재건축 부담금 완화(3월 27일 시행)
시공자 선정, 조합원 과반 직접출석(1월 19일 시행)
조합 해산‧청산 관리·감독(6월 27일 시행)
촉진지구 면적 ‘50만㎡’→‘10만㎡’ 완화(4월 27일 시행)
노후계획도시특별법 시행(4월 27일 시행) 등
2024년 정비사업에 변화의 바람이 불어온다. 재건축부담금 완화, 정비계획입안요청제, 역세권‧중공업지역 용적률 완화, 통합심의 확대, 노후계획도시특별법 시행, 재정비촉진지구 지정 면적 완화 등 지난해 개정 공포된 법안들이 시행을 앞두고 있기 때문이다. 이에 2024년 새롭게 바뀌는 재건축‧재개발 등 달라지는 정비사업 정책에 대해 정리했다.
◆정비계획 입안요청제 도입(도정법, 1월 19일 시행)
정비계획 입안요청제가 도입된다. 현재는 주민이 구역계뿐만 아니라 정비계획(안)까지 마련해야만 정비계획의 입안을 제안할 수 있다. 앞으론 계획안이 없어도 구역계만 설정해서 정비계획의 입안을 요청할 수 있고, 요청 수락 시에는 지정권자가 정비계획의 기본방향을 제시하도록 했다.
이에 토지등소유자가 정비계획 입안을 요청할 경우 필요한 동의비율은 1/2 이하에서 조례로 정하는 비율 이상으로 하도록 했다. 정비구역 지정권자는 정비계획 입안권자에게 용적률, 높이 등 개발밀도나 공공시설 설치 방향 등 정비계획 기본방향을 제시해야 한다.
◆조합 임원 자격요건 강화(도정법, 1월 19일 시행)
조합 임원 자격요건은 더 강화된다. 지난해 7월 18일 개정‧시행된 규정에 따라 조합 임원이 되기 위해서는 토지·건축물을 공유한 경우 지분이 가장 많은 사람만 임원이 될 수 있도록 했다.
여기에 더해 1월 19일 시행될 개정안에는 지자체장, 지방의회 의원 및 그 배우자‧직계존비속은 그 해당하는 구역의 조합 임원이 될 수 없게 조합 임원 결격사유를 한층 더 강화했다.
◆시공자 선정 시 조합원 과반 직접출석 등(도정법, 1월 19일 시행)
시공자 선정 및 취소 총회 시 직접출석 요건도 강화된다. 시공자 선정을 위한 총회의 경우 조합원 과반수가 직접 출석해야 하며, 시공자 선정 취소의 경우 조합원의 20% 이상이 직접 출석하도록 했다.
또 조합원 또는 대의원 요구로 총회 소집 시 소집요구자가 본인인지를 확인하는 규정도 담아 총회소집요구 시 본인확인 절차를 강화했다.
◆통합심의 모든 정비사업에 확대(도정법, 1월 19일 시행)
모든 정비사업에서 사업시행계획 인가에 필요한 건축·경관·교육환경·교통 등의 심의를 통합해 심의하도록 했다. 지금까지는 공공재개발사업 또는 공공재건축사업 등 공공정비사업에서만 통합심의가 진행돼왔는데 이를 민간정비까지 확대한 것이다.
위원회 구성 규모는 각 분야의 다양한 전문가들이 폭넓게 참여할 수 있도록 현행 30명 내외에서 20∼100명으로 대폭 확대하고, 필요한 경우 분과위원회를 통해 세부사항을 논의하도록 개선했다.
◆역세권 용적률 완화(도정법, 1월 19일 시행)
역세권 용적률은 완화된다. 역세권에 위치한 정비구역에 대해서는 용도지역 상향, 용적률 완화 및 건축규제 완화 등의 특례를 부여하고, 완화되는 용적률로 건설되는 국민주택 규모 주택의 일부를 공공분양할 수 있도록 했다.
이에 따라 역세권 등에서 법적상한 용적률을 완화하는 경우, 추가로 완화된 용적률의 50% 이상(시‧도 조례로 규정)은 나눔형 뉴:홈(공공분양)으로 활용할 수 있도록 했다. 이 경우 인수자의 토지인수가격은 감정평가액의 50%로 규정했다.
◆법적상한용적률 준공업지역까지 확대(도정법, 1월 19일 시행)
법적상한용적률은 준공업지역까지 확대한다. 현행은 주거지역에서 정비사업 시 공공임대주택 기부채납을 조건으로 법적상한까지 용적률을 부여할 수 있었다. 개정안에는 준공업지역 내 정비사업에 대해서도 공공임대주택을 제공할 경우 용적률을 법적상한용적률까지 확대 적용할 수 있도록 했다.
◆조합 해산‧청산, 정부와 지자체 관리·감독(도정법, 6월 27일 시행)
아파트 입주가 끝났는데도 특별한 이유 없이 조합을 청산하지 않으면서 조합장이 월급을 타가는 행위가 제한된다. 조합 해산에 이어 청산 절차까지 정부와 지방자치단체가 관리·감독할 수 있도록 개정됐다.
개정안에는 조합 해산 이후 청산인이 지체없이 청산 업무를 수행해야 하며, 청산인이 업무를 성실히 수행하고 있는지 확인할 필요가 있다면 국토부와 지자체가 조합에 자료 제출을 요구할 수 있다는 내용이 담겼다. 국토부·지자체는 점검반을 구성해 정비사업 현장 조사를 할 수 있으며, 위법 사항에 대해서는 시정 요구뿐 아니라 수사기관에 고발까지 할 수 있게 했다.
