재건축·재개발사업 속도를 높이기 위한 용적률 상향 등 ‘규제’보다 ‘지원’에 초점을 맞춘 ‘재건축‧재개발 촉진에 관한 특례법’이 발의됐다. 일명 ‘재건축 하이패스법’으로 정비사업 절차를 간소화하고 각종 인센티브를 부여해 도심 주택공급을 확대하겠다는 방침이다. 지난해 9월 2일 국회 국토위원회 김은혜 의원(국민의힘)이 이와 같은 내용이 담긴 ‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법 제정안’(이하 특례법)을 대표 발의했다. 이는 지난해 8월 발표한 ‘8.8주택공급대책’의 후속 조치로 정부가 밝힌 ‘재건축 하이패스 절차’를 구체화한 법안이다. 정부는 8.8대책을 발표하며 주택공급 확대 방안으로 특례법을 만들어 정비사업 추진 속도를 높이겠다는 방침을 밝혀왔다. 정비사업 절차를 대폭 간소화하고, 용적률 인센티브를 확대해 사업속도를 높인다는 계획이다. 이에 특례법 이슈로 작용하는 학교 이전 관련 국공유지 등 기부체납, 조합장 해임, 공사비 검증, 특별정비기본계획 수립(변경)과 특별정비구역 지정 절차 병행(제14조) 등 기본 개념부터 적용 범위까지 빠른 이해를 돕기 위해 ‘1문1답’형식으로 짚어봤다. 이와 관련해 좀 더 풍성한 내용을 생생하게 전달해 드리고자 영상촬영분도 제공할 예정이다. - 전연규 대표(법무사법인 기린 대표법무사) |
'재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법'
-기본 개념부터 적용 범위까지-"1문1답 해설"<4>
Q6. 그동안 정비구역 확대나 축소 등 조건을 변경하려면, 정비예정구역 변경이 선행되어야 정비계획 수립(변경)이 가능했음. 즉 시차가 있었기 때문인데, 그 대표적 사례로 강남구 은마아파트를 꼽을 수 있음. 정비기본계획 변경을 거쳐 정비계획 변경을 하는데 10년 훨씬 넘는 기간이 소요되었음. 이제 법 개정되면 동시에 진행이 가능하단 말인지? |
정비기본계획을 변경하는 경우는 단지 내 도시계획도로를 없앤다든지, 통합된 재건축을 분리하는 경우에도 필요함. 이 기본계획 변경 이후에 그에 따른 정비계획 변경이 가능한데 개정법이 통과되면 그 절차가 간소화됨.
■주택재건축 정비예정구역(변경)도
위는 은마아파트의 사례로 가운데 점선인 도시계획예정도로가 있는 상태임
아래는 정비기본계획 변경을 통해 도시계획예정도로를 삭제한 경우임.
위는 일원대우아파트와 일원현대아파트를 통합한 정비기본계획 사례임. 이 정비기본계획 변경을 통해 아래와 같이 정비예정구역을 둘로 나눈 사례임
▲ 정비기본계획 수립 및 정비구역 지정절차 병행(제13조)
양자는 각기 다른 규정을 두고 있어서 제13조와 제14조로 병렬적으로 기재
정비기본계획 수립 및 정비구역 지정의 경우, 특히 서울 아닌 지방의 정비예정구역의 지정하는 경우, 정비예정구역의 변경을 위해 기본계획 수립(변경)을 먼저 거치고 다시 정비계획 결정해야 하므로 이 기간이 1~2년이 소요되기도 하나, 이를 단축하게 됨
제13조(도시ㆍ주거환경정비기본계획 수립과 정비구역 지정 절차의 병행) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 「도시정비법」 제4조에 따른 도시ㆍ주거환경정비기본계획(이하 “기본계획”)의 수립(변경수립을 포함한다. 이하 같다)을 위한 절차와 같은 법 제8조에 따른 정비구역의 지정(변경지정을 포함한다. 이하 같다) 또는 정비계획의 결정(변경결정을 포함한다. 이하 같다)을 위한 절차를 병행하여 진행할 수 있다.
