전연규 대표의 서울 재건축‧재개발 30년사<18>
<개정판>
3. 토지등소유자의 동의 인정 관련 특례
◆정비계획의 입안 제안, 요청 및 추진위원회 구성 동의 간주
도정법 제36조의3(토지등소유자의 동의 인정에 관한 특례), 영 제34조의2
토지등소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 대하여 동의를 하는 경우, 제2항의 요건을 모두 충족한 경우에 한정하여 다음 각 호의 사항 중 동의하지 아니한 다른 사항에 대하여도 동의를 한 것으로 본다(법 제36조의3제1항).
1. 정비계획의 입안 요청을 위한 동의
2. 정비계획 입안의 제안을 위한 동의
3. 추진위원회 구성에 대한 동의
2025.6.4 시행된 개정 도정법에 따라, 토지등소유자 외에도 추진위원회를 추가하여 정비계획 입안 제안(요청), 추진위원회 구성 동의 등 3가지 동의 중 입안 제안을 했거나 요청을 했으면 추진위원회 구성을 위한 동의서를 걷지 않아도 승인해 주겠다는 편의 규정이다.
실무적으로는 정비계획 입안 제안이 제일 먼저 시행될 수 있으므로, 입안 제안 동의서로 입안 요청이나 추진위원회 구성 동의가 필요 없게 하는 조문이다.
위 제1항에 따라 동의를 인정받기 위한 요건은 다음 각 호와 같다(동조 제2항).
1. 제1항 각 호의 동의를 받을 때 같은 항 각 호의 다른 동의에 관하여 대통령령으로 정하는 사항을 포함하여 동의를 받을 것
2. 제1항 각 호의 동의를 받을 때 같은 항 각 호의 다른 동의로도 인정될 수 있음을 고지받고, 고지받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간 내에 동의를 철회하지 아니할 것
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 기준과 방법을 충족할 것
[본조신설 2024.12.3.]
2025.6.4 개정 시행된 도정법에 따라, 정비구역 지정·고시 전에도 추진위원회 구성 승인을 받게 되었다.
따라서 토지등소유자 외에도 추진위원회를 추가하여 정비계획 입안제안, 입안요청, 추진위원회 구성 동의 요건을 충족한 동의 중 아래 제1호 내지 제3호의 어느 하나 동의하지 않은 사항에 대해, 중복동의를 피하기 위해 동의한 것으로 간주하도록 했다.
법 제36조의3제2항제1호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 같은 조 제1항에 따라 동의를 한 것으로 보는 같은 항 각 호의 구체적인 내용을 말한다(영 제34조의2제1항).
같은 조 같은 항제2호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 요청, 제안 또는 신청 전까지에 해당하는 기간을 말한다(동조 제2항).
1. 법 제36조의3제1항제1호의 동의(동의를 한 것으로 보는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다): 법 제13조의2제1항에 따른 정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청
2. 법 제36조의3제1항제2호의 동의: 법 제14조제1항에 따른 정비계획의 입안 제안
3. 법 제36조의3제1항제3호의 동의: 법 제31조제1항에 따른 추진위원회 구성에 대한 승인 신청
위 제3호에서 “대통령령으로 정하는 기준과 방법”이란 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 대하여 동의를 받을 때 영 제33조제3항 및 제4항에 따른 동의의 철회 및 반대의 의사표시 절차와 방법을 설명ㆍ고지하는 것을 말한다(동조 제3항).
토지등소유자 동의 인정에 관한 특례 여부(서울시 주거정비과 2025.5.19.)
Q1. 법 제36조의3제1항와 관련 토지등소유자 동의인정 요건은?
Q2. 정비계획 입안동의서는 법 제36조의3 동의서 특례와 관련이 있는지?
A1. 도정법 제36조의3(24.12.3 일부개정, 25.6.4 시행) 제1항에 근거 제2항의 요건을 모두 충족한 경우에 한정하여 다음 각 호(가~다)의 사항 중 동의하지 않은 다른 사항에 대해서도 동의한 것으로 간주됨.
가. 제13조의2에 따른 정비계획의 입안 요청을 위한 동의
나. 제14조에 따른 입안의 제안을 위한 동의
다. 제31조제1항에 따른 추진위원회 구성에 대한 동의
도정법 개정에 따라 「서울시 도시정비조례 시행규칙」 서식 제1호의6(정비계획 입안요청을 위한 동의서) 및 서식7(정비계획 입안 제안에 관한 동의서)을 같은 법 제36조의3제2항의 요건의 내용을 포함하여 개정할 예정임.
