제2장 조 합 원

제10조(조합원의 자격 등) ① 조합원은 법 제2조제9호 나목에 따른 토지등소유자로서 조합설립에 동의한 자로 한다. 다만, 조합설립에 동의하지 아니한 토지등소유자는 분양신청기간 종료일까지 조합설립동의서를 조합에 제출하여 조합원이 될 수 있다.

② 1인이 둘 이상의 건축물 및 그 부속토지를 소유하고 있는 경우에는 그 수에 관계없이 1인의 조합원으로 본다. 여러 명의 토지등소유자가 법 제39조제1항제2호에 따른 1세대에 속하는 경우에도 이와 같다.

③ 제1항에도 불구하고 법 제39조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 이 경우 별지 제1호서식에 따른 대표조합원 선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 하고, 조합의 처분, 법률행위 기타 행위는 그 대표조합원에게 한다.

【주】 그 밖에 대표조합원이 한 법률행위 기타 행위의 효력과 조합이 대표조합원에 대하여 한 처분 기타 행위의 효력이 수인에게 미치는지, 만일 대표조합원을 선임하지 않거나 선임하였는데도 신고하지 않은 경우 수인이 개별적으로 한 법률행위 기타 행위의 효력은 어떻게 볼지 등에 관하여도 정할 수 있을 것임.

④ 양도상속증여 및 판결 등으로 건축물 및 그 부속토지의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등이 이전된 때에는 조합원이 변경된 것으로 보며, 새로운 조합원은 종전 조합원이 행하였거나 조합이 종전 조합원에게 행한 처분, 조합청산 시 권리의무에 관한 범위 등을 포괄승계한다.

⑤ 사업시행구역 내의 건축물 및 그 부속토지를 양수한 자라 하더라도 법 제39조제2항 본문에 해당하는 경우 조합원이 될 수 없고, 조합원이 될 수 없는 자는 법 제39조제3항이 정하는 바에 따른다.

【주】 해당 사업시행구역의 투기과열지구 지정여부를 확인하여 제5항 작성

⑥ 조례 제2조제1호에 따른 특정무허가건축물로서 무허가건물확인원, 재산세과세대장 그 밖에 소유자임을 증명하는 자료를 통하여 자기소유임을 입증하여 ○○구청장의 확인을 받은 경우에 한하여 해당 특정무허가건축물 소유자를 조합원으로 인정한다.

【주】 법 제35조제4항(주택단지가 아닌 지역)에 해당하는 재건축사업의 경우 특정무허가건축물 및 그 부속토지를 소유한 자에 대하여 토지등소유자 내지 조합원 자격을 인정할 수 있음(조례 제22조제2호).

⑦ 조합원이 건축물 및 그 부속토지의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다.

⑧ 법 제73조제1항 제1호부터 제3호에서 정한 자는 분양신청기간 종료일 다음 날, 같은 항 제4호에서 정한 자는 관리처분계획인가고시일 다음날 조합원의 자격을 상실한다.

【주】조합이 법 제72조 제4항에 따라 같은 조 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 경우, 같은 조 제5항에 따라 법 제73조 제1항 제1호와 제2호에 따라 조합원 자격이 상실된 토지등소유자에 대하여 조합원 총회의 의결을 거쳐 조합원자격을 다시 부여하는 것으로 정할 수 있을 것임(제43조제2항 참조).

【주】법 제73조제1항에 따라 조합은 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대해 관리처분계획 인가 고시된 다음날부터 90일 이내에 손실보상에 관한 협의를 하여야 하며, 분양신청기간 종료일의 다음날부터 손실보상에 관한 협의를 할 수 있다. 법 제73조제1항 각 호에서 정한 손실보상 대상자는 아래와 같음

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

3. 법 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자

4. 법 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

⑨ 조합원이 고의에 의한 불법행위를 저지르거나 법 또는 이 정관에 따른 의무를 고의로 이행하지 아니하여 조합 또는 조합원에게 막대한 재산상 손해를 입힌 경우에는 총회의 의결에 따라 해당 조합원을 제명할 수 있다. 이 경우 제명 전에 해당 조합원에 대해 청문등 소명기회를 부여하여야 하며, 청문등 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다. 제명된 조합원에 대해서는 제40조를 준용한다.

□ 근거규정

○ 제1항 내지 제3항

도시정비법 제39조제1항, 제72조제1항 및 제2항

법 제39조(조합원의 자격 등) ① 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때.

이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.

3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

제72조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

(1~4: 생략)

② 제1항제3호에 따른 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.

