● 법 제54조(재건축사업 등의 용적률 완화 및 국민주택규모 주택 건설비율)

공업지역 내 정비사업에 대해서도 법적상한용적률까지 완화 가능

가로주택이나 모아주택의 경우 소규모주택정비법 제56조에 의해 도시정비법 제54조를 준용하여 같은 혜택을 받을 수 있음

대통령령으로 정하는 공업지역 내 정비사업에 대해서도 국민주택규모의 주택을 건설하여 자치구청장에 제공할 경우 용적률을 법적상한용적률까지 완화할 수 있도록 함

현 「도시정비법」 제54조제1항에 따르면, 사업시행자는 정비사업을 시행하는 경우 정비계획으로 정하여진 용적률에도 불구하고, 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 「국토계획법」 제78조 및 법적상한용적률까지 건축할 수 있음.

그리고 「도시정비법」 제55조에 따르면, 사업시행자는 제54조제4항에 따라 건설한 국민주택규모 주택을 국토부장관, 시ㆍ도지사, 구청장 또는 토지주택공사등(“인수자”)에 공급하여야 하고(제1항), 인수된 국민주택규모 주택은 원칙적으로 대통령령으로 정하는 장기공공임대주택으로 활용함(제4항).

이는 사업시행자가 법적상한용적률까지 용적률을 적용받은 경우, 상향된 용적률의 범위에서 건설한 주택 일부를 국민주택규모 주택으로 건설하고 인수자에게 공급함으로써, 인수자가 인수받은 주택을 공공임대주택으로 활용할 수 있도록 하는 제도임.

개정법은 「도시정비법」 제54조의 ‘용적률 상향 인센티브(incentive)’를 주거지역뿐만 아니라 이 안이 국회에서 의결될 경우 「도시정비법 시행령」에서 「국토계획법 시행령」 제30조제1항제3호 다목에 따른 ‘준공업지역’으로 규정함.

소규모주택정비법 준용

제56조(「도시정비법」의 준용) ① 용적률 상한 등에 관하여는 도시정비법 제54조를 준용한다.

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현행 법 제54조(재건축사업 등의 용적률 완화 및 국민주택규모 주택 건설비율) ① 사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 정비사업(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 재정비촉진지구에서 시행되는 재개발사업 및 재건축사업은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시행하는 경우 정비계획(이 법에 따라 정비계획으로 의제되는 계획을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)으로 정하여진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 「국토계획법」 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 이 조에서 “법적상한용적률”)까지 건축할 수 있다.

1. 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업(「국토계획법」 제78조에 따른 주거지역으로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)

부 칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

◆ 23.7.18 개정된 도시정비법과 준공업지역의인 OO연립 소규모 재건축사업의 용적률 적용

1. 사업 진행사항

사업 위치 : OO3동 983-13(OO대로 73) (대지면적 7,000㎡)

지역ㆍ지구 : 준공업지역

조합원: 100명(92명 동의(92%), 토지등소유자 100명/부대·복리시설 1명)

개략 계획 : 지하2/지상20층, 연면적 25,795㎡, 180세대

현재 건축심의 중

귀 사업장은 과밀억제권역에서 시행하는 소규모 재건축사업으로서, 2024.1월 초 개정 도시정비법을 준용하여 법적상한용적률까지 적용을 받을 수 있음.

2. 도시정비법 개정 내용

1) 현행 도시정비법

제54조(재건축사업 등의 용적률 완화 및 국민주택규모 주택 건설비율) ① 사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 정비사업(「도시재정비법」 제2조제1호에 따른 재정비촉진지구에서 시행되는 재개발사업 및 재건축사업은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시행하는 경우 정비계획(이 법에 따라 정비계획으로 의제되는 계획을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)으로 정하여진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 「국토계획법」 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 이 조에서 “법적상한용적률”)까지 건축할 수 있다.