A2. 정비계획 입안 동의서는 「2030 서울시 정비기본계획」 주택정비형 재개발사업 부분의 동의서로 도정법 제36조의3 동의서 특례와는 관련이 없음
▮(서울시) 추진위원회 동의자의 조합설립 동의 의제
◆조합설립동의까지 의제 불가, 개정안 발의
도정법 제31조제3항 내지 제5항, 서울시 도시정비조례 시행규칙 서식1의6, 서식7
토지등소유자 동의인정에 관한 특례: 조합설립동의 의제는 제외
◼ 근거규정
법 제31조(추진위원회의 구성ㆍ승인) ③ 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자(이하 이 조에서 “추진위원회 동의자”)는 제35조제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 조합설립에 동의한 것으로 본다. 다만, 조합설립인가를 신청하기 전에 시장ㆍ군수등 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 한 추진위원회 동의자의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2024.12.3.>
(이하 생략)
도정법상 동의서 인정특례 개정에 따른 동의서 양식 변경 알림
서울시 주거정비과-12260, 2025.7.17
1. 주거정비과-9334(2025.6.5.)호와 관련임
2. 도정법 제36조의3(토지등소유자의 동의 인정에 관한 특례) 신설(25.6.4 시행)로 토지등소유자가 원할 경우, 도시정비조례 시행규칙 개정 전(25.7.28 개정)까지 해당 동의서를 사용할 수 있도록 위 호로 정비계획 입안요청(제안)동의서 양식 변경을 통보한 바 있음.
3. 서울시에서는 도정법 제31조제3항, 조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위를 확대한다는 국토부 발표 등으로 입안요청(제안) 동의 시 조합설립인가까지 간주한다고 보고 입안요청(제안)동의서를 개정하였으나, 최근 특례 규정에는 정비계획의 입안 요청 동의, 정비계획의 입안 제안 동의, 추진위원회 구성 동의에 관한 사항 외에는 명시하고 있지 않은 점 등을 고려할 때 조합설립 동의까지 인정할 수 없다는 국토부 회신이 있었음.
▶입안요청(제안) 동의서 내 추진위원회 구성 또는 조합직접 설립에 동의하여도 모두 동일하게 조합설립 동의서는 별도로 징구하여야 함
4. 이에 25.6.5. 통보된 개정 양식으로 동의서를 징구 중인 자치구에서는 해당 사항을 추진주체 등 토지등소유자에게 반드시 안내하여 주시고, 25.7.28. 「서울시 도시정비조례 시행규칙」 개정 후에는 서식1의6 정비계획 입안 요청을 위한 동의서, 서식7 정비계획(변경)의 입안 제안에 관한 동의서를 사용바람.
2025.7.28 시행된 서울시 도시정비조례 시행규칙 별지 제1호의6서식에서 “정비계획 입안요청을 위한 동의서”에 동의하면 그 의제되는 사항으로 추진위원회 구성, 조합직접설립(추진위 구성 생략)이 담겨 있으며,
별지 제7호서식인 “정비계획(변경)의 입안 제안에 관한 동의서”에 동의한 경우, 추진위원회 구성, 조합직접설립(추진위 구성 생략)을 의제한다는 내용이 들어 있다.
서울시 도시정비조례 시행규칙 부칙 <제4723호, 2025.7.28.>
제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(정비계획의 입안 요청 동의에 관한 경과조치) 이 규칙 시행 전인 2025.6.4(도정법 개정 시행일) 이후로 제출된 별지 제1호의6서식은 이 규칙에 따라 제출된 것으로 본다.
제3조(정비계획의 입안 제안 동의에 관한 경과조치) 이 규칙 시행 전인 2025.6.4(도정법 개정 시행일) 이후로 제출된 별지 제7호서식은 이 규칙에 따라 제출된 것으로 본다.