그동안 해산 및 청산단계에 들어간 조합은 ‘도시정비법’이 아닌 ‘민법’을 적용받게 돼 시와 자치구가 행정적으로 관리·감독할 수 없다 보니 해산(청산)이 지연돼도 처벌이나 규제를 할 수 없었다.
더불어 조합 임원 선출이나 정비사업의 시공자 선정 과정에서 금품이나 향응을 제공하거나 제공받는 자를 신고할 수 있는 신고센터 설치 근거를 법률에 명시했다.
◆시공자 선정 합동설명회 2회이상 의무화(도정법, 6월 27일 시행)
시공자 선정을 위한 입찰에 참가하는 건설업자 또는 등록사업자가 토지등소유자에게 시공에 관한 정보를 제공할 수 있도록 조합이 합동설명회를 2회 이상 개최하도록 의무화 했다.
◆재건축 ‘상가지분쪼개기’ 원천 봉쇄(국회 법사위 계류)
재건축 입주권을 노리고 단지 내 상가 지분을 여러개로 나눠 갖는 ‘상가지분쪼개기’ 행위가 전면 차단된다. 분양받을 수 있는 시점을 정하는 ‘권리산정기준일’ 이후 분할된 상가 지분에도 입주권을 주지 않도록 하는 도정법 개정안이 소관 상임위원회를 통과해 본회의 상정만 남기고 있다.
개정안에는, 도시정비법 제77조 권리산정 기준일 대상에 ‘상가와 같은 집합건물의 구분소유권을 분할하는 경우’와 ‘집합건물 전유 부분의 분할로 토지등소유자 수가 증가하는 경우’에도 권리산정일의 다음 날을 기준으로 분양권을 주지 않는다는 내용을 추가했다. 즉 권리산정일 이후 지분 쪼개기로 상가를 산 사람에게는 아파트 입주권을 주지 않는다는 뜻이다.
또 권리산정일을 현행 ‘기본계획 수립 후’에서 ‘주민공람 공고일 후’로 3개월 이상 앞당기는 내용도 포함했다. 여기에 시도지사가 내리는 ‘행위제한’ 대상에는 상가 지분 분할을 추가했다. 권리산정 기준일 전에 미리 상가를 분할해 놓고 규제를 피해갈 가능성까지 원천 차단한 것이다.
◆재건축 부담금(재건축초과이익환수) 완화(3월 27일 시행)
재건축 부담금을 완화하는 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’도 개정돼 시행을 앞두고 있다. 재건축 부담금은, 재건축하는 동안 오른 집값에서 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 금액을 초과이익으로 보고 일부(10~50%)를 부담금으로 환수하는 제도로, 재건축 사업의 부담요소로 꼽혔다.
개정안은 부담금을 부과하는 초과이익 기준을 현행 3000만원에서 8000만원으로 상향하고, 부과 구간은 현행 2000만원에서 5000만원으로 높였다.
구체적으로 ▲초과이익 8천만∼1억3천만 원 10% ▲1억3천만∼1억8천만 원 20% ▲1억8천만∼2억3천만 원 30%▲2억3천만∼2억8천만 원 40% ▲2억8천만 원 초과는 50%의 부담금이 부과된다.
부담금 부과 개시 시점도 현행 추진위원회 구성 단계에서 조합설립인가 단계로 늦춰졌다.
더불어 1주택 장기보유자에 대한 감면 혜택 조항도 신설됐니다. 20년 이상 장기보유자에 대한 최대감면율은 70%, 10년 이상은 50%를 감면해주는 내용이다. 구체적으로 보유 9년 이상∼10년 미만은 부담금의 40%, 8년 이상∼9년 미만은 30%, 7년 이상∼8년 미만은 20%, 6년 이상∼7년 미만은 10%가 감면된다.
◆노후계획도시특별법 시행(4월 27일 시행)
노후계획도시특별법은 20년 이상 경과 100만㎡ 이상 택지를 적용 대상으로 재건축을 추진할 때 ▲안전진단을 면제 또는 완화 ▲용적률 상향 및 용도지역 변경 ▲통합심의 적용 등 각종 특례가 부여되는 내용이 담겼다.
적용 대상 지역은 수도권 1기 신도시1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)는 물론 부산 해운대와 대전 둔산 등을 포함해 전국 51곳이 해당된다. 앞으로 이 곳에서 정비사업 추진 시 특별법에 따라 완화된 규제가 적용된다.
◆재정비촉진지구 면적 ‘50만㎡’→‘10만㎡’ 완화(4월 27일 시행)
재정비촉진지구 지정 면적을 완화하는 내용이 담긴 ‘도시재정비법’도 개정됐다. 개정안은 지방 구도심 재정비를 지원하는 법률로, 수도권 중심의 1기 신도시특별법으로 인한 지방의 역차별을 막기 위해 발의된 법안이다.
개정안은 재정비촉진지구 최소 지정 규모를 현행 ‘50만 ㎡ 이상’에서 ‘10만㎡ 이상’으로 변경해 촉진지구지정 문턱을 낮췄다는 게 주요골자다. 더불어 도심의 특성을 고려해 재정비촉진지구에서 추진할 수 있는 사업 종류를 대폭 확대, 용적률 상향과 높이 제한 완화 등 인센티브를 강화하는 등의 내용을 담고 있다.
특히 소규모주택정비 관리지역(모아타운)의 수립단위가 10만㎥로서 도시재정비법 개정안이 시행되면 저층주거지개발의 획기적인 대안이 될 전망이다.
-편집부-
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