10. 총회의 소집 절차ㆍ시기 및 의결방법

11. 총회의 개최 및 조합원의 총회소집 요구

12. 제73조제3항에 따른 이자 지급

13. 정비사업비의 부담 시기 및 절차

14. 정비사업이 종결된 때의 청산절차(조합의 해산 이후 청산인의 보수 등 청산 업무에 필요한 사항을 포함한다)

15. 청산금의 징수ㆍ지급의 방법 및 절차

16. 시공자ㆍ설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용

17. 정관의 변경절차

18. 그 밖에 정비사업의 추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

② 시ㆍ도지사는 제1항 각 호의 사항이 포함된 표준정관을 작성하여 보급할 수 있다.

 

영 제38조(조합 정관에 정할 사항) 법 제40조제1항제18호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 정비사업의 종류 및 명칭

2. 임원의 임기, 업무의 분담 및 대행 등에 관한 사항

3. 대의원회의 구성, 개회와 기능, 의결권의 행사방법 및 그 밖에 회의의 운영에 관한 사항

4. 법 제24조 및 제25조에 따른 정비사업의 공동시행에 관한 사항

5. 정비사업전문관리업자에 관한 사항

6. 정비사업의 시행에 따른 회계 및 계약에 관한 사항

7. 정비기반시설 및 공동이용시설의 부담에 관한 개략적인 사항

8. 공고ㆍ공람 및 통지의 방법

9. 토지 및 건축물 등에 관한 권리의 평가방법에 관한 사항

10. 법 제74조제1항에 따른 관리처분계획 및 청산(분할징수 또는 납입에 관한 사항을 포함한다)에 관한 사항

11. 사업시행계획서의 변경에 관한 사항

12. 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항

13. 임대주택의 건설 및 처분에 관한 사항

14. 총회의 의결을 거쳐야 할 사항의 범위

15. 조합원의 권리ㆍ의무에 관한 사항

16. 조합직원의 채용 및 임원 중 상근(常勤)임원의 지정에 관한 사항과 직원 및 상근임원의 보수에 관한 사항

17. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항

 

서울특별시 도시정비조례

제20조(조합의 설립인가 신청서류 등의 작성 방법) ① 시행규칙 별지 제5호서식에 따른 조합설립(변경) 인가신청서 및 제출서류의 작성방법은 다음 각 호와 같다.

4. 정관은 법 제40조제2항에 따른 표준정관을 준용하여 작성함을 원칙으로 한다.

 

제22조(조합정관에 정할 사항) 영 제38조제17호에서 "그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.<개정 2019.9.26., 2023.3.27.>

1. 이사회의 설치 및 소집, 사무, 의결방법 등 이사회 운영에 관한 사항

2. 특정무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항

3. 공유지분 소유권자의 대표자 선정에 관한 사항

4. 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환한 주택을 취득한 자에 대한 분양권 부여에 관한 사항

5. 재정비촉진지구의 도시계획사업으로 철거되는 주택을 소유한 자 중 구청장이 선정한 자에 대한 주택의 특별공급에 관한 사항

6. 융자금액 상환에 관한 사항

7. 융자 신청 당시 담보 등을 제공한 조합장 등이 변경될 경우 채무 승계에 관한 사항

8. 정비구역 내 공가 발생 시 안전조치 및 보고 사항

9. 법 제87조에 따른 권리의 확정, 법 제88조에 따른 등기 절차, 법 제89조에 따른 청산금 등의 징수 및 지급이 완료된 후 조합 해산을 위한 총회 또는 대의원회의 소집 일정에 관한 사항

10. 법 제45조제1항제5호에 따른 시공자 선정 및 변경에 필요한 총회의 의결 요건에 관한 사항

 

 

￭ 정관 변경

 

법 제40조(정관의 기재사항 등) ③ 조합이 정관을 변경하려는 경우에는 제35조제2항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 총회를 개최하여 조합원 과반수의 찬성으로 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 다만, 제1항제2호ㆍ제3호ㆍ제4호ㆍ제8호ㆍ제13호 또는 제16호의 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 한다.

④ 제3항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 이 법 또는 정관으로 정하는 방법에 따라 변경하고 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

영 제39조(정관의 경미한 변경사항) 법 제40조제4항에서 “대통령령으로 정하는 경미한 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. <개정 2019. 6. 18.>

1. 조합의 명칭 및 사무소의 소재지에 관한 사항

2. 조합임원의 수 및 업무의 범위에 관한 사항

3. 삭제 <2019. 6. 18.>

4. 총회의 소집 절차ㆍ시기 및 의결방법에 관한 사항

5. 임원의 임기, 업무의 분담 및 대행 등에 관한 사항

6. 대의원회의 구성, 개회와 기능, 의결권의 행사방법, 그 밖에 회의의 운영에 관한 사항

7. 정비사업전문관리업자에 관한 사항

8. 공고ㆍ공람 및 통지의 방법에 관한 사항

9. 임대주택의 건설 및 처분에 관한 사항

10. 총회의 의결을 거쳐야 할 사항의 범위에 관한 사항

11. 조합직원의 채용 및 임원 중 상근임원의 지정에 관한 사항과 직원 및 상근임원의 보수에 관한 사항

12. 착오ㆍ오기 또는 누락임이 명백한 사항

13. 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항

14. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항

 