매도청구 확정판결을 받았으나 분양신청 마감일까지 동의한 경우 조합원 지위를 갖는다(수원

지방법원 2023나17020 판결)

수원고등법원 2024. 3. 28. 선고 2023나17020 판결 재건축조합원지위확인

주택재건축사업 시행자인 피고가 조합 설립에 동의하지 않은 사업구역 안의 토지등소유자를 상대로 매도청구권을 행사하여 토지등소유자에 대하여 매매대금을 지급받음과 동시에 소유권이전등기 절차를 이행하라는 판결이 선고되어 확정되었더라도 사업 시행자가 토지등소유자에게 매매대금을 지급하지 않고 소유권이전등기 절차를 이행하지 아니하여 토지등소유자가 소유권을 보유하고 있는 동안에는 토지승소유자는 분양신청기간까지 피고를 상대로 조합설립에 동의함으로써 피고의 조합원이 될 수 있다.

▮ 제3항(대표조합원 선임동의서 제출)

법 제39조제1항제1호 내지 제3호

법 제39조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 여러 명을 대표하는 1인을 조합원으로 보며, 이 경우 별지 제1호서식에 따른 대표조합원 선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 한다. 대표하는 1인의 조합원은 조합원 의결권을 행사하게 되며, 분양신청권도 행사하게 된

다.

대표조합원외 공유자 소유권(서울특별시 주거정비과 2020.1.16)

Q. 재건축사업에서 대표조합원 선임 시 나머지 공유자의 소유권은?

A. 도시정비법 제39조제1항에 따르면, 같은 법 제25조에 따른 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있음

귀하가 질의하신 바와 같이 상기 규정에 따라 여러 명의 공유에 속하는 때는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다는 규정과 재건축사업의 조합원은 재건축사업에 동의한 자만 해당한다고 정하고 있음

또한 대표조합원을 포함한 공유자의 권리관계는 관련 공부에 따라 각각의 소유지분 등을 권리처분계획에 반영할 사항임.

재건축조합 표준정관 제9조제3항의 별지2 서식 대표조합원 선임동의서는 현재도 인감날인하고 대표자 및 위임자의 인감증명서를 첨부하도록 되어 있어, 인감증명서를 첨부하고 인감을 날인하고 있는 것이 맞는지(국토부 주택정비과 2014.9.25)

Q. 도시정비법 제17조(토지등소유자의 동의방법)를 보면 조합설립동의서등 도시정비법에 있는 모든 동의는 토지등소유자의 지장을 날인하고 자필로 서명하고 신분증을 첨부하는 서면동의 방법으로 개정이 되어 있는바(총회의 서면결의서 및 추진위 동의 대표소유자 선임동의서도 동일),

재건축조합 표준정관 제9조제3항의 별지2 서식 대표조합원 선임동의서는 현재도 인감날인하고 대표자 및 위임자의 인감증명서를 첨부하도록 되어 있어 모든 조합이 표준정관에 따라 인감증명서를 첨부하고 인감을 날인하고 있어 갑, 을설 중 어느 것이 맞는지?

(갑설) 개정된 도시정비법에 따라 조합의 대표조합원 선임동의서도 도시정비법 제17조를 준용하여 지장날인하고 자필로 서명하고 신분증을 첨부해야 한다.

(을설) 표준정관 제9조제3항의 별지2 서식 대표조합원 선임동의서는 법에 규정되어 있지 않으니 개별조합정관의 변경이 없었으면 인감첨부하고 인감날인해야 한다.

A. 대표조합원 선임동의서에 인감날인 및 인감증명서 첨부에 대하여는 도시정비법에서 별도 규정하고 있지 않으며, 도시정비법 제20조제2항에 따라 표준정관을 작성하여 보급할 수 있도록 하고 있으나, 표준정관은 하나의 예시로 유권해석을 하고 있지 않음

☞ 24.9 서울특별시 재건축표준정관 [별지 제1-2호 서식] 대표조합원 선임동의서(예시)

첨부물에 대표자 및 위임자 전원의 신분증명서(주민등록증, 운전면허증, 여권 등) 사본 각 1부를 첨부하도록 하고 있음

주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우 공유자 중 1인을 조합원으로 본다고 규정한 재건축조합정관 효력이 있는지(대법원 2009.2.12선고 2006다53245판결).

【판시사항】

1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우 공유자 중 1인을 조합원으로 본다고 규정한 재건축조합 규약의 해석

【판결요지】

구 주택건설촉진법(2002.12.30 법률 제6852호로 개정되기 전의 것) 제44조의3 제6항은 “재건축조합원 중 1세대가 2주택 이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급한다.”고 규정하고 있다.

그런데 「구 주택건설촉진법」에 의하여 설립된 재건축조합의 규약이 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에 관하여 규정하면서 위 법 조항의 문언과는 다소 다르게 공유자 중 1인을 조합원으로 보고 그 1인을 조합원으로 등록하도록 하더라도, 이를 공유자 중 대표조합원 1인 외의 나머지 공유자를 재건축조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수는 없고, 공유자 전원을 1인의 조합원으로 보되 공유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러, 조합규약이나 조합원총회 결의 등에서 달리 정함이 없는 한 공유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정하겠다는 의미로 보아야 한다

 <계속>