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재건축·재개발조합 표준정관 해설<10>

기사입력 24-10-10 10:43 조회 : 5,652

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2003년 국토부 재건축·재개발표준정관이 배포되어 정비사업조합들은 금과옥조와 같이 이를 기준으로 조합정관을 작성해 지금까지 사용해 오고 있다.

그동안 헤아릴 수 없이 도시정비법령이 개정되었지만, 재개발조합 표준정관은 단 한번 수정도 없이 그 자리를 지키고 있다(재건축만 2006년 단 1차례 개정됨).

이를 기준으로 작성된 재건축·재개발조합의 정관은 법령 개정될 때마다 정관 변경을 해 오고 있는 실정이다.

도시정비법 전부개정 이후 표준정관에 대한 괴리감으로 많은 문제가 발생하자, 국토부는 2019.4.23. 시·도지사가 표준정관을 작성해 보급하도록 법을 개정하였다(법 제40조제2항).
[도시정비법 제40조(정관의 기재사항 등) ② 시ㆍ도지사는 제1항 각 호의 사항이 포함된 표준정관을 작성하여 보급할 수 있다. <개정 2019. 4. 23.>]

국내 최초 부산광역시는 2020.12.9. 부산광역시고시(제2020-489호)를 통해 재개발조합 표준정관을 작성, 시행하였다. 서울특별시는 2024.9월 재건축·재개발표준정관(안)을 알려, 향후 배포할 예정이다.

- 전연규 대표(법무사법인 기린 대표법무사)

재건축·재개발조합 표준정관 해설<10>

【주2】변경계약체결의 내용 중 조합의 금전적인 부담이 수반되지 아니하는 사항(내역변경 또는 감액계약 등)에 대하여는 총회에서 대의원회 의결로 위임할 수 있을 것이며 이 경우 정관에 관련내용을 명시해야 함 (이하 본 장에서 같다)

【주3】공동사업시행방식의 경우 서울특별시고시 「정비사업 표준 공동사업시행 협약서」 적용을 원칙으로 함

③ 시공자 선정을 위한 총회는 법 제45조제7항 및 「정비사업 계약업무 처리기준」 제35조에 따라 조합원 과반수가 직접 출석하여야 하며, 출석 조합원 과반수 찬성을 얻은 건설업자등을 시공자로 선정한다. 다만, 총회에 상정된 건설업자등의 수가 3 이상인 경우 최다득표한 건설업자등을 시공자로 선정할 수 있다.

④ 시행령 제42조제2항제1의2호에 따른 시공자 선정 취소 또는 「정비사업 계약업무 처리기준」 제36조제2항에 따른 시공자 선정 무효를 위한 총회 의결은 조합원 20/100 이상 직접 출석 및 출석 조합원 과반수 찬성으로 한다.

【주】법 제45조 및 시행령 제42조에 따라 선정 취소를 위한 총회는 조합원 100분의 20이상이 직접 출석하여야 하며, 법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 출석 조합원의 과반수 찬성으로 의결함. 「정비사업 계약업무 처리기준」 제36조제2항에 따른 선정 무효를 위한 총회는 조합원 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다는 규정이 없으므로 이와 달리 정할 수 있을 것임.

⑤ 조합은 법 제29조의2 및 이 정관에 따른 공사비 검증요청 사유가 발생한 경우 시공자로부터 「정비사업 공사비 검증기준」에 따른 공사비 검증에 필요한 서류를 제출받아 검증기관에 공사비 검증을 신청하고, ○○구청장에게 통지하여야 한다. 검증보고서는 총회에 공개하여야 하며, 변경계약이 필요한 경우에는 변경계약 체결에 관하여 총회의 의결을 받아야 한다.

【주】법 제29조2에 따른 공사비 검증사유는 아래와 같으며 「서울특별시 정비사업 표준공사계약서」 제8조의2(공사비 검증)에 시공자(수급인)이 공사비 검증에 필요한 서류를 조합(도급인)에게 제출하도록 규정되어 있으므로 공사도급계약 체결 시 이 조항을 임의로 변경하지 않아야 함. 또한, 시공자가 검증사유 제2호 및 제3호의 계약금액조정을 청구할 경우 공사비 검증에 필요한 서류를 반드시 첨부하도록 계약서에 명시하여 공사비 검증 절차를 신속하게 추진해야 할 것임

1. 토지등소유자 또는 조합원 1/5 이상이 사업시행자에게 검증 의뢰를 요청하는 경우

2. 공사비의 증액 비율(당초 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률

은 제외한다)이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경우: 10/100 이상

나. 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우: 5/100 이상

3. 제1호 또는 제2호에 따른 공사비 검증이 완료된 이후 공사비의 증액 비율(검증 당시 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 3/100 이상인 경우

⑥ 조합은 「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」 제5조제4항에 따라 최초 사업시행계획인가 이후 법 제72조에 따른 분양공고 전에 설계도면, 변경 전·후 물량내역서 및 산출내역서 등 공사비 내역을 증빙하는 서류를 시공자로부터 제출받아 검증기관에 공사비 검증을 요청하여야 한다.