서울특별시 도시정비조례

제23조(정관의 경미한 변경사항) 영 제39조제14호에서 "그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항"이란 제22조제1호의 사항으로서 예산의 집행 또는 조합원의 부담이 되지 않는 사항을 말한다.<개정 2020.12.31.>

 

 

▮ 이사, 감사의 수

 

법 제41조(조합의 임원) ② 조합의 이사와 감사의 수는 대통령령으로 정하는 범위에서 정관으로 정한다.

④ 조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임할 수 있다.

⑤ 조합임원의 선출방법 등은 정관으로 정한다. 다만, 시장ㆍ군수등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 변호사ㆍ회계사ㆍ기술사 등으로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자를 전문조합관리인으로 선정하여 조합임원의 업무를 대행하게 할 수 있다. <개정 2019. 4. 23.>

1. 조합임원이 사임, 해임, 임기만료, 그 밖에 불가피한 사유 등으로 직무를 수행할 수 없는 때부터 6개월 이상 선임되지 아니한 경우

2. 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의로 전문조합관리인의 선정을 요청하는 경우

 

조합임원 임기의 상한은 법률에서 규정하고, 세부적인 사항은 조합정관에 정하도록 하였다.

 

영 제40조(조합임원의 수) 법 제41조제1항에 따라 조합에 두는 이사의 수는 3명 이상으로 하고, 감사의 수는 1명 이상 3명 이하로 한다. 다만, 토지등소유자의 수가 100인을 초과하는 경우에는 이사의 수를 5명 이상으로 한다.

 

감사는 1명 이상 3명 이하로 하며, 이사와는 달리 토지등소유자 수가 100명을 초과해도 그 수를 더 이상 늘릴 수 없다.

 

▮ 총회 소집, 의결(방법)

법 제44조(총회의 소집) ② 총회는 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 1/5 이상(정관의 기재사항 중 조합임원의 권리ㆍ의무ㆍ보수ㆍ선임방법ㆍ변경 및 해임에 관한 사항을 변경하기 위한 총회의 경우는 1/10 이상으로 한다) 또는 대의원 2/3 이상의 요구로 조합장이 소집하며, 조합원 또는 대의원의 요구로 총회를 소집하는 경우 조합은 소집을 요구하는 자가 본인인지 여부를 대통령령으로 정하는 기준에 따라 정관으로 정하는 방법으로 확인하여야 한다. <개정 2019. 4. 23., 2023. 7. 18.>

⑤ 총회의 소집 절차ㆍ시기 등에 필요한 사항은 정관으로 정한다.

 

영 제41조의2(총회의 소집) 법 제44조제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 다음 각 호와 같다.

1. 총회의 소집을 요구하는 조합원 또는 대의원은 요구서에 성명을 적고 서명 또는 지장날인을 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부할 것

2. 제1호에도 불구하고 총회의 소집을 요구하는 조합원 또는 대의원이 해외에 장기체류하는 등 불가피한 사유가 있다고 인정되는 경우에는 해당 조합원 또는 대의원의 인감도장을 찍은 요구서에 해당 인감증명서를 첨부할 것

[본조신설 2023. 12. 5.]

 

법 제45조(총회의 의결) ① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.

1. 정관의 변경(제40조제4항에 따른 경미한 사항의 변경은 이 법 또는 정관에서 총회의결사항으로 정한 경우로 한정한다)

13. 그 밖에 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항 등 주요한 사항을 결정하기 위하여 대통령령 또는 정관으로 정하는 사항

② 제1항 각 호의 사항 중 이 법 또는 정관에 따라 조합원의 동의가 필요한 사항은 총회에 상정하여야 한다.

③ 총회의 의결은 이 법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 한다.

⑨ 총회의 의결방법, 서면의결권 행사 및 본인확인방법 등에 필요한 사항은 정관으로 정한다. 

 

▮대의원 수, 선임방법, 선임절차 등

 

법 제46조(대의원회) ⑤ 대의원의 수, 선임방법, 선임절차 및 대의원회의 의결방법 등은 대통령령으로 정하는 범위에서 정관으로 정한다.

 

영 제43조(대의원회가 총회의 권한을 대행할 수 없는 사항) 법 제46조제4항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. <개정 2022. 1. 21., 2022. 12. 9.>

1. 법 제45조제1항제1호에 따른 정관의 변경에 관한 사항(경미한 사항의 변경은 법 또는 정관에서 총회의결사항으로 정한 경우로 한정한다)

2. 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법에 관한 사항

3. 법 제45조제1항제4호에 따른 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약에 관한 사항

4. 시공자ㆍ설계자 또는 감정평가법인등(법 제74조제4항에 따라 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약하는 감정평가법인등은 제외한다)의 선정 및 변경에 관한 사항

5. 법 제45조제1항제6호에 따른 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경에 관한 사항

6. 조합임원의 선임 및 해임과 대의원의 선임 및 해임에 관한 사항. 다만, 정관으로 정하는 바에 따라 임기중 궐위된 자(조합장은 제외)를 보궐선임하는 경우를 제외한다.

