전연규 대표의 서울 재건축‧재개발 30년사<2>
<개정판>
◆도시정비법상 정비기본계획과 노특법상 기본계획의 수립과 변경
2. (정비)기본계획의 수립(변경)
도시정비법 제4조, 노특법 제6조
정비기본계획은 도시정비법상 수립되는 행정계획으로 도시의 장기적 발전향방과 정비사업의 기본 틀인 마스터플랜이다.
이 계획은 개인의 권리·의무에 직접적 규제가 없어 주민들에게 별다른 주목을 받지 못하였다. 한편, 예고된 정비예정구역에 대한 투기자본의 쏠림을 방지하기 위해, 2012년부터 정비예정구역을 생략할 수 있도록 제도가 개편되었다.
그러나 어느 곳이 해당 정비구역이 되는지, 정비계획 입안 제안 및 입안요청 제도와 맞물려, 오히려 일반인들의 관심을 받고 있는 실정이다.
◼ 정비기본계획의 수립권자
기본계획 수립권자: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장
도지사나 군수는 정비기본계획 수립권자에서 제외되어 있으며, 경기도 정비기본계획, 충남 정비기본계획 등 도(道)는 정비기본계획 수립권이 없다. 도지사가 대도시가 아닌 시로서 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정하는 시에 대하여는 기본계획을 수립하지 아니할 수 있다(법 제4조제1항 후단).
◆ 정비사업(노후계획도시정비사업)을 시작하려면 정비기본계획부터 살펴라
도시정비법에서는 인구 50만 이상의 대도시나 미만의 도시 싸이트에서 정비기본계획이 있는지 일일이 살펴야 한다. 반면 노특법에서는 택지개발촉진법에 의해 조성된 100만제곱미터 이상의 도시로 기본계획이 수립되고 있으며, 그 안의 특별정비예정구역은 대부분 확정되어 있다.
경기도의 경우
인구 50만 이상의 대도시
-수원시, 성남시, 용인시, 부천시, 안산시, 안양시, 화성시, 고양시, 남양주시, 평택시, 시흥시(미수립지역은 김포시)
인구 50만 미만의 시
-의왕시, 군포시, 하남시, 과천시, 의정부시, 파주시, 양주시, 포천시, 오산시가 수립되었거나, 수립 중/미수립 중인 시는 광명시, 안성시, 구리시, 이천시, 동두천시, 광주시, 여주시, 양평군
◼ 정비기본계획의 법적 성격
정비기본계획은 국토계획법상 도시군기본계획의 하위계획이면서, 도시군관리계획으로서 정비계획의 상위계획으로 지위를 갖는다.
그 법적 성격으로 정비사업에 관한 각종 계획을 수립하기 위한 행정기관 내부지침으로서 행정기관만을 구속하는 비구속적 계획으로서 강학상 행정계획으로 보아왔다.
행정계획으로 볼 경우 계획 수립만으로는 개인의 구체적 권리·의무관계에 직접적인 영향을 미치지 않으며, 원칙적으로 행정기관과 관련 기관만을 구속하는 대내적 구속력만 가질 뿐 도시계획 결정과 같은 처분성은 인정되지 않는다.
도시정비법이 제정·시행된 이후 법 제3조에서 규정하고 있는 정비기본계획의 처분성 인정여부에 대해 아직까지 직접 심사한 사례는 나타나지 않고 있고, 단지 구 도시계획법상 고시된 도시기본계획의 처분성에 대해 대법원은 이를 인정하지 않은 바 있다(대법원 2002.10.11선고 2000두8226판결).
1) 도시정비법상 서울시 정비기본계획
특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장인 정비기본계획 수립권자는 10년 단위로 정비기본계획을 수립. 5년마다 타당성을 검토한다(법 제4조).
서울시는 2010, 2020, 2030 정비기본계획 수립, 2015, 2025 타당성 검토를 한 바 있다.