<도시개발신문 2025.8.29>
조합설립동의 의제 논란에 도정법 또 개정 추진
28일 민주당 천준호 의원 대표 발의 "혼선 없애겠다"
'패스트트랙'이라더니...국토부 유권해석은 딴소리
천준호 더불어민주당 의원은 28일 도정법 개정안을 발의했다. 정비사업 현장에서 이 법 제36조의3의 ‘동의 특례’ 조항의 해석에 혼란이 있다는 지적이 제기된 데 따른 것이다. 개정안은 정비계획 입안 제안·요청 동의만으로도 조합설립 동의까지 ‘의제’될 수 있도록 법적 개념과 해석을 명확하게 하는 내용을 담고 있다.
“조합설립까지 되는 줄 알았는데…”
올해 6월 4일 시행된 도정법 제36조의3은 정비계획 입안 제안·요청, 추진위 구성 동의시 '동의 간주' 규정을 도입해 사업 절차를 간소화한 바 있다. 이에 일선 정비사업장에서는 “정비계획 입안 동의만으로 조합설립까지 의제될 것”이라는 인식이 퍼졌다.
그런데 서울시가 국토교통부에 질의한 결과 국토부 주택정비과는 지난 7월 16일 “조합설립 동의는 의제 대상이 아니다”라는 유권해석을 내놓았다. 국토부 입장은 정비계획 입안 동의 → 추진위원회 동의는 가능하지만 여기서 조합설립 동의까지 연쇄적으로 간주된다고 해석하는 것은 어렵다는 것이다.
결국 서울시는 얼마 전 만든 입안제안 동의서 양식을 수정하게 됐고, 정비사업 현장에서는 절차 간소화가 사실상 무력화된 것이나 마찬가지라는 볼멘소리가 퍼지게 됐다. 예컨대 인천 남동구의 대규모 통합재건축사업장 등은 추진위원회 동의서를 별도로 다시 받는 상황에 놓이기도 했다.
천준호 개정안은 조합설립 동의도 ‘간주’ 가능하게 해
천 의원은 개정안 제안설명에서 “현행법은 정비계획 입안 동의자, 추진위 구성 동의자, 조합설립 동의자 간의 연계가 명확하지 않아, 조합설립 동의 간주까지 이어지지 않는다는 해석이 나왔다"며 "이 문제점을 해결하기 위해 개정안을 내게 됐다"고 말했다.
다만 소급 적용 문제가 남아 있다. 다시 말해 지난 6월 4일부터 앞으로 천 의원 개정안이 국회를 통과할 경우 개정법이 발효되는 기간 사이에 접수된 입안동의서 등에 대해 조합설립 동의 간주가 적용될지는 법 시행령 해석과 추가 법률 보완 논의에 따라 결정된다는 것이다.
4. 전자의결권 행사(전자투표) 등
법 제45조, 2025.6.4부터 시행
◼ 서면의결권과 대리인 의결권 행사
조합원은 서면으로 의결권을 행사하거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있다. 서면으로 의결권을 행사하는 경우에는 정족수를 산정할 때에 출석한 것으로 본다(법 제45조제5항).
1. 조합원이 권한을 행사할 수 없어 배우자, 직계존비속 또는 형제자매 중에서 성년자를 대리인으로 정하여 위임장을 제출하는 경우
2. 해외에 거주하는 조합원이 대리인을 지정하는 경우
3. 법인인 토지등소유자가 대리인을 지정하는 경우. 이 경우 법인의 대리인은 조합임원 또는 대의원으로 선임될 수 있다.
◼ 전자의결권 행사(전자투표)
위 제5항에도 불구하고 조합원은 다음 각 호의 요건을 모두 충족한 경우에는 전자적 방법(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 사용하거나 그 밖의 정보통신기술을 이용하는 방법을 말함. 이하 같다)으로 의결권을 행사할 수 있다. 이 경우 정족수를 산정할 때에 출석한 것으로 본다(동조 제6항).
1. 조합원이 전자적 방법 외에 제5항에 따른 방법으로도 의결권을 행사할 수 있게 할 것
2. 의결권의 행사 방법에 따른 결과가 각각 구분되어 확인ㆍ관리할 수 있을 것
3. 그 밖에 전자적 방법을 통한 의결권의 투명한 행사 등을 위하여 대통령령으로 정하는 기준에 부합할 것
법 제45조제6항제3호에서 “대통령령으로 정하는 기준에 부합할 것”이란 다음 각 호의 기준을 모두 갖춘 것을 말한다(영 제42조제2항).
