제4조(사업시행구역) 조합의 사업시행구역은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “법”이라 한다) 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 정비구역으로서 서울특별시 ○○구 ○○동 000-00번지 외 ○○필지(이하 “사업시행구역”이라 한다)로 하고, 토지의 총면적은 00,000.00㎡(약 00,00평)으로 한다. 다만, 사업시행상 불가피하다고 인정되어 관계법령 및 이 정관이 정하는 바에 따라 추가로 편입 또는 제척되는 토지 등이 있거나, 기본계획 또는 정비계획의 변경, 지적측량 또는 착오의 발견 등에 따라 변경이 있을 경우에는 사업시행구역과 토지의 총면적이 변경된 것으로 본다.
사업시행구역의 면적은 정비구역 지정․고시문에서의 정비구역 면적과 일치하여야 한다. 재정비촉진구역 내 재건축사업(단독, 공동불문)의 경우에는 재정비촉진계획 결정(변경)에 따른 면적을 기재하면 된다.
- 도시정비법상 정비구역 vs 도시재정비법상 재정비촉진구역
재정비촉진계획 변경고시된 경우, 도시정비법 제8조에 따른 정비구역의 지정(변경) 및 같은 조에 따른 정비계획의 수립(변경)으로 간주된다. 이 경우에도 재정비촉진계획 변경고시된 경우의 사업시행구역의 면적을 기재하면 된다.
□ 근거 규정
도시정비법 제9조(정비계획의 내용) ① 정비계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
2. 정비구역 및 그 면적
도시재정비법 제13조(재정비촉진계획 결정의 효력) ① 제12조에 따라 재정비촉진계획이 결정ㆍ고시되었을 때에는 그 고시일에 다음 각 호에 해당하는 승인ㆍ결정 등이 있은 것으로 본다. <개정 2011.4.14., 2017.2.8., 2023.12.26.>
1. 「도시정비법」 제4조에 따른 도시ㆍ주거환경정비기본계획의 수립 또는 변경, 같은 법 제8조에 따른 정비구역의 지정 또는 변경 및 같은 조에 따른 정비계획의 수립 또는 변경
서울특별시 도시정비조례 제20조(조합의 설립인가 신청서류 등의 작성방법)제1항
2. 사업시행예정구역의 명칭 및 면적은 법 제9조에 따른 정비계획과 동일하게 작성한다.
위 조례에서의 '사업시행예정구역'은 정비예정구역과 다른 개념이며, 이는 정비구역의 범위 내에 있어야 한다. 그 범위를 벗어나는 경우에는 정비기본계획 및 정비구역 변경이 선행되어야 한다
- 단서의 근거 규정
제23조(정비사업의 시행방법) ③ 재건축사업은 정비구역에서 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 주택, 부대시설ㆍ복리시설 및 오피스텔(「건축법」 제2조제2항에 따른 오피스텔을 말한다. 이하 같다)을 건설하여 공급하는 방법으로 한다. 다만, 주택단지에 있지 아니하는 건축물의 경우에는 지형여건ㆍ주변의 환경으로 보아 사업 시행상 불가피한 경우로서 정비구역으로 보는 사업에 한정한다.
cf: 서울특별시 재개발표준정관
서울특별시 재건축 표준정관과 같다.
부산광역시 재개발표준정관
제3조(사업시행구역) 조합의 사업시행구역은 부산광역시 ○○(구․군) ○○(읍․면) ○○(동․리) ○○번지 외 ○○필지로서 토지의 총면적은 ○○㎡로 한다. 다만, 사업시행상 관계 법령 및 이 정관이 정하는 바에 따라 정비계획변경, 총회 또는 대의원회결의를 얻어 사업시행구역 면적이 변경될 경우에는 본 조항의 개정 없이 사업시행구역 총면적이 변경된 것으로 본다.
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제5조(사무소) ① 조합의 주된 사무소는 서울특별시 ○○구 ○○로 ○○(○○동, ○○빌딩)에 둔다.