2010 정비기본계획(주택재개발, 주거환경개선사업/2004 서울시)
2010 정비기본계획(주택재건축사업, 2006.3)
2025 정비기본계획(주거환경정비사업, 2015/본보고서, 요약집, 도면집 등)
-2021.9.23. 1차변경, 주택정비형 재개발사업 구역지정 요건을 완화하고 구역지정 절차를 개선하기 위해 주거정비지수제 폐지, 신속통합기획 도입, 동의율 개선
-2024.2.15. 2차변경, 주택정비형 재개발사업 정비계획 입안동의율 완화 및 반대동의 요건 신설/정비계획(안) 수립단계의 주민동의 기준을 토지등소유자의 1/2 및 토지면적의 1/2 이상으로 변경
(입안 재검토) 토지등소유자의 20% 이상 반대 시/(입안 취소) 토지등소유자의 25%이상 반대 또는 토지면적의 1/2 이상 반대 시
-2024.3.27. 재개발, 재건축 사업지원 방안 발표/사업성 보정계수, 현황용적률 인정 등
2030 정비기본계획 수립(주거환경정비사업, 2024.9.26/본보고서, 2030 도심, 동남, 동북, 서남, 서북권 주거생활권계획)
-도심권(종로, 중구, 용산구)역 생활권계획/서남권(양천, 강서, 구로, 영등포, 동작, 관악, 금천구)역 생활권계획/서북권(은평, 서대문, 마포구)역 생활권계획/동남권(서초, 강남, 송파, 강동구)역 생활권계획/동북권(성동, 광진, 동대문, 성북, 강북, 도봉, 노원구)역 생활권계획
- 2025.6.27. 2030 정비기본계획(주거환경정비사업) 변경고시
높이 규제지역 재개발사업 여건 개선 및 입체공원 도입에 따른 용적률 완화에 관한 사항 등을 추가, 용도지역 변경에 다른 공공기여계획
정비구역 내 토지등소유자의 1/2 및 토지면적의 1/2 이상 동의(정비구역 지정고시 전에 확보)
변경된 정비구역 지정동의서, 정비구역 지정 반대 동의서, 정비구역 지정(동의/반대)철회서 서식
2) 노특법상 기본계획
노특법 제6조, 제7조
생활권계획의 수립으로 특별정비예정구역 생략 불가
노특법의 경우에도 기본계획 수립권자는 10년 단위로 기본계획을 수립할 수 있으며, 수립된 날로부터 5년마다 그 타당성을 검토하여 기본계획을 변경할 수 있다(법 제6조제1항).
도시정비법상 정비기본계획과는 달리, 특별정비예정구역을 생략하는 규정이 없이 전 구역을 계시하고 있다.
▪기본계획 수립권자
특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사, 시장ㆍ군수
정비기본계획 수립권자와 다른 점은 기본계획의 경우에는 “군수(광역시 관할 구역에 있는 군수는 제외)”가 추가되어 있다.
기본계획 수립권자는 기본계획 수립 시에는 미리 관계행정기관장과 협의하고 지방노후계획도시정비위원회의 심의를 받은 후 다음 각 호의 구분에 따른 절차를 거쳐야 한다(법 제6조제3항).
1. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사가 수립권자인 경우: 국토부장관의 승인
2. 시장ㆍ군수가 수립권자인 경우: 도지사 또는 특별자치도지사의 승인. 이 경우 도지사 또는 특별자치도지사는 승인 전에 국토부장관과 협의하여야 한다.
1기 신도시는 위 제2호에 해당하므로, 기본계획은 국토부장관과의 협의를 거쳐서 경기도시사의 승인을 받아야 한다.
노특법상 특별정비구역 지정을 제안받은 지정권자는 기본계획과의 부합 여부, 사업시행 등에 관한 사항의 적정성 등을 종합적으로 판단하여 제안의 수용 여부를 제안자에게 통보하여야 한다(법 제11조제3항).
한편, 도시정비법과 노특법상 (정비)기본계획 수립(변경)은 별도의 절차를 가지고 있어서, 도시정비법상 절차를 노특법에 준용할 수 없다.
특히 노특법상 정비기본계획에는 특별정비예정구역 총괄 지정도를 표시하고 있다.
1기 신도시 기본계획 수립·고시일은 다음과 같다.
고양시 2035 고양노후계획도시정비기본계획 2025.6
성남시 2035 성남노후계획도시정비기본계획 2025.6
안양시 2035 안양노후계획도시정비기본계획 2025.4.8
군포시 2035 군포노후계획도시정비기본계획 2025.1.31
부천시 2035 부천노후계획도시정비기본계획 2024.12.31
▪(고양)일산신도시 특별정비예정구역 총괄도
연립주택
1구역: 성지마을건영5단지, 6단지, 7단지
2구역: 성지마을건영8단지 내지 13단지
3구역: 성지마을건영14단지, 제15단지
4구역: 밤가시마을건영2단지 내지 제4단지
5구역: 밤가시마을건영1단지
6구역: 양지마을2단지건영, 5단지건영
7구역: 양지마을1단지건영
8구역: 밤사시마을건영5단지, 6단지
9구역: 밤가시마을건영7단지
10구역: 밤가시마을건영8단지
11구역: 밤가시마을드림펠리스9단지, 정발마을건영1단지