1. 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업(「국토계획법」 제78조에 따른 주거지역으로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)

2. 제1호 외의 경우 시도 조례로 정하는 지역에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업

②~④ 생략

현행 「도시정비법」 제54조제1항에 의하면, 조합은 정비계획으로 정하여진 용적률에도 불구하고, 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 「국토계획법」 제78조 및 관계 법률에 따른 법적상한용적률까지 건축할 수 있습니다.

또한, 같은 법 제55조에 의해 조합은 법 제54조제4항에 따라 건설한 국민주택규모 주택을 국토부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사등(“인수자”라 약칭)에 공급하여야 하며(제1항), 인수된 국민주택규모 주택은 원칙적으로 대통령령으로 정하는 장기공공임대주택으로 활용하여야 함

즉 조합은 법적상한용적률까지 용적률을 적용받은 경우, 상향된 용적률의 범위에서 건설한 주택 일부를 국민주택규모 주택으로 건설하여 인수자에게 공급함으로써, 인수자가 인수받은 주택을 공공임대주택으로 활용할 수 있도록 하는 제도임.

2) 2023.7.18 개정 도시정비법

제54조(재건축사업 등의 용적률 완화 및 국민주택규모 주택 건설비율) ① 사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 정비사업(「도시재정비법」 제2조제1호에 따른 재정비촉진지구에서 시행되는 재개발사업 및 재건축사업은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시행하는 경우 정비계획(이 법에 따라 정비계획으로 의제되는 계획을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)으로 정하여진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 「국토계획법」 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 이 조에서 “법적상한용적률”)까지 건축할 수 있다.

1. 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업(국토계획법 제78조에 따른 주거지역 및 대통령령으로 정하는 공업지역으로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)

2. 제1호 외의 경우 시도 조례로 정하는 지역에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업

부칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

다만, 제41조제1항의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다.

개정법은 도시정비법 제54조의 ‘용적률 상향 인센티브(incentive)’를 주거지역뿐만 아니라 ‘대통령령으로 정하는 공업지역’까지 확대하여 적용하려는 것으로, 공포일이 2023.8월초로 예상되어 실제 시행일은 6개월 후인 2024.1월 초순 예정임.

- 대통령령으로 정하는 공업지역

국토부에 따르면, 개정안이 국회에서 의결될 경우 「도시정비법 시행령」이 아닌 「국토계획법 시행령」 제30조제1항제3호 다목에 따른 ‘준공업지역’으로 규정할 예정이오니 참고바랍니다(제403회 제1차 국토위 검토보고 94쪽에서 인용)

3) 소규모주택정비법 제56조(도시정비법 준용)

도시정비법 제54조제1항 준용(재건축사업→소규모재건축사업으로 의제)

소규모주택정비법 제56조(「도시정비법」의 준용) ① 용적률 상한 등에 관하여는 「도시정비법」 법 제54조~~~를 준용한다. 이 경우 “재건축사업”은 “소규모재건축사업”으로 본다.

②~③ 생략

3. 서울시 용도지역별 완화 가능한 범위의 용적률

※ 법령상 상한: 국토계획법 시행령 제85조제1항

조례상 상한: 서울시 도시계획조례 제55조제1항

- 관련 신문기사

<조선비즈 2023. 7. 4.>

준공업지역 재건축도 ‘용적률 인센티브’ 가능… 삼환도봉 등 기대감↑

도시정비법 제54조 개정안 본회의 통과

준공업지역 용적률 최대 300%까지

삼환도봉 “신규가구 4배 늘고 분담금 줄어”

준공업지역 재건축 단지에서 소형주택을 지을 경우, 용적률을 법적 상한까지 상향 적용받게 되면서 해당 지역 내 조합들의 기대감이 커지고 있다. 신규 공급 물량이 대폭 늘어나면서 조합이 부담해야 할 분담금은 줄어드는 등 사업성을 한층 끌어올릴 수 있게 됐다는 점에서다.

4일 정비업계에 따르면 준공업지역 내 재건축 용적률을 상향하는 내용이 담긴 ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제54조 개정안’이 지난달 30일 국회 본회의를 통과했다.