② 조합사무소는 이사회 의결을 거쳐 이전할 수 있으며, 사전에 제8조에 따라 조합원에게 조합사무소의 이전시기⋅주소 등을 명확히 알 수 있도록 통지하여야 한다.
추진위원회에서 창립총회 등을 위해 사무실은 단지 내 컨테이너 박스 등에서 업무를 진행하는 것이 일반적이다. 이후 관리처분계획을 받게 되면 단지 전체가 이주하므로, 조합사무소 이전은 이사회 의결을 거쳐 인근 건물로 이전하기 위한 규정이다.
관리처분계획 인가를 받고 조합사무실이 아파트 공사장 부근으로 이전하는 것이 일반적이기 때문에, 일부 조합에서는 호수를 제외하고 “○○번지에 둔다.”는 규정을 두기도 한다.
그러나 조합사무소의 번지와 호수를 기재하지 않으면, 관할 구청에서 조합설립인가를 받기 쉽지 않다.
재정비촉진구역 내 단독주택 재건축사업의 정비계획 수립 근거규정인 도시정비법 시행령 별표1 제3호 나목이 2014.8.3 이후부터 삭제됨에 따라, 새로운 단독주택 재건축사업은 더 이상 시행이 불가능하다.
경과조치에 의해 재정비촉진구역 내 단독주택 재건축구역으로 결정고시된 지역은 현재에도 사업진행 중에 있다(방화재정비촉진구역 내 방화 3, 5구역 단독주택 재건축사업, 신정재정비촉진구역 내 신정4 단독주택 재건축사업).
□ 근거규정
도시정비법 시행령 제36조(조합의 등기사항) 법 제38조제2항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 설립목적
2. 조합의 명칭
3. 주된 사무소의 소재지
서울특별시 도시정비조례 제20조(조합의 설립인가 신청서류 등의 작성 방법) ① 시행규칙 별지 제5호서식에 따른 조합설립(변경) 인가신청서 및 제출서류의 작성방법은 다음 각 호와 같다.
1. 주된 사무소의 소재지는 사업시행구역이 소재하는 자치구의 관할구역 안에 두는 것을 원칙으로 한다.
cf: 서울특별시 재개발표준정관
서울특별시 재건축 표준정관과 같다.
부산광역시 재개발표준정관
제4조(사무소) ① 조합의 주된 사무소는 부산광역시 ○○(구,군) ○○(대로, 로, 길)○○에 둔다.
부산광역시의 경우 중구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 동래구, 남구, 북구, 해운대구, 사하구, 금정구, 강서구, 연제구, 수영구, 사상구 외에도 기장군(기장읍, 장안읍, 정관읍, 일광면, 철마면)이 있어 구, 군으로 기재되어 있음.
② 조합사무소를 이전하는 경우 이사회 의결을 거쳐 인근지역으로 이전할 수 있으며, 이전일 7일 전에 조합원에게 서면 및 휴대폰문자로 통지하여 조합원들이 조합사무실의 이전을 명확히 알 수 있도록 하여야 한다.
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제6조(시행방법) ① 조합원은 소유한 토지 및 건축물을 조합에 현물로 출자하고, 조합은 법 제23조제3항에서 정한 방법으로 사업을 시행한다.
【주】 법 제24조제4항에 따라 오피스텔을 건설하여 공급하는 경우에는 「국토계획법」에 따른 준주거지역 및 상업지역에서만 건설할 수 있으며, 이 경우 오피스텔의 연면적은 전체 건축물 연면적의 30/100 이하이어야 함
② 조합은 사업시행을 위하여 필요한 경우 정비사업비 일부를 서울특별시(정비사업 융자금), 총회 또는 대의원회에서 선정한 시공자·설계자·정비사업전문관리업자·금융기관 기타 협력업체 또는 조합원 등으로부터 대여받아 사업을 시행할 수 있다.
③ 조합은 원활한 사업시행을 위하여 법 제102조에 따른 정비사업전문관리업자를 선정할 수 있다.
