비욘드 조닝(Beyond Zoning) 실현위한 용역 착수
시범사업 대상지 연내 선정…2024년 구역 지정
용도지역제 한계…토지용도 구분 않고 복합 배치
경직된 도시계획 전환…미래형 도시관리체계 구상
서울시가 토지용도 규제 없이 초고층 복합개발이 가능한 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’사업 대상지를 연내 선정한다.
13일 서울시는 새로운 도시계획 체계인 ‘비욘드 조닝’의 실현을 위해 이달 용역을 착수한다고 밝혔다. 유연한 도시계획으로의 전환을 목표로, 용도 도입의 자율성을 높여 다양한 기능이 혼합된 미래공간을 창출하겠단 방침이다.
지난 1월 확정한 ‘2040 서울도시계획’에 담긴 ‘비욘드 조닝’은 미래 융복합 시대에 맞는 새로운 서울형 도시계획체계로 제시된 개념이다. 현재의 용도지역제는 도시 공간(땅·지역)의 기능이 중복되지 않도록 업무·상업·주거·녹지 등 각종 도시 활동에 대한 공간적 배치와 수요를 구분해 결정하는 기본적인 수단으로 작용해왔다.
하지만 과거와 달리 점차 공간 기능이 융복합되는 추세에서 근무시간 및 업무공간의 다양화, 여가문화 향유의 증대 등 급변하는 다양한 생활양식을 수용하기엔 현재 용도지역제의 한계가 명확하다는 지적이 제기돼 왔다.
이에 시는 미래형 도시관리체계인 ‘비욘드 조닝’을 선제적으로 구상, 토지 용도를 주거용, 산업용, 녹지용 등으로 구분하는 기존의 용도지역제를 전면 개편해 다양한 기능을 복합적으로 배치할 수 있도록 자율성을 높인다는 방안을 마련했다. 그동안 시는 이를 구체적으로 실현을 위해 도시계획 정책 및 제도개선 과제로 삼아 관련 내용을 국토부에 지속적으로 제안한 것은 물론, 국토부-지자체 도시정책협의회 논의 안건으로 제출하는 등 중앙정부와의 협의도 추진해왔다.
국토부도 서울시의 정책 방향에 동감하며 도시계획 체계 개편에 대해 지난 1월 ‘도시계획 혁신 방안’을 수립, 발표했다. 3가지 공간혁신구역(도시혁신구역, 복합용도구역, 도시계획시설 입체복합구역)을 도입해 기존의 틀을 벗어난 유연한 도시계획을 통해 융복합 도시공간 조성을 착수하는 것이 골자다. ▲‘도시혁신구역’은 입지규제최소구역을 전면 개편, 토지의 용도와 밀도를 자유롭게 계획해 고밀 융복합 개발이 가능하게 하는 지역이다. ▲‘복합용도구역’은 전면 재개발보다는 점진적·융합적 전환 필요지역에서 기존 용도지역의 용적률 내 복합용도계획을 적용하여 업무-주거-생활의 융합을 허용한다. ▲‘도시계획시설 입체복합구역’은 각종 시설 설치가 제한된 도시계획시설의 복합화 허용, 밀도 상향을 통해 도시계획시설을 복합거점으로 활용한다.
이에 시는 이번 용역을 통해 서울의 여건에 기반한 합리적인 제도가 마련될 수 있도록 공간혁신구역 선정기준과 가이드라인을 구체적으로 마련할 예정이다.
우선 공간혁신구역 시범사업 대상지를 연내 선정해 2024년 구역 지정을 추진한다. 특히 공간혁신구역 중 도시혁신구역과 복합용도구역의 지정은 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐야 하는 사항으로 구역 지정 위치 및 계획 내용 등에 대해 국토부와 긴밀한 협의를 이어나갈 예정이다.
중장기적으로는 미래 변화와 새로운 공간수요에 대응해 도시의 다양한 모습을 담아낼 수 있는 미래형 도시관리체계 및 단계적 실현화 방안을 검토해나갈 예정이다.
서울시 관계자는 “비욘드 조닝을 통해 토지 이용 유형, 용도, 밀도, 건축물 형태 등이 다채롭게 조합되는 미래 도시 서울을 실현해갈 것”이라며 “이번 용역을 시작으로, 메가시티 서울에 걸맞은 도시계획 혁신에 대한 시도를 꾸준히 이어갈 예정”이라고 밝혔다.
이에 따라 업계에서는 ‘비욘드 조닝’사업으로 토지 용도에 규제받지 않는 초고층 복합개발이 가능해지는 만큼 정비사업에도 영향을 미쳐 정비사업의 활성화로 이어지길 기대했다.
-편집부-