⑦ 조합은 일반분양 후에 공사도급계약금액의 증가를 수반하는 설계변경을 하지 않는 것을 원칙으로 한다. 다만, 사업시행상 불가피한 경우에는 사전에 총회의 의결을 받아야 한다.

⑧ 조합은 최종 공사도급, 변경계약 및 관리처분계획(변경)인가를 위해 공사비 검증이 필요한 경우에는 입주예정일 1년 전에 시공자에게 공사비 검증관련 서류를 요청하는 등 해당 절차 이행을 위한 준비에 착수하여야 한다.

【주】조합은 「주택공급에 관한 규칙」 제21조에 따른 입주자모집 공고에 명시된 입주예정일을 기준 으로 입주지연이 발생하지 않도록 공사계약관리에 만전을 기해야 할 것임.

□ 근거규정

○ 제1항

서울특별시 시공자 선정시기도 조합설립인가 이후 가능

도시정비법 제29조, 도시정비조례 제77조, 정비사업 계약업무 처리기준, 서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준(2023.12.28. 서울특별시고시 제2023-608호)

시공자 선정이 아닌, 공동사업시행방식의 경우 서울특별시고시 「공동사업시행 건설업자 선정기준」을 따라야 한다.

도시정비조례 개정에 따른 시공자 선정시기(서울특별시 주거정비과 2023.8.4)

Q. 사업시행인가 접수되어 검토 절차가 진행 중인 구역에 변경된 조례 적용 시공자 선정이 가능한지?

A. 원활한 정비사업 추진을 지원하기 위해 시공자선정 시기를 사업시행인가 후에서 조합설립인가 후 조합원 과반수의 찬성으로 총회의 의결을 거쳐 시공자를 선정할 수 있도록 「서울특별시 도시정비조례」 제77조제1항을 개정(2023.7.1 시행)하였으며,

부칙<제8675호, 2023.3.27>을 통해 이 조례 시행 당시 조합설립인가를 받은 구역에 대해서도 적용하도록 하고 있음. 아울러, 후속조치로 공공지원 시공자 선정기준을 변경 중에 있으며, 향후 발표예정이니 참고바람.

○ 제2항

시공자 선정 및 계약에 「서울특별시 정비사업 표준공사계약서」 적용이 원칙

「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」 제11조에 따라 조합은 현장설명회 시 공사도급 계약서(안)을 포함한 공사도급계약서 작성에 대해 건설업자등에게 설명하여야 한다.

동 기준 제7조에 따라 선정계획(안)에 대하여 공공지원자의 검토를 받은 후 선정계획안을 작성하여 이사회가 의결한 선정계획안에 대하여 대의원회의 소집을 통지하기 전에 미리 공공지원자의 검토를 받아야 한다

○ 제3항

도시정비법 제45조제7항 및 「정비사업 계약업무 처리기준(2024.9.5. 개정)」 제35조

시공자 선정을 위한 총회는 조합원 또는 토지등소유자(이하 “조합원등”) 과반수가 직접 출석하여 의결하여야 한다. 이 경우 법 제45조제5항에 따른 대리인이 참석한 때에는 직접 출석한 것으로 본다(동 처리기준 제35조제1항).

조합원은 제1항에 따른 총회 직접 참석이 어려운 경우 서면으로 의결권을 행사할 수 있으나, 서면결의서를 철회하고 시공자선정 총회에 직접 출석하여 의결하지 않는 한 제1항의 직접 참석자에는 포함되지 않는다(동조 제2항).

시공자의 선정을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 과반수가 직접 출석하여야 하고, 시공자 선정 취소를 위한 총회 등에는 조합원의 20/100 이상이 직접 출석하여야 한다(법 제45조 제7

항).

표준정관에서는 “출석 조합원 과반수 찬성을 얻은 건설업자등을 시공자로 선정한다. 다만, 총회에 상정된 건설업자등의 수가 3 이상인 경우 최다득표한 건설업자등을 시공자로 선정할 수 있다.”는 규정을 두었다.