1. 총회를 소집하려는 자가 총회의 소집통지를 할 때 전자적 방법을 통한 의결권의 행사(이하 “전자의결”)와 관련한 다음 각 목의 사항을 함께 통지할 것
가. 전자의결을 하는 방법
나. 전자의결 기간
다. 그 밖에 전자의결의 실시에 필요한 사항
2. 전자의결을 할 때 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 방법으로 본인임을 확인할 수 있을 것
가. 「전자서명법」 제8조제1항에 따른 운영기준 준수사실의 인정을 받은 전자서명인증사업자가 제공하는 본인확인의 방법
나. 「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」 제23조의3에 따른 본인확인기관에서 제공하는 본인확인의 방법
3. 다음 각 목에서 정하는 바에 따라 전자의결 결과를 관리할 수 있는 체계를 갖출 것
가. 총회에서 개표하기 전까지 전자의결의 집계 결과를 알 수 없도록 할 것
나. 정비사업의 완료 또는 폐지 시점까지 전자의결 결과를 보관할 것. 다만, 본문에 따른 기간 이후로서 정관에서 전자의결 결과의 보관 기간을 달리 정한 경우에는 그에 따른다.
법 제45조제6항제1호에도 불구하고 제44조의2제1항 단서에 해당하는 경우에는 전자적 방법만으로 의결권을 행사할 수 있다(법 제45조제8항). 조합은 제5항, 제6항 및 제8항에 따라 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사하는 자가 본인인지를 확인하여야 한다(동조 제9항).
총회의 의결방법, 서면 또는 전자적 방법에 따른 의결권 행사 및 본인확인방법 등에 필요한 사항은 정관으로 정한다(동조 제11항).
Q. 재건축조합의 총회 및 대의원회 의결 시 전자적 방법의 의결권 행사 방법 등을 조합 정관에 별도로 정하지 않아도 전자투표할 수 있는지?
A. 도정법 제45조제6항에 따르면 제5항에도 불구하고 조합원은 다음 각 호의 요건을 총족한 경우에는 전자적 방법(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 사용하거나 그 밖의 정보통신기술을 이용하는 방법을 말한다)으로 의결권을 행사할 수 있다고 규정하고 있으며,(이 경우 정족수를 산정할 때에 출석한 것으로 본다)
1. 조합원이 전자적 방법 외에 제5항에 따른 방법으로도 의결권을 행사할 수 있게 할 것
2. 의결권의 행사 방법에 따른 결과가 각각 구분되어 확인·관리할 수 있을 것
3. 그 밖에 전자적 방법을 통한 의결권의 투명한 행사 등을 위하여 법 시행령 제42조제2항에서 정하는 기준에 부합할 것
법 제46조제5항에 대의원회의 의결방법 등은 영 제44조로 정하는 범위에서 정관으로 정한다고 규정하고 있음. 따라서, 질의의 경우 본인확인 방법 및 전자체계 준수 등 법령에서 정한 요건을 모두 충족하였다면, 총회에서 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있을 것으로 사료됨. 다만, 대의원회에서의 전자적 방법의 의결권 행사 및 본인 확인방법 등의 구체적인 사항은 당해 조합의 정관에서 정하는 바에 따라야 할 것임(서울시 주거정비과 2025.6.17.)
- 전지투표와 직접출석
총회의 의결은 조합원의 10/100 이상이 직접 출석(법 제45조제5항에 따라 대리인을 통하거나 동조 제8항에 따라 전자적 방법으로 의결권을 행사하는 경우 직접 출석한 것으로 본다. 이하 이 조에서 같다)하여야 한다.
다만, 시공자의 선정을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 과반수가 직접 출석하여야 하고, 창립총회, 시공자 선정 취소를 위한 총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 20/100 이상이 직접 출석하여야 한다(법 제45조제10항).
10/100 이상 직접출석에는 대리인의 의결권 및 전자투표 의결권을 행사한 경우를 포함한다.
법 제45조제10항 단서에서 “창립총회, 시공자 선정 취소를 위한 총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 총회를 말한다(영 제42조제3항).
1. 창립총회
1의2. 시공자 선정 취소를 위한 총회
2. 사업시행계획서의 작성 및 변경을 위하여 개최하는 총회
3. 관리처분계획의 수립 및 변경을 위하여 개최하는 총회
4. 정비사업비의 사용 및 변경을 위하여 개최하는 총회
<계속>
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