④ 조합은 조합원 과반수 동의를 받아 법 제25조제2항에서 정한 자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다.
⑤ 조합은 일부 건축물의 존치 또는 리모델링에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행계획인가를 신청할 수 있으며, 이 경우 존치 또는 리모델링되는 건축물 소유자의 동의(구분소유자가 있는 경우 구분소유자 2/3 이상의 동의와 당해 건축물 연면적의 2/3 이상의 구분소유자의 동의로 한다)를 얻어야 한다.
□ 근거규정
○ 제2항 관련
도시정비법 제95조(보조 및 융자) ③ 국가 또는 지방자치단체는 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업에 드는 비용의 일부를 보조 또는 융자하거나 융자를 알선할 수 있다.
도시정비법 시행령 제79조(보조 및 융자 등) ⑤ 법 제95조제3항에 따라 국가 또는 지방자치단체는 다음 각 호의 사항에 필요한 비용의 각 80% 이내에서 융자하거나 융자를 알선할 수 있다.
1. 기초조사비
2. 정비기반시설 및 임시거주시설의 사업비
3. 세입자 보상비
4. 주민 이주비
5. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항(지방자치단체가 융자하거나 융자를 알선하는 경우만 해당한다)
서울특별시 도시정비조례 제53조(사업비의 융자 등) ① 시장은 도시의 기능회복 등을 위하여 도시정비형 재개발사업을 시행하는 자에게 다음 각 호의 범위에서 정비사업에 소요되는 비용의 일부를 융자할 수 있다.
1. 구청장이 시행하는 사업은 건축공사비의 80% 이내
2. 구청장 이외의 자가 시행하는 사업은 건축공사비의 40% 이내
② 영 제79조제5항제5호에서 "그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항"이란 추진위원회ㆍ조합의 운영자금 및 설계비 등 용역비를 말한다.
③ 융자는 영 제79조제5항에서 정하는 범위에서 다음 각 호의 기준에 따라 할 수 있다.
1. 융자금에 대한 대출 이율은 한국은행의 기준금리를 고려하여 정책자금으로서의 기능을 유지하는 수준에서 시장이 정하되, 추진위원회 및 조합의 운영자금 및 용역비 등 융자 비목에 따라 대출이율을 차등 적용할 수 있다.
2. 사업시행자는 정비사업의 준공인가 신청 전에 융자금을 상환하여야 한다.
④ 추진위원회 또는 조합은 총회의 의결을 거쳐 시장에게 융자를 신청할 수 있으며, 다음 각 호의 내용이 포함된 운영규정 또는 정관을 제출하여야 한다.
1. 융자금액 상환에 관한 사항
2. 융자 신청 당시 담보 등을 제공한 추진위원장 또는 조합장 등이 변경될 경우 채무 승계에 관한 사항
⑤ 시장은 관리형 주거환경개선사업구역의 주택개량 및 신축공사비를 80퍼센트 이내에서 융자할 수 있다.
⑥ 제2항부터 제4항까지에서 정한 것 이외에 융자에 관하여 필요한 사항은 규칙으로 정한다.
○ 제4항 관련
재건축사업의 공동시행은 재개발사업과 달리, 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자하고만 가능하다. 공동시행방식이 2017년 초부터 말까지 활용되었던 것은 서울특별시의 경우 재건축부담금 면제로 활용된 적이 있다. 특히 서울특별시는 당시 사업시행계획인가를 받아야 시공자 선정이 가능했으나, 공동시행방식을 통하여 건축심의만 받고도 시공자 선정(서울특별시, 광주광역시만 사업시행인가 이후 시공자 선정이 가능)했기 때문이다.
시공자 선정을 통해 2017년 말까지 관리처분계획인가를 신청하면 재건축부담금 면제가 가능했으나, 이후 이 조문이 유명무실해 짐에 따라 조합과 공동책임이 뒤따르는 공동시행방식은 사실상 기피하고 있다.