조합원 과반수 찬성을 못 얻은 경우, 조합정관에 다득표자를 시공자로 선정이 가능한지(서울특별시 주거정비과 2023.8.24.)

Q. 조합원 과반수 찬성을 못 얻은 경우, 조합정관에 다득표자를 시공자로 선정이 가능한지?

A. 도시정비법 제118조제6항에 시공자 선정 시기 등은 조례로 정하도록 하고 있고 「서울특별시 도시정비조례」 제77조제1항에 “법 제118조제6항에 따라 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합원 과반수의 찬성으로 총회의 의결을 거쳐 시공자를 선정하여야 한다.”고 규정하고 있음.

따라서, 조례에서 규정하는 바와 같이 시공자는 조합설립인가를 받은 후 조합원 과반수의 찬성으로 총회의 의결을 거쳐 시공자를 선정해야 함

○ 제4항

도시정비법 제45조제7항, 동법 시행령 제42조제2항제1의2호(시공자 선정 취소), 「정비사업 계약업무 처리기준」 제36조제2항

시공자 선정 취소를 위한 총회나 정비사업 계약업무 처리기준」 제35조제1항에 따른 시공자 선정 무효를 위한 총회 의결은 조합원의 20/100 이상이 직접 출석하여야 한다(법 제45조제7항, 영 제42조제2항제1의2).

표준정관에서는 법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 출석 조합원의 과반수 찬성으로 의결한다는 규정을 두었다.

○ 제5항

도시정비법 제29조의2, 「서울특별시 정비사업 표준공사계약서(2024.3.15. 전면개정」 제8조의2(공사비 검증)

서울특별시 정비사업 표준공사계약서

제8조의2 (공사비 검증) ① “수급인”은 최초 사업시행계획인가 이후 ○○일 이내에 「서울특별시 공공지원 시공자 선정기준」 제5조제4항에 따라 계약 체결 시점부터 사업시행계획인가 시점까지의 설계변경 등 공사 변동사항을 모두 반영한 산출내역서를 제출하고, “도급인”은 “검증기관”에 「도시정비법」 제72조에 따른 분양공고 전 공사비 검증을 요청하여야 한다.

【주】 “도급인”은 사업시행계획인가 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)로부터 120일 이내에 분양공고를 해야 하므로(「도시 정비법」 제72조제1항), 분양공고에 앞서 공사비 검증을 요청하기 위해서는 제5항 “수급인”의 산출내역서 제출 기한을 적정하게 설정하여야 할 것임

② “도급인”은 법 제29조의2제1항에 의한 검증요청 사유가 발생한 경우에는 공사비 검증을 요청하여야 하며, 최종 공사비 변경계약 및 관리처분계획변경인가를 위해 공사비 검증이 필요한 경우 입주예정시기 1년 전 해당 절차 이행을 위한 준비에 착수해야 한다.

공사비 검증 결과를 반드시 반영하여 계약 체결해야 하는지(서울특별시 주거정비과 2023.10.20)

Q. 공사비 검증 결과를 반드시 반영하여 계약체결을 해야 하는지?

A. 도시정비법 제29조의2에서 공사비 검증 대상, 검증 방법 및 절차 등에 대해 규정하고 있으나, 공사비 검증 결과 반영 의무에 대해서는 별도 규정하고 있지 않음.

다만, 도시정비법 제29조의2제1항 각 호에서 공사비 검증 의무대상을 규정한 입법 취지, 같은 법 제45조에 따라 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약 및 정비사업비의 변경은 총회 의결사항인 점, 공사비 검증 결과에 대한 조합·시공자 간 협의내용 등을 종합적으로 고려하여 변경계약 체결 시 검증 결과 반영 여부를 결정하여야 할 것으로 사료됨.

○ 제6항

「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」 제5조

조합은 최초 사업시행계획인가 이후 법 제72조에 따른 분양공고 전에 설계도면, 변경 전·후 물량내역서 및 산출내역서 등 공사비 내역을 증빙하는 서류를 구비하여 검증기관에 공사비 검증을 요청하여야 하며, 이 경우 시공자는 변경 전·후 물량내역서 및 산출내역서 등 요청받은 서류를 조합에 제출하여야 한다.

조합은 공사비 검증을 요청한 사실을 조례 제72조제1호에 따른 공공지원자에게 알려야 한다

(동 기준 제5조제4항, 제5항).

