아래 개정안은 2023.3.23. 국회 교통위원회를 거쳐 현재 법사위에 계류 중에 있는 것으로 법사위를 거치면 향후 본회의 통과 후 정부로 이송돼 개정될 예정입니다. 이에 개정법을 보다 신속히 전해드리고자 관련 내용을 정리해 순차적으로 게재해 드리겠습니다. 법무사법인 기린(麒麟) 대표법무사 전 연 규
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■ 도시정비법 개정(2023.3.23 법사위 계류)-(1)
● 개정: 법 제2조제2호 나목 2)
공공재개발사업의 사업시행자가 의무적으로 확보해야 하는 공공임대주택 등의 비율 완화
법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.<개정 2017.8.9., 2021.1.5, 2021.1.12, 2021.4.13>
2. “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업.
이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 “공공재개발사업”이라 한다.
1) 현행과 같음
2) 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형주택은 제외한다)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 50/100 <20/100 이상 50/100 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 「지방자치법」 제198조에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 “대도시”)의 조례(이하 “시도 조례”)로 정하는 비율> 이상을 제80조에 따른 지분형주택, 「공공주택특별법」에 따른 공공임대주택(이하 “공공임대주택”) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택(이하 “공공지원민간임대주택”)으로 건설ㆍ공급할 것. 이 경우 주택 수 산정방법 및 주택 유형별 건설비율은 대통령령으로 정한다. |
☞ 공공재개발사업의 사업시행자가 의무적으로 확보해야 하는 공공임대주택 등의 비율을 지방자치단체가 지역별 여건을 고려하여 조례로 완화 가능하도록 함(안 제2조).
2022.8.16 발표한 「국민 주거안정 실현방안」에서 지방 노후지역의 주거환경을 개선하기 위해 공공재개발을 적극 활용할 계획 발표와 함께, 공공재개발의 사업성 개선을 위해 공적주택 최소비율을 지방자치단체가 조례로 각 지역의 실정에 맞게 사업성을 보강할 수 있도록 정책을 추진하겠다는 정책방향도 발표한 바 있음.
즉, 국토부는 「도시정비법 시행령」 개정을 통해 공적주택 의무 건설비율을 20/100 이상 50/100 이하의 범위에서 ‘시도 조례’로 정하도록 위임할 계획임.
개정안 제2조제2호 나목은 공적주택 의무 건설 비율을 50/100 이하의 범위에서 대통령령으로 정하되, 각 지방자치단체 별로 공적주택 의무 건설 비율을 달리할 수 있도록 위임함.
부 칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
● 신설: 법 제13조의2
토지등소유자의 정비구역 지정 입안 요청권 보장
제13조의2(정비계획의 입안 요청 등) ① 토지등소유자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 정비계획의 입안권자에게 정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안을 요청할 수 있다. 1. 제5조제1항제10호에 따른 단계별 정비사업 추진계획 상 정비예정구역별 정비계획의 입안시기가 지났음에도 불구하고 정비계획이 입안되지 아니한 경우 2. 제5조제2항에 따라 기본계획에 같은 조 제1항제9호 및 제10호에 따른 사항을 생략한 경우 3. 천재지변 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 판단되는 경우 ② 정비계획의 입안권자는 제1항의 요청이 있는 경우에는 요청일로부터 4개월 이내에 정비계획의 입안 여부를 결정하여 토지등소유자 및 정비구역의 지정권자에게 알려야 한다. 다만, 정비계획의 입안권자는 1회에 한하여 2개월의 범위에서 연장할 수 있다. ③ 정비구역의 지정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 토지이용, 주택건설 및 기반시설의 설치 등에 관한 기본방향(이하 “정비계획의 기본방향”)을 작성하여 정비계획의 입안권자에게 제시하여야 한다. 1. 제2항에 따라 정비계획의 입안권자가 토지등소유자에게 정비계획을 입안하기로 통지한 경우 2. 제5조제1항제10호에 따른 단계별 정비사업 추진계획에 따라 정비계획의 입안권자가 요청하는 경우 3. 제12조제6항에 따라 정비계획의 입안권자가 정비계획을 입안하기로 결정한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 4. 정비계획을 변경하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 ④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 정비구역의 지정요청을 위한 요청서의 작성, 토지등소유자의 동의, 요청서의 처리 및 정비계획의 기본방향 작성을 위해 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. |
☞ 주민이 정비사업 추진을 희망하는 경우 정비계획의 입안권자에게 정비계획 입안을 요청할 수 있도록 하고, 정비계획의 입안권자가 그 요청을 수락할 경우 정비구역의 지정권자가 정비계획의 기본방향을 제시하도록 함(안 제13조의2 신설)
현 「도시정비법」 제14조제1항제1호에서는 토지등소유자 또는 사업시행자가 되려는 자는 단계별 정비사업 추진계획 상 정비예정구역별 정비계획의 입안시기가 지났음에도 불구하고 정비계획이 입안되지 아니하거나 같은 호에 따른 정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 정하고 있지 아니한 경우 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있음.
현행법상 입안 제안은 토지등소유자 2/3 이상, 면적 1/2 이상의 동의가 필요하고, 구체적인 정비계획안을 마련하여 제출하여야 하는 등 요건이 엄격함.