12구역: 정발마을건영2단지, 정발마을건영3단지
13구역: 정발마을건영4단지
14구역: 정발마을청구8단지
15구역: 정발마을건영5단지, 정발마을건영6단지, 정발마을건영7단지
16구역: 흰돌마을라이프6단지, 흰돌마을7단지건영
17구역: 백송마을건영10단지
아파트
1구역: 성저마을삼익4단지, 성지1단지동의, 성저마을세경2단지, 성저마을풍림3단지, 장성마을 동부1단지
2구역: 장성마을동부1단지, 장성마을2단지킨텍스파크, 장성3단지건영, 장성마을대명4단지
3구역: 후곡마을1단지대우벽산, 후곡마을동양대창2단지, 후곡마을영풍한진5단지, 후곡마을6단 지건영동부
4구역: 후곡마을동성7단지, 후곡마을8단지동신, 문촌마을2단지라이프, 문촌마을1단지우성
5구역: 문촌마을6단지기산쌍용, 문촌마을5단지쌍용한일, 문촌마을8단지동아, 문촌마을7단지주 공, 상가
6구역: 문촌마을14단지세경, 문촌마을15단지부영, 문촌마을18단지대원, 문촌마을19단지신우
7구역: 후곡마을현대3단지, 후곡마을10단지동아서안임광, 후곡마을건영15단지, 후곡마을금호 한양4단지, 상가1, 상가2
8구역: 후곡마을LG롯데9단지, 후곡마을동아코오롱16단지, 강선마을1단지대우벽산, 문촌마을3 단지우성, 상가, 상가2, 상가3, 상가4, 상가5
9구역: 문촌마을4단지삼익, 강선마을6단지금호한양, 강선마을7단지삼환유원, 문촌마을9단지주 공, 상가1, 상가2, 상가3, 상가4, 상가5
10구역: 강선마을19단지우성, 문촌마을17단지신안
11구역: 후곡마을청구14단지, 후곡마을11단지주공, 후곡마을태영13단지, 후곡마을12단지주공
12구역: 후곡마을태영17단지, 후곡마을현대18단지, 강선마을2단지경남, 강선마을3단지한신
13구역: 강선마을5단지건영동부, 강선마을4단지동신, 강선마을9단지화성, 강선마을8단지럭키 롯데
14구역: 강선마을16단지동문, 강선마을17단지동성, 강선마을15단지보성
15구역: 백마마을4단지한양청구, 백마마을3단지금호한양, 백마마을6단지벽산, 백마마을5단지 쌍용한성, 상가1, 상가2
16구역: 백마마을2단지극동삼환, 강촌마을2단지한신, 강촌마을1단지동아, 백마마을1단지삼성
상가1, 상가2
17구역: 강촌마을8단지우방, 강촌마을7단지선경코오롱, 강촌마을5단지라이프, 강촌마을3단지 훼미리, 상가1, 상가2, 상가3, 상가4
18구역: 호수마을청구5단지, 호수마을럭키롯데4단지
19구역: 호수마을삼환유원3단지, 호수마을현대2단지
20구역: 백송마을두산9단지, 백송마을대우벽산6단지, 백송마을임광7단지, 백송마을선경코오롱 8단지
21구역: 백송마을삼호풍림5단지, 백송마을우성3단지, 백송마을한신3단지, 백송마을1단지삼부,
백송마을대림2단지
22구역: 흰돌마을서안5단지, 흰돌마을국제한진3단지
▪(성남)분당신도시 특별정비예정구역 총괄도
1장미마을1, 2장미마을2, 3매화마을1, 4매화마을2, 5매화마을3, 6목련마을1, 7목련마을2
8목련마을3, 9탑마을1, 10탑마을2, 11탑마을3, 12야탑동1, 13탑마을4, 14아름마을1
15아름마을2, 16아름마을3, 17이매촌1, 18이매촌2, 19이매촌3, 20이매촌4, 21이매촌5
22시범단지1, 23시범단지2, 24효자촌1, 25효자촌2, 26효자촌3, 27장안타운1, 28장안타운2
29분당동1, 30분당동2, 31샛별마을, 32양지마을, 33파크타운, 34푸른마을, 35느티마을
36상록마을1, 37한솔마을1, 38한솔마을2, 39상록마을2 40정든마을1 41정든마을2
42상록마을3 43청솔마을1 44청솔마을2 45청솔마을3 46청솔마을4 47까치마을1
48까치마을2 49까치마을3 50까치마을4 51하얀마을1 52하얀마을2 53하얀마을3
54무지개마을1 55무지개마을2 56무지개마을3 57무지개마을4 58무지개마을5 59무지개마을6
60무지개마을7 61목련마을4 62한솔마을3 63청솔마을5 64하얀마을4 65분당동3 66분당동4
67수내동 68효자촌4 69정자동1 70구미동1 S1야탑동2 S2탑마을5 S3목련마을5
S4분당동5 S5장안타운3 S6장안타운4 S7구미동2 S8무지개마을8 S9무지개마을9
S10무지개마을10
※ 선도지구 선정
6목련마을+s2(대원, 성환, 두원 드래곤, 삼정그린, 미원, 화성, 대신: 1,107세대)
23시범단지+s6(현대, 우성, 장안타운건영, 3,713세대)
31샛별마을+s4(금호, 청구, 한양/현대: 4,392세대),
32양지마을(금호, 청구, 한양: 4,392세대)
▪(안양)평촌신도시 특별정비예정구역 총괄도
▪(군포)산본신도시 특별정비예정구역 총괄도
▪(부천)부천신도시 특별정비예정구역 총괄도
<계속>