○ 제8항

「주택공급에 관한 규칙」 제21조

조합은 「주택 공급에 관한 규칙」 제21조에 따른 입주자모집 공고에 명시된 입주예정일을 기준으로 입주지연이 발생하지 않도록 표준정관에 담고 있다.

cf: 서울특별시 재개발표준정관

서울특별시 재건축 표준정관과 같다.

부산광역시 재개발표준정관

제12조(시공자등 협력업체 선정 및 계약) ① 조합은 정비사업진행을 위하여 필요한 시공자, 정비사업전문관리업자, 설계자, 변호사, 법무사, 세무사 등 각종 협력업체를 선정하여 계약할 수 있다.

② 협력업체 선정 절차 및 계약체결은 관계 법령, 국토교통부 고시 “정비사업 계약업무 처리기준” 및 정관이 정하는 바에 따른다.

③ 도시정비법 제45조제1항제4호부터 제6호까지의 시공자 등 협력업체 선정 및 변경은 총회 의결로 선정하여야 하고, 이를 제외한 나머지 협력업체의 선정 및 계약은 대의원회에서 선정 및 계약체결을 할 수 있다. 단, 도시정비법 등 관계 법령에 따라 시장ᆞ군수 등이 선정 또는 계약한 경우는 제외한다.

④ 조합은 시공자 등 협력업체를 선정 하는 경우 계약방법 등은 도시정비법 제29조 및 도시정비법 시행령 제24조에 따라야 한다.

⑤ 제4항에 따라 경쟁입찰을 하는 경우 일반경쟁입찰은 2인 이상의 유효한 입찰참가 신청이 있어야 하고, 지명경쟁입찰은 4인 이상 입찰대상 지정자 중 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.

⑥ 도시정비법 제29조제4항에 따라 조합원이 100인 이하인 정비사업은 제4항에도 불구하고 대의원회의를 거쳐 부산지역에 본사를 둔 지역건설업자 및 등록사업자를 조합총회 의결 후 수의계약의 방법으로 시공자로 선정할 수 있다.

⑦ 조합은 제2항의 규정에 의하여 시공자 등의 협력업체와 체결한 계약서를 조합해산일까지 조합사무소에 비치하고 게시판 등에 공개하여야 하며 조합원의 열람 또는 복사요구에 응하여야 한다. 이 경우 복사에 드는 비용은 조합원이 부담한다.

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제13조(설계자의 선정 및 계약) ① 설계자 선정‧계약(변경계약을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 및 그 취소는 법 제29조, 조례 제77조, 「정비사업 계약업무 처리기준」 및 「서울특별시 공공지원 정비사업 설계자 선정기준」에 따라야 한다. 다만, 추진위원회가 이 조항 본문에 따라 적법하게 선정하고 계약을 체결한 설계자는 이 정관에 의해 선정하고 계약을 체결한 설계자로 본다.

② 조합은 총회의 의결을 거쳐 설계자를 선정하고 계약을 체결하여야 하며 그 계약내용에 따라 상호간의 권리와 의무가 부여된다. 다만, 총회에 상정된 입찰참여자의 수가 〇 이상인 경우 최다득표한 입찰참여자를 설계자로 선정할 수 있다.

□ 근거규정

법 제29조, 도시정비법 제118조제6항, 조례 제77조, 「정비사업 계약업무 처리기준」 및 「서울특별시 공공지원 정비사업 설계자 선정기준」(2024.5.9. 서울특별시고시 제2024-240호)

공공지원 정비사업 설계자 선정기준 개정고시(서울특별시 주거정비과 2024.5.9)

Q&A. "서울특별시 공공지원 정비사업 설계자 선정기준" 일부 개정사항이 있어 서울특별시보에 고시하고 시행함을 알려드리오니 정비사업 공공지원 업무에 참고바랍니다.

가. 고시일(시행일) : 2024.5.9

나. 주요 개정 내용

- 설계제안은 정비계획 범위 내로 한정(제2조제10호 신설)

▶ 정비계획의 경미한 변경사항은 허용하되, 건축물의 건폐율·용적률·최고 높이의 확대, 정비구역 면적의 증가 및 정비기반시설의 변경은 불허

- 설계공모 시 입찰참여자 수와 관계없이 심사위원회 구성하여 공모안 적합여부를 사전검토(제4조제2항)

- 입찰참여자 개별적인 홍보행위 금지 위반하거나 정비계획 범위를 벗어나 왜곡된 설계제안을 한 입찰참여자의 입찰 참여 무효(제12조 및 제13조)

cf: 서울특별시 재개발표준정관

서울특별시 재건축 표준정관과 같다.

부산광역시 재개발표준정관