7. 사업시행계획서의 작성 및 변경에 관한 사항(정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 같은 항 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)

8. 관리처분계획의 수립 및 변경에 관한 사항(법 제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)

9. 법 제45조제2항에 따라 총회에 상정하여야 하는 사항

10. 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항. 다만, 사업완료로 인한 해산의 경우는 제외한다.

11. 건설되는 건축물의 설계 개요의 변경에 관한 사항

12. 정비사업비의 변경에 관한 사항

 

제44조(대의원회) ② 대의원의 선임 및 해임에 관하여는 정관으로 정하는 바에 따른다.

③ 대의원의 수는 법 제46조제2항에 따른 범위에서 정관으로 정하는 바에 따른다.

④ 대의원회는 조합장이 필요하다고 인정하는 때에 소집한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 조합장은 해당일부터 14일 이내에 대의원회를 소집하여야 한다.

1. 정관으로 정하는 바에 따라 소집청구가 있는 때

2. 대의원의 1/3 이상(정관으로 달리 정한 경우에는 그에 따른다)이 회의의 목적사항을 제시하여 청구하는 때

⑦ 대의원회의 소집은 집회 7일 전까지 그 회의의 목적ㆍ안건ㆍ일시 및 장소를 기재한 서면을 대의원에게 통지하는 방법에 따른다. 이 경우 정관으로 정하는 바에 따라 대의원회의 소집내용을 공고하여야 한다.

⑧ 대의원회는 재적대의원 과반수의 출석과 출석대의원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 그 이상의 범위에서 정관으로 달리 정하는 경우에는 그에 따른다.

⑨ 대의원회는 제7항 전단에 따라 사전에 통지한 안건만 의결할 수 있다. 다만, 사전에 통지하지 아니한 안건으로서 대의원회의 회의에서 정관으로 정하는 바에 따라 채택된 안건의 경우에는 그러하지 아니하다.

 

 

▮재분양신청

 

법 제72조(분양공고 및 분양신청) ⑤ 사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다

 

 

▮보류지 결정

 

법 제79조(관리처분계획에 따른 처분 등) ④ 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

 

서울특별시 도시정비조례

제44조(보류지 등) ① 사업시행자는 제38조에 따라 주택 등을 공급하는 경우 분양대상자의 누락ㆍ착오 및 소송 등에 대비하기 위하여 법 제79조제4항에 따른 보류지(건축물을 포함한다. 이하 같다)를 다음 각 호의 기준에 따라 확보하여야 한다.

1. 법 제74조 및 제79조에 따른 토지등소유자에게 분양하는 공동주택 총 건립세대수의 1% 범위의 공동주택과 상가 등 부대ㆍ복리시설의 일부를 보류지로 정할 수 있다.

2. 사업시행자가 제1호에 따른 1퍼센트의 범위를 초과하여 보류지를 정하려면 구청장에게 그 사유 및 증명 서류를 제출하여 인가를 받아야 한다.

② 제1항에 따른 보류지는 다음의 기준에 따라 처분하여야 한다.

1. 분양대상의 누락ㆍ착오 및 소송 등에 따른 대상자 또는 제27조제2항제3호에 따른 적격세입자에게 우선 처분한다.

2. 보류지의 분양가격은 법 제74조제1항제3호를 준용한다.

3. 제1호에 따라 보류지를 처분한 후 잔여분이 있는 경우에는 제40조에 따라 분양하여야 한다.

 

▮청산금 분할징수 및 분할지급

 

법 제89조(청산금 등) ① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 “청산금”)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 사업시행자는 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.

 

 

▮ 부과금 및 연체료 부과, 징수

 

법 제93조(비용의 조달) ① 사업시행자는 토지등소유자로부터 제92조제1항에 따른 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과ㆍ징수할 수 있다.

② 사업시행자는 토지등소유자가 제1항에 따른 부과금의 납부를 게을리한 때에는 연체료를 부과ㆍ징수할 수 있다. <개정 2020. 6. 9.>

③ 제1항 및 제2항에 따른 부과금 및 연체료의 부과ㆍ징수에 필요한 사항은 정관등으로 정한다.

 

 

▮ 관련 자료의 공개 등

 

법 제124조(관련 자료의 공개 등) ① 추진위원장 또는 사업시행자(조합의 경우 청산인을 포함한 조합임원, 토지등소유자가 단독으로 시행하는 재개발사업의 경우에는 그 대표자를 말한다)는 정비사업의 시행에 관한 다음 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 토지등소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다. <개정 2022. 6. 10.>

1. 제34조제1항에 따른 추진위원회 운영규정 및 정관등