개정안은 토지등소유자의 직접적인 입안 제안권과 별개로, 토지등소유자가 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 ‘요청’할 수 있는 것임(안 제13조의2제1항).
이에 대해 정비계획의 입안권자는 그 요청일로부터 대통령령으로 정하는 기간 내에 정비계획의 입안 여부를 결정하여 토지등소유자 및 정비구역의 지정권자에게 알리도록 의무를 부여하고(안 제13조의2제2항),
정비계획의 입안권자가 토지등소유자에게 입안하기로 통지한 경우 정비구역의 지정권자는 정비계획의 기본방향을 정비계획의 입안권자에게 제시하도록 의무가 부과됨(안 제13조의2제3항).
부 칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
● 개정: 법 제27조제6항 신설
신탁회사에 대한 국토부 표준계약서, 표준시행규정 마련 기틀
법 제27조(재개발사업ㆍ재건축사업의 지정개발자) ①∼⑤ (생략)
제27조(재개발사업ㆍ재건축사업의 지정개발자) ①∼⑤ (현행과 같음) ⑥ 국토부장관은 신탁업자와 토지등소유자 상호 간의 공정한 계약의 체결을 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 표준 계약서 및 표준 시행규정을 마련하여 그 사용을 권장할 수 있다. |
☞ 신탁업자가 사업을 시행할 경우, 주민ㆍ신탁업자간 공정한 계약을 체결할 수 있도록 표준계약서 및 표준 시행규정을 마련함(안 제27조).
현 「도시정비법」 제27조제1항에 따르면, 시장ㆍ군수등은 재개발, 재건축사업이 천재지변 등 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 경우, 정비사업 시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니하는 경우 등의 경우에 신탁업자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있음.
개정안은 이러한 ‘신탁방식’으로 시행되는 경우에 국토부장관이 신탁업자와 토지등소유자 상호 간의 공정한 계약의 체결을 위하여 표준계약서 및 표준 시행규정을 마련하여 그 사용을 권장할 수 있도록 하며, 계약의 공정성 제고 및 토지등소유자의 권리 보호를 위한 규정임
이 개정안이 통과되면 국토부고시문 형식으로 표준계약서, 표준 시행규정 등이 만들어질 것으로 보임
부 칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
● 개정: 법 제41조제1항
강남의 모 추진위원회 사건과 관련된 것으로, 개정안 제1항은 다른 조항과 달리 공포한 날부터 시행함
법 제41조(조합의 임원) ① 조합은 다음 각 호의 어느 하나의 요건을 갖춘 조합장 1명과 이사, 감사를 임원으로 둔다. 이 경우 조합장은 선임일부터 제74조제1항에 따른 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 자의 경우 영업을 말한다. 이하 이 조 및 제43조에서 같다)하여야 한다.
1. 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상일 것
2. 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축사업의 경우에는 건축물과 그 부속토지를 말한다)를 5년 이상 소유하고 있을 것
②∼⑥ (생략)
제41조(조합의 임원) ① 조합은 조합원으로서 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축사업의 경우에는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 항에서 같다)를 소유한 자[하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유한 경우에는 가장 많은 지분을 소유(2인 이상의 공유자가 가장 많은 지분을 소유한 경우를 포함한다)한 경우로 한정한다] 중 다음 각 호의 어느 하나의 요건을 갖춘 조합장 1명과 이사, 감사를 임원으로 둔다. 1. 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유할 것 2. 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상일 것 ②∼⑥ (현행과 같음) |
☞ 정비구역에서 하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유한 자는 지분을 소유한 자 중 가장 많은 지분을 소유한 자가 조합임원이 될 수 있도록 함(안 제41조).
※ 유경준 개정안 제41조(조합의 임원) ①
2. 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축사업의 경우에는 건축물과 그 부속토지를 말한다)를 5년 이상 소유하고 있을 것. 다만, 하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유한 경우에는 전체 지분의 50/100 이상을 소유하여야 한다.
유경준 개정안은 “하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유한 경우에는 전체 지분의 50/100 이상을 소유하여야 한다”는 것이었으나,
이는 현행법상 하나의 건축물 또는 토지를 여러 명이 공유한 경우 지분 비율과 관계없이 공유자들의 동의를 거쳐 1명을 대표 조합원으로 선임하는데, 균등한 지분을 가진 3인 이상이 공유한 경우 등 모든 공유자가 50/100 이상의 지분을 가지지 못하는 경우에는, 개정안에 의하면 정당한 대표 조합원임에도 불구하고 원천적으로 조합 임원이 될 수 없는 문제가 발생할 수 있음
이에 조합 임원의 자격을 50/100 이상의 지분을 소유한 자로 제한이 아닌 “하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유한 경우에는 가장 많은 지분을 소유(2인 이상의 공유자가 가장 많은 지분을 소유한 경우를 포함한다)한 경우로 한정한다”는 것으로 그 내용이 바뀜.
다른 개정안과 달리 법 제41조제1항은 공포한 날부터 시행하도록 함에 따라, 이날까지 창립총회에서 조합임원 선임하는 경우부터 적용됨
부 칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제41조제1항의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(조합임원의 자격에 관한 적용례) 제41조제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합임원을 선임(연임을 포함한다)하는 경우부터 적용한다
<계 속>