-관련 규정
도시정비법 제25조(재개발사업ㆍ재건축사업의 시행자) ① 재개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.
1. 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법
2. 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법
② 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다.
○ 제5항 관련
미동의 아파트 동이나 상가의 경우에 유용한 조문으로 먼저 토지분할소송을 제기한 뒤, 그 접수증만으로 건축심의 후 조합설립인가를 받을 수 있는 특례조항이다.
- 관련 규정
도시정비법 제67조(재건축사업의 범위에 관한 특례) ① 사업시행자 또는 추진위원회는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 주택단지 안의 일부 토지에 대하여 「건축법」 제57조에도 불구하고 분할하려는 토지면적이 같은 조에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있다.
1. 「주택법」 제15조제1항에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 둘 이상의 건축물이 있는 주택단지에 재건축사업을 하는 경우
2. 제35조제3항에 따른 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우
② 사업시행자 또는 추진위원회는 제1항에 따라 토지분할 청구를 하는 때에는 토지분할의 대상이 되는 토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지등소유자와 협의하여야 한다.
③ 사업시행자 또는 추진위원회는 제2항에 따른 토지분할의 협의가 성립되지 아니한 경우에는 법원에 토지분할을 청구할 수 있다.
④ 시장ㆍ군수등은 제3항에 따라 토지분할이 청구된 경우에 분할되어 나가는 토지 및 그 위의 건축물이 다음 각 호의 요건을 충족하는 때에는 토지분할이 완료되지 아니하여 제1항에 따른 동의요건에 미달되더라도 「건축법」 제4조에 따라 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)에 설치하는 건축위원회의 심의를 거쳐 조합설립인가와 사업시행계획인가를 할 수 있다. <개정 2024. 1. 30.>
1. 해당 토지 및 건축물과 관련된 토지등소유자(제77조에 따른 기준일의 다음 날 이후에 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유권을 취득한 자는 제외한다)의 수가 전체의 1/10 이하일 것
2. 분할되어 나가는 토지 위의 건축물이 분할선 상에 위치하지 아니할 것
3. 그 밖에 사업시행계획인가를 위하여 대통령령으로 정하는 요건에 해당할 것
cf: 서울특별시 재개발표준정관
제6조(시행방법) ① 조합원은 소유한 토지, 건축물 또는 지상권을 조합에 현물로 출자하고, 조합은 법 제23조제2항에서 정한 방법으로 사업을 시행한다.
재건축과 달리, 재개발사업의 경우 토지등소유자의 개념에 따른 시행방법의 차이점에 따라 토지 및 건축물 외에도 지상권을 포함시켰다.
② 조합은 사업시행을 위하여 필요한 경우 정비사업비 일부를 서울특별시(정비사업 융자금), 총회 또는 대의원회에서 선정한 시공자·설계자·정비사업전문관리업자·금융기관 기타 협력업체 또는 조합원 등으로부터 대여받아 사업을 시행할 수 있다.
③ 조합은 원활한 사업시행을 위하여 법 제102조에 따른 정비사업전문관리업자를 선정할 수 있다.
④ 조합은 조합원 과반수 동의를 받아 법 제25조제1항제1호에서 정한 자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다.
재개발사업의 경우 도시정비법 제67조(재건축사업의 범위에 관한 특례)의 특례규정을 적용할 수 없어, 재건축표준정관 제6조제5항이 제외되어 있다.
부산광역시 재개발표준정관
제5조(시행방법) ① 조합은 도시정비법 등 관계 법령과 이 정관이 정하는 바에 따라 정비구역에서 도시정비법 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여공급하거나 도시정비법 제69조제2항에 따라 환지로 공급하는 방법으로 한다.
② 조합은 사업시행을 위하여 필요한 경우 정비사업비 일부를 금융기관 등으로부터 대여받아 사업을 시행할 수 있다.
③ 조합은 도시정비법 제102조 제1항 각 호의 업무 추진을 위해 정비사업전문관리업자를 선정 또는 변경할 수 있다.
