정부 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’ 발표
-재건축 착수 먼저, 안전진단은 사업시행인가 전까지
-사업주체 조기화 등 사업기간 단축 '패스트트랙'도입
-재개발, 노후도 요건 ‘2/3 → 60%’ 완화
-소규모 정비‧미니 뉴타운 지원 확대
준공 30년이 도과한 아파트는 안전진단 없이 재건축 착수가 가능해진다. 정부가 안전진단을 통과하지 않아도 정비계획 수립과 추진위원회 구성, 조합 설립 등 사업절차를 간소화할 수 있는 패스트트랙을 도입한다.
정부는 10일 윤석열 대통령 주재로 열린 ‘국민과 함께하는 민생 토론회’에서 이런 내용이 담긴 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표했다. 정비사업 규제를 대폭 완화해 주택공급을 활성화 하겠다는 계획이다.
◆안전진단, 사업시행인가 전까지
먼저 안전진단 문턱이 대폭 낮아진다. 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 개선한다. 현재는 안전진단 통과 후 정비구역 입안이 가능하지만, 앞으로는 안전진단을 통과하지 않아도 준공 30년이 지난 아파트는 재건축사업 착수가 가능해지는 것이다.
이에 따라 사업주체 구성도 조기화된다. 준공 30년이 되면 재건축 추진위원회 구성이 가능하고, 정비구역 지정(정비계획 수립)과 조합 설립 추진 병행이 가능해지는 등 사업기간을 최대 3년 단축하는 패스트트랙이 도입된다.
추진위 역할을 ‘구역지정 후 조합설립 준비’에서 ‘입안제안 등 구역지정 사전 절차’까지 확대, 정비구역 지정 전에도 조합설립신청 및 정비구역지정을 병행해 동시 처리를 허용한다는 방침이다.
통상 안전진단 1년, 추진위 구성부터 조합 설립까지 2년 걸리는 점을 고려하면 ‘재건축 패스트트랙’으로 3년가량 줄일 수 있다는 게 국토부의 설명이다.
◆재개발 노후도 요건 완화 ‘2/3 → 60%’
재개발사업을 추진할 수 있는 노후도 요건도 완화한다. 노후도 요건을 현 2/3에서 60%에서 완화하고 촉진지구 지정 시 50%로 완화된다.
신축빌라 혼재 등 부지 특성상 재개발추진이 불가능했던 지역도 노후도가 높으면 접도율이나 밀도 등의 요건을 충족하지 않아도 사업추진이 가능하도록 했다.
또 정비구역 요건에 해당하지 않은 유휴지, 복잡한 지분관계로 방치된 자투리 부지도 포함될 수 있도록 구역지정‧동의 요건 등도 개선할 방침이다. 현재 노후도 등 입안 요건에 부합하지 않는 지역을 10%까지 포함하는 규정에서 20%까지 늘린다.
◆1기신도시 재정비 속도 높인다
1기 신도시 등 노후계획도시 재정비에도 적극 나선다. 현 정부 임기 내 첫 착공을 시작으로 2030년 첫 입주를 목표로 잡았다. 이에 국가 차원의 시책과 지침을 제시하고 도시의 재구조화 방향, 단계별 정비계획을 담은 도시별 청사진을 제시한다는 계획이다.
또 올해 하반기까지 각 지역별 최소 1곳 이상의 선도지구를 지정하고, 2025년에는 본격적인 정비사업 절차인 특별정비계획을 수립한다는 방침이다.
규제도 완화해 통합 재건축을 하는 곳의 경우 안전진단 면제, 용도지역 변경 및 용적률 상향 등의 혜택을 부여해 사업기간을 단축하고 사업성을 개선한다. 주거지역 평균 용적률 100%p 내외 상향하고, 3종 일반주거에서 준주거로 변경 시 최대 500%의 용적률을 상향한다.
◆소규모 정비‧미니 뉴타운 지원 확대
일반 정비사업이 불가능한 지역도 소규모 정비사업, 도심복합사업으로신속 추진가능토록 진입장벽 완화하고 속도 제고 등 사업성 개선을 지원한다.
먼저 사업 가능 지역 확대를 추진한다. 인접 도로 건너편까지 구역지정을 허용하고 노후도 요건도 완화해(현재 2/3에서 60%, 관리지역은 50%) 사업대상지를 확대한다.
또 사업 속도를 높이기 위해 절차를 간소화한다. 현재 조합 설립의 주민 동의율을 80%에서 75%로 완화하고, 통합심의(교통, 경관심의) 대상 확대 등을 추진한다.
사업성을 높이기 위해 기반시설(공공분양, 공공시설 등) 설치 시 용적률 및 기금 융자를 현행 50%에서 70%까지 높여 인센티브를 제공한다. 기금융자 지원도 확대해 융자한도를 구역당 현재 300억원에서 500억원으로 늘리는 방안도 추진한다.
미니 뉴타운 지원도 확대된다. 재정비촉진지구 내 사업(소규모재건축, 가로주택정비, 일반재개발사업 등)은 노후도 요건(30년 이상 건물 비율)을 현행 2/3에서 50%로 완화해 사업추진을 확대한다.
아울러 소규모정비 등을 중심으로 하는 중소규모 신규 촉진 지구를 지자체와 합동 공모하고, 올해 상반기 중에 용적률 완화 등 특례를 부여한다. 사업성이 열악한 지역 등에 대해서는 LH 등 공공기관이 사업계획을 제안하고, 직접 시행까지 하는 신속 정비 체계를 구축한다는 계획이다.
◆사업초기자금 지원‧재건축부담금 추가 합리화
차질 없이 정비사업을 진행하기 위해 초기 자금을 지원하고, 재건축 부담금도 추가로 완화한다.
관리처분인가 이전에도 계획수립 등에 필요한 자금을 조달하기 쉽도록 기금융자 제공 및 주택도시보증공사(HUG) 보증대상을 확대한다.
또 재건축부담금 산정 시 초과이익에서 제외되는 비용인정을 확대해(신탁방식 운영비 등 제반 실 집행 비용, 기부채납 토지 기여분 등) 재건축 부담금을 추가 완화한다는 방침이다.
더불어 공사비 갈등 예방 및 갈등 발생 시 조기 해소할 수 있는 기반도 마련한다. 이달 중 표준계약서를 배포해 원활한 공사비 조정 및 분쟁 예방을 정착시킨다는 계획이다.
따라서 정부에서 밝힌 정비사업 완화 정책에 따라 재건축 절차를 조정하기 위해선 도시정비법 개정이 필요하다. 때문에 앞으로 개정안에 담길 내용과 국회 상임위를 지나 본회의에 상정되기까지 여야 합의에 따라 어떤 변화가 담길지 그 향배에 귀추가 주목된다.
-편집부-