1. 기본계획의 수립에 따라 지체 없이 정비구역의 지정 또는 정비계획의 결정이 필요하다고 판단하는 경우
2. 정비구역의 지정 또는 정비계획의 결정을 위해 기본계획의 수립이 필요하다고 판단하는 경우
② 제1항에 따라 기본계획 수립과 정비구역 지정 또는 정비계획 결정의 절차를 동시에 진행하려는 경우 특별시장ㆍ광역시장과 자치구의 구청장ㆍ광역시의 군수는 관련 사항을 상호 간에 미리 협의하여야 한다.
▲ 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가 절차의 동시 처리(제15조)
법 제15조에 의한 사업시행계획과 관리처분계획의 동시 진행”으로 소요기간 단축
특례법
제15조(관리처분계획 수립 및 인가에 관한 특례) ① 사업시행자는 사업여건 등을 고려하여 「도시정비법」 제50조에 따른 사업시행계획인가(변경인가를 포함한다) 신청과 같은 법 제74조에 따른 관리처분계획인가(변경인가를 포함한다. 이하 “관리처분계획인가”) 신청을 동시에 할 수 있다. 이 경우 사업시행자로부터 신청을 받은 시장ㆍ군수등은 특별한 사정이 없는 경우 사업시행계획인가와 관리처분계획인가를 위한 절차를 병행하여야 한다.
② 제1항에 따라 사업시행자가 사업시행계획인가와 관리처분계획인가를 동시에 신청하려는 경우에는 「도시정비법」 제72조제1항 및 제74조제1항제5호에도 불구하고 분양공고 및 종전자산 감정평가의 기준일은 같은 법 제50조의2 또는 제50조의3에 따른 통합심의 완료일로 한다.
③ 시장ㆍ군수등은 제1항에 따른 신청이 있은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따른 사업시행계획ㆍ관리처분계획인가 신청과 인가를 위해 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
사업시행계획과 관리처분은 절차상 많으면 4~5차례를 거치고 있어, 많은 시간이 절약될 것으로 판단됨
사업시행계획인가와 관리처분계획인가를 동시 신청 시 도시정비법 제72조제1항 및 제74조제1항제5호에도 불구하고 분양공고 및 종전자산 감정평가의 기준일은 법 제50조의2 또는 제50조의3에 따른 통합심의 완료일로 한다.
Q7. 도시정비법상 정비기본계획 수립 및 정비구역 지정절차 병행(제13조) 외에 같은 법 제14조에서 특별정비기본계획 수립(변경)과 특별정비구역 지정 절차 병행규정을 중복하여 규정하는 이유는? |
정비사업은 특별시장ㆍ광역시장과 자치구의 구청장ㆍ광역시의 군수는 관련 사항을 상호 간에 미리 협의가 필요함.
도시정비법
제7조(기본계획의 확정ㆍ고시 등) ① 기본계획의 수립권자(대도시의 시장이 아닌 시장은 제외한다)는 기본계획을 수립하거나 변경하려면 관계 행정기관의 장과 협의한 후 국토계획법상 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 관계 행정기관의 장과의 협의 및 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니한다.
노특법상 특별정비기본계획 변경을 하는 경우 관계 행정기관의 장과의 협의 후 국토계획법상 지방도시계획위원회 심의를 거쳐야 하는 규정이 없어, 특례법에서 별도로 특정하고 있음.
▲ 특별정비기본계획 수립(변경)과 특별정비구역 지정 절차 병행(제14조)
제14조(노후계획도시정비기본계획 수립과 특별정비구역 지정 절차의 병행) 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 제6조에 따른 노후계획도시정비기본계획의 수립(변경수립을 포함한다. 이하 같다)을 위한 절차와 같은 법 제11조에 따른 노후계획도시특별정비구역의 지정(변경지정을 포함한다. 이하 같다) 또는 특별정비계획의 결정(변경결정을 포함한다. 이하 같다)을 위한 절차를 병행하여 진행할 수 있다.
1. 노후계획도시정비기본계획의 수립에 따라 지체 없이 노후계획도시특별정비구역의 지정 또는 특별정비계획의 결정이 필요하다고 판단하는 경우
2. 노후계획도시특별정비구역의 지정 또는 특별정비계획의 결정을 위해 기본계획의 수립이 필요하다고 판단하는 경우
<계속>