④ 조합이 재개발사업을 단독으로 시행하거나 조합 총회에서 조합원의 과반수의 동의를 받아 도시정비법 제25조제1항제1호의 자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다.
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제7조(사업기간) 조합의 사업기간은 조합설립등기일부터 제58조제2항제5호의 청산종결등기일까지로 한다.
제7조는 정관의 기재사항은 아니다.
2016.1.27. 법 개정으로 조합 청산인의 임무를 법률에 명시하고 이를 위반하는 경우 처벌하도록 함으로써 청산절차를 투명하게 하였다(정보공개 의무, 공무원 의제 규정)
□ 관련 조문
조합의 정관 기재사항에는 정비사업이 종결된 때의 청산절차(조합의 해산 이후 청산인의 보수 등 청산 업무에 필요한 사항을 포함)의 사항이 포함되어야 한다(법 제40조제1항제14호).
서울특별시 재건축표준정관 제58조(청산인의 임무 및 보수 등) 제2항에서는 청산인 전원으로 청산위원회를 구성하며, 「민법」 제85조부터 제86조에 따른 해산등기 및 해산신고,. 「민법」 제94조에 따른 청산종결의 등기 및 신고 업무를 청산위원회의 의결을 거쳐 집행한다. 다만, 청산위원회는 구체적인 범위를 정하여 대표청산인에게 이를 위임할 수 있다고 규정하고 있다.
cf: 서울특별시 재개발표준정관
서울특별시 재건축 표준정관과 같다.
부산광역시 재개발표준정관
제6조(사업기간) 사업기간은 조합설립법인등기일로부터 해산 후 청산종결등기를 하는 날까지로 한다.
■ 유권해석
재개발조합의 청산종결등기와 총회의사록(2006.8.2 공탁상업등기과-760 질의회답)
재개발조합(폐지된 도시재개발법 제2조제2호 나목, 제8조제1항, 제2장제2절, 도시정비법 제2조제2호 나목, 제8조제1항, 제3장제2절)의 청산종결등기의 신청서에는 청산에 관한 결산보고서를 승인한 조합원총회 또는 대의원회의 의사록(이 의사록은 공증인의 인증을 받아야 한다)을 첨부해야 한다.
다만, 조합원총회에서 해산결의를 할 때 청산에 관한 결산보고서의 승인을 받지 않아도 됨을 함께 결의하였다면 그 의사록의 사본을 첨부하여 청산종결등기를 신청할 수 있다.
청산종결의 등기가 경료되었으나 아직 청산이 종료되지 않은 법인의 경우, 청산인의 대표권한을 증명하는 서면 및 등기의무자의 인감증명(2001.8.11 등기 3402-555 질의회답)
Q. 이미 청산종결의 등기가 경료되었으나 아직 청산이 종료되지 않은 법인의 경우, 청산인의 대표권한을 증명하는 서면 및 등기의무자의 인감증명은?
이미 재개발조합이 해산한 후 청산종결의 등기가 완료되어 그 법인등기부가 폐쇄된 때에도, 위 재개발조합이 서울특별시에 대하여 건축시설에 대한 소유권보존등기의 말소등기를 해야 할 의무를 부담하고 있는 한 청산은 그 범위 내에서 아직 종료되지 않은 것으로 보아야 할 것이므로,
위 재개발조합은 자기 명의의 소유권보존등기의 말소등기를 신청할 수 있는 것인바, 이 경우 위 재개발조합을 대표하는 청산인의 대표권한을 증명하는 서면(부동산등기법 제40조제1항제5호)으로는 폐쇄된 법인등기부등본을 제출해야 하고, 등기의무자의 인감증명(부동산등기법 시행규칙 제53조제1호)으로는 인감증명법에 의한 청산인 개인의 인감증명을 첨부할 수 있다
※ 참조조문 : 민법 제54조 제1항, 도시재개발법 제21조
<계속>
