전연규 대표의 서울 재건축‧재개발이야기<14>
■ 권리산정기준일(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일)
도시정비법 제77조
제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) ① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 제6조제1항에 따른 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고일 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. <개정 2018.6.12, 2024.1.30.>
1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우
2. 집합건물법에 따른 집합건물이 아닌 건축물이 같은 법에 따른 집합건물로 전환되는 경우
3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우
5. 집합건물법 제2조제3호에 따른 전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우
② 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일ㆍ지정사유ㆍ건축물을 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
● (법, 조례) 개정 연혁
도시정비법, 서울시 도시정비조례
2009.2.6 지분쪼개기 등 투기방지를 위해 도시정비법상 권리산정기준일이 신설되었지만, 서울시는 자체적으로 권리산정기준일을 도시정비조례 시행일(2003.12.30.)로 정해 운영해 왔다.
법 개정이 되었지만, 2010.7.15 서울시 도시정비조례상 이를 반영하여 재개발, 단독주택 재건축사업의 분양대상 기준으로 삼아 적용하게 되었다.
1. 도시정비법 시행 이전
도시재개발법이나 주택건설촉진법에서는 권리산정기준이란 규정이 없었다.
다만 서울시는 도시재개발사업조례에서 “정비구역 지정·고시일”을 기준으로 분양대상자의 수를 정하는 기준으로 삼고 있었다.
서울시 도시재개발사업조례[시행 2001.6.15.] [조례 제3872호, 2001.6.15 일부개정]
제27조(재개발사업의 분양대상) ① 대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자는 법 제33조제2항에 의한 분양신청자 중 관리처분계획 기준일 현재 다음 각 호의 1에 해당하는 자이어야 한다.
1. 분양신청자가 소유하고 있는 종전의 토지 및 건축물의 총가액(영 제40조제1항에 의한 가격을 말하며, 이하 "종전가액") 중 다음 각목에 해당하는 가액을 제외한 가액(이하 "권리가액") 이 당해 사업시행구역의 분양예정대지 및 건축시설 중 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액(제26조제4호에 의한 지분대지 가격을 포함한 공동주택가격을 말한다) 이상인 자.
이 경우 점유연고권이 인정되어 당해 점유자에게 불하되었거나 불하예정인 국공유지 면적에 해당하는 가격은 권리가액에 포함한다.
가. 건축법 제2조제1호에 의한 하나의 대지범위에 속하는 토지가 수필지이거나 그 대지 범위 안에 수개의 건축물이 있는 경우로서 구역지정·고시일(당해 토지 등에 대하여 법 제4조제3항제2호 내용을 최초로 결정·고시한 날을 말한다. 이하 같다) 후에 그 토지의 일부를 취득(수필지 중 1필지 이상을 필지 단위로 취득하였거나 필지의 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함한다)하였거나, 그 건축물의 일부를 취득(수동의 건축물 중 1동 이상을 취득 하였거나 1동의 건축물 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함한다)한 경우 그 해당 가액
나. 하나의 건축물이 하나의 대지범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 구역지정·고시일 후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득하거나, 그 건축물 또는 토지의 일부를 취득한 경우 그 해당가액
다. 지적법 제2조제3호에 의한 1필지의 토지를 구역지정·고시일 후에 분할취득 또는 공유지분으로 취득한 경우 그 해당가액
라. 신발생무허가 건축물의 경우 그 해당가액
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적(제1호 본문후단에 의한 국공유지 면적을 포함한다) 중 제1호 가목 내지 다목의 경우로 취득한 토지면적을 제외한 잔여소유 토지면적이 서울시 건축조례 제25조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 구역지정·고시일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20㎡ 이상 토지(다만, 지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 경우는 제외한다)의 소유자는 사업시행고시일 후부터 법 제38조제2항에 의한 공사완료·공고일 기간 동안 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다. 이 경우 주택 소유여부에 관하여 필요한 사항은 주택공급에 관한 규칙 제6조제3항을 준용하며, 분양받을 권리를 양도받은 자의 경우에는 권리양수일(부동산등기부상 접수일자)부터 공사완료·공고일 기간동안 양도받은 자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하여야 한다. (개정 2000.9.25)
3. 종전의 건축물 중 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자. 다만, 그 주택이 제1호 가목, 나목 또는 라목에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 다음 각 목의 1에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.
