2023.7.18 개정 도시정비법과 그 효과(1)

● 공공(참여) 재개발사업

공적임대주택 50/100→ 20/100 ~ 50/100으로 완화

24.1.19 효력발생

2022.8.16 「국민 주거안정 실현방안」에서 지방 노후지역의 주거환경을 개선하기 위해 공공재개발을 적극 활용할 계획 발표와 함께, 시행령이 정하는 기준에 의해 공공재개발의 사업성을 위해 공적주택 최소비율을 지방자치단체 조례로 각 지역의 실정에 맞게 추진하겠다는 것임.

24.1.19 효력이 발생하므로, 시행령, 도시정비조에 신설 예정.

반면 공공(참여) 재건축사업은 개정 사항 없음

법 제2조제2호 나목 2)

나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 “공공재개발사업”이라 한다.

1) 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”) 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우 포함)이 주거환경개선사업의 시행자, 토지등소유자, 조합이 공공시행자와 공동시행 또는단독 공공시행에 따른 재개발사업의 시행자나 공공시행자가 조합 대행의 재개발사업(이하 “공공재개발사업 시행자”라 한다)일 것

󰁾 개정 없음

※ 공적임대주택

지분형주택: 사업시행자인 LH등이 분양대상자와 공동소유 방식

「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택

공공주택특별법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “공공주택”이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 “공공임대주택”)

나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」 제2조제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 “공공분양주택”)

1의2. “공공건설임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

1의3. “공공매입임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

「민간임대주택에 관한 특별법」상 공공지원민간임대주택

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

가. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

나. 「주택법」 제2조제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 종전부동산(이하 “종전부동산”)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택

다. 제21조제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택

라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택

마. 그 밖에 국토부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

● 법 제13조의2(정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안요청 등): 신설

토지등소유자의 정비구역 계획 입안 요청권

주민이 정비사업 추진을 희망하는 경우 정비계획의 입안권자에게 정비계획 입안을 요청할 수 있도록 하고, 정비계획 입안권자가 그 요청을 수락, 이를 지정권자에게 통지하면 정비구역 지정권자가 정비계획의 기본방향을 제시하도록 함

현행법 제14조제1항에는 토지등소유자 또는 사업시행자가 되려는 자는 단계별 정비사업 추진계획 상 정비예정구역별 정비계획의 입안시기가 지났음에도 불구하고 정비계획이 입안되지 않거나 정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 정하고 있지 아니한 경우 정비계획의 입안권자인 자치구청장에게 정비계획 입안을 제안할 수 있음.

여기에는 토지등소유자의 2/3 이상, 면적 1/2 이상의 동의가 필요하는 등, 토지등소유자가 도시계획업체 등을 통하여 구체적인 정비계획안을 마련하여 제출하여야 하는 등 요건이 엄격함. 한편 과도한 정비기반시설이 정비계획 등에 포함되어 있었음

개정법에선 토지등소유자의 입안 제안권과 별개로, 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 ‘요청’할 수 있도록 함.

주민 요청권 신설 취지는 행정청에 의한 과도한 정비기반시설 부담으로 수익성이 해치는 것을 예방하기 위해 주민들에게 자신들에 맞는 정비계획 요청을 하도록 하고, 정비계획의 입안권자는 그 요청일로부터 대통령령으로 정하는 기간 내에 정비계획의 입안 여부를 결정하여 토지등소유자 및 정비구역의 지정권자에게 알리도록 하고(동조 제2항),

정비구역의 지정권자는 정비계획의 기본방향을 정비계획의 입안권자에게 제시하도록 의무를 부과함(동조 제3항).

부 칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

● 법 제27조(재개발사업ㆍ재건축사업의 지정개발자)

지정개발자인 신탁회사의 업역과 권한이 정비사업에서 확대되었지만, 표준계약서나 표준 시행규정 등 규정이 없어서, 분쟁이 제기됨

특히 작성된 신탁계약서 등을 개정할 수 없도록 한 규정 등으로 민원을 제기되고 있어, 개정법에서는 대통령령이 정하는 바에 따라 표준양식을 정하여 권장토록 함.

종전 국토부 표준정관과 같은 훈시적 규정만으론 그 효과를 달성할 수 없으므로, 국토부고시문 형태로 강제력을 부여해야 한다는 의견도 제시되고 있음

-소규모주택정비법 준용

① 토지등소유자의 동의방법 등에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」 제27조, 제36조 및 제37조를 준용한다.

부 칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

● 법 제41조(조합의 임원)

조합장, 이사, 감사 등의 자격 제한 강화

23.7.18부터 효력발생

종전 법에선 하나의 건축물 또는 토지를 여러 명이 공유한 경우 민사법에 맡겨, 지분 비율과 관계없이 공유자들의 동의를 거쳐 1명을 대표 조합원으로 하여 이들이 조합장, 이사, 감사 등으로 선임되어 왔음. 소수지분권자(극단적인 사례로 1/1만)의 경우에도 대표하는 1인으로만 되면 조합임원이 가능해, 이 경우 권리만 있지 의무는 없다는 점에서 개정안이 발의됨

유경준 개정안은 “하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유한 경우에는 전체 지분의 50/100 이상을 소유하여야 한다”는 것이었음

그러나 균등한 지분을 가진 3인 이상이 공유한 경우 등 모든 공유자가 50/100 이상의 지분을 가지지 못하는 경우를 위해 “하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유한 경우에는 가장 많은 지분을 소유(2인 이상의 공유자가 가장 많은 지분을 소유한 경우를 포함한다)한 경우로 한정한다”는 것으로 그 내용이 바뀜.

지분비율이 50:50인 경우에는 대표자 1인을 선정하면 될 것임.

◆ 파생 문제점

1) 직무집행정지가처분

개정법의 경우 과다지분을 소유한 자 중에서 각 호인 5년 소유 또는 3년동안 1년 이상 거주 요건을 갖추어야 할 것인지, 각 호 요건만 해당되면 이후 언제라도 과다지분만 소유하면 되는지 해석이 나뉘어짐.

조합정관에서 그 기준을 정해놓는 것도 방법이 될 수 있으며, 그렇지 않을 경우 총회무효(취소)나 직무집행정치가처분의 문제가 발생할 수 있음

2) 종전 임원의 요건

법 제41조는 23.7.18부터 효력이 발생함

부칙 제2조(조합임원의 자격에 관한 적용례)에서는 “법 제41조제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합임원을 선임(연임 포함)하는 경우부터 적용한다.”고 규정하고 있음

따라서 23.7.18 이후 선임·연임을 하는 경우 공유지분자인 종전 임원은 과다지분의 확보가 뒤따라야 할 것임.

-소규모주택정비법 준용

소규모주택정비법 제56조(「도시정비법」의 준용) ① 조합의 법인격ㆍ정관ㆍ임원 등에 관하여는 같은 법 제38조 및 제40조부터 제46조까지를 준용한다.

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종전 도시정비법 제41조(조합의 임원) ① 조합은 다음 각 호의 어느 하나의 요건을 갖춘 조합장 1명과 이사, 감사를 임원으로 둔다. 이 경우 조합장은 선임일부터 제74조제1항에 따른 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 자의 경우 영업을 말한다. 이하 이 조 및 제43조에서 같다)하여야 한다.

1. 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상일 것

2. 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축사업의 경우에는 건축물과 그 부속토지를 말한다)를 5년 이상 소유하고 있을 것

②∼⑥ (생략)