가. 수인의 분양신청자가 하나의 세대(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함)인 경우
나. 제1항제3호에 의한 하나의 주택을 수인이 소유하고 있는 경우
다. 제1항 각 호에 의한 분양대상기준에 합당하게 수인의 토지 등의 소유자가 함께 분양신청한 경우
라. 제1항제1호 각 목(제1항제2호 및 제3호에서 준용되는 경우를 포함)에 따라 분양대상에서 제외된 자로서 구역지정·고시일 이전의 권리유형 및 규모를 기준으로 함으로써 그 권리가 제1항 각 호의 분양대상에 합당하여 당해 토지등의 소유자 수인이 함께 분양신청한 경우
2. 2003.12.30~2010.7.15
서울시 도시정비조례 시행일(2003.12.30.): 서울시 자체 권리산정기준일
서울시 도시정비조례에서는 구 도시재개발사업조례상 기준인 ‘구역지정 고시일’에서 “조례 시행일(2003.12.30.)”로 개정, 시행하였다.
도시정비조례[시행 2003.12.30][조례 제4167호, 2003.12.30. 제정]
제24조(주택재개발사업의 분양대상 등) ② 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.
1. 단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우
2. 관리처분계획기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.
3. 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만 이 조례 시행일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제25조제1호에 의한 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.
4. 이 조례 시행일 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우
5. 하나의 대지범위안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우. 다만 이 조례 시행일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제25조제1호에 의한 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.
3. 2009.2.6.~현재
도시정비법 제77조, 서울시 도시정비조례 제27조→제36조
▮2009.2.6.~2024.1.29
도시정비법 제50조의2→제77조
◾도시정비법[시행 2009.2.6] [법률 제9444호, 2009.2.6. 일부개정]
법 제50조의2(주택등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일) ① 정비사업으로 인하여 주택등 건축물을 공급하는 경우 제4조제4항에 따른 고시가 있은 날 또는 시․도지사가 투기억제를 위하여 기본계획수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 "기준일")의 다음 날부터 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리는 기준일을 기준으로 산정한다.
1. 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우
2. 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
3. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
4. 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우
토지의 분할, 다가구주택의 다세대주택으로 전환, 다세대주택 또는 공동주택의 신축 등의 행위가 발생함에 따라, 정비구역 지정·고시일 또는 시․도지사가 투기억제를 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날의 다음 날을 건축물을 분양받을 권리의 기준일로 정하였다.
2010.7.16. 서울시 도시정비조례 개정·시행으로, 2003.12.30 대신 도시정비법상 권리산정기준일을 사용하게 되었다.
서울시는 2010.7.16부터 서울시보에 권리산정기준일을 고시하게 되었다.
서울시 도시정비조례[시행 2010.7.16][조례 제5007호, 2010.7.15 일부개정]
제27조(주택재개발사업의 분양대상 등) ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.(개정 2009.7.30, 2010.7.15)
1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우(개정 2009.
7.30, 2010.7.15)
2. 법 제19조제1항제2호에 따라 수인의 분양신청자가 1세대에 속하는 때(개정 2009.7.30.,
2010.7.15)
3. 1주택 또는 1필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡ 이상인 자는 그러하지 아니하다.(개정 2009.7.30., 2010.7.15)
4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 수개의 필지로 분할한 경우(개정 2009.7.30, 2010.7.15)
5. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90㎡ 이상인 자는 그러하지 아니한다.(개정 2009.7.30, 2010.7.15)
6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우(개정 2008.7.30, 2009.7.30, 2010.7.15)
종전의 “조례 시행일→권리산정기준일”로 바뀌면서, 2010.7.16 전에 정비기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전규정(즉 2003.12.30.을 기준일로 함)에 따르도록 하였다.
부칙 <제5007호, 2010.7.15>
제1조(시행일) 이 조례는 2010.7.16부터 시행한다. 다만, 제48조제2항의 개정규정은 2010.10.일부터 시행한다.
제3조(권리산정기준일에 관한 적용례 및 경과조치) ① 제27조 및 제28조 개정규정은 최초로 기본계획(정비예정구역에 신규로 편입지역 포함)을 수립하는 분부터 적용한다.
② 이 조례 시행 전에 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전규정(제27조 및 제28조)에 따른다.
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◾법[시행 2024.1.30] [법률 제20174호, 2024.1.30, 일부개정]
제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) ① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 제6조제1항에 따른 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고일 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다.
1, 3, 4(생략)
2. 집합건물법에 따른 집합건물이 아닌 건축물이 같은 법에 따른 집합건물로 전환되는 경우<신설>
5. 집합건물법 제2조제3호에 따른 전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 <신설>
② (종전과 같음)
<계속>