도시정비법 제54조는 재건축사업 등의 용적률 완화와 국민주택규모 주택 건설비율에 대한 기준을 담고 있다.

‘과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업 및 재건축사업’이 용적률 완화 대상으로 규정돼 있는데, 이번에 ‘주거지역으로 한정한다’는 단서조항을 없앴다. 대신 ‘주거지역 및 대통령령으로 정하는 공업지역’으로 범위를 확대했다. 본회의 통과에 앞서 법안심사소위원회에서 준공업 지역을 포함하기로 사실상 합의됐다.

이번 개정안의 골자는 재건축 등 정비사업에서 일정 비율의 소형 주택을 지을 경우 법적 상한까지 용적률을 높여준다는 것이다. 그동안 ‘주거지역으로 한정한다’는 단서가 붙어 있어 준공업지역이나 상업지역 내 재건축 단지 정비사업의 발목을 잡았다. 따라서 그동안 용적률 문제로 재건축사업 추진에 어려움을 겪었던 준공업지역 정비사업이 이번 개정안으로 탄력을 받게 됐다.

무엇보다 준공업·상업지역 내 재건축 단지들의 사업성이 대폭 개선될 전망이다. 서울시에서 허용하는 준공업지역 용적률은 현재 250%다. 그러나 준공업지역에도 용적률 인센티브가 적용되면 용적률이 300%까지 오른다. 조합 입장에서는 일반분양 물량 확대로 분담금이 줄어드는 이점이 생기고, 용적률의 일정 비율은 임대물량으로 계획되는 만큼 주거 취약계층을 위한 주택 공급도 확대될 것으로 보인다.

서울의 대표적 준공업지역 재건축단지인 도봉구 ‘삼환도봉(660가구)’가 혜택을 받을 전망이다. 기존대로 용적률 250%를 적용하면 재건축 후 가구 수가 50가구 늘어나는 데 그친다. 반면 개정안대로 300%까지 용적률을 올리면 재건축 후 임대 80가구를 포함한 총 210가구가 늘어나게 된다. 삼환도봉이랑 맞닿아있는 도봉유원 아파트를 비롯해 준공업지역에 속한 인근 단지들도 모두 용적률 혜택을 받을 수 있다.

영등포 국화아파트도 용적률이 300%까지 상향되면 공급 규모는 기존 354가구에서 450가구로 늘어난다. 다만 이미 사업시행인가가 났기 때문에 용적률 상향이나 설계변경 없이 그대로 사업을 진행하는 것으로 알려졌다. 삼환도봉 재건축 추진위원회 관계자는 “빠른 시점에 설계변경안을 만들어 서울시에 제출할 계획”이라며 “이번 개정안 통과로 아파트 한 동을 더 짓는 효과가 나기 때문에 1억원 이상 분담금이 줄어들 수 있을 것”이라고 기대했다.

앞서 삼환도봉 재건축 추진위원회는 주민 동의가 담긴 청원 공문을 보내는 등 정부에 적극적으로 용적률 완화를 요구해왔다. 특히 준공업지역이 몰려있는 영등포구와 강서구 재건축 단지들도 향후 혜택을 받을 전망이다. ▲당산4가 현대3차아파트 ▲문래 현대6차아파트 ▲문래 두산위브아파트 ▲문래 공원한신아파트 ▲염창 우성1차아파트 ▲염창 현대1차아파트 등이다.

정비업계 관계자는 “설계를 해봐야 알겠지만 일반물량 80가구가 늘어난다면 분담금이 최대 1억4000만원까지 줄어들 여지가 있다”며 “개정안 통과로 인해 앞으로 준공업지역에서 재건축을 하려는 단지들의 기대감이 매우 높아질 것”이라고 말했다.

<대한뉴스 2023.7.1.>

준공업지역 재개발·재건축 용적률 완화 법안 국회 최종 통과!

[대한뉴스=김남규 기자] 도봉구(오언석 도봉구청장)는 지난 6월 30일 준공업지역에서도 재개발 또는 재건축사업을 추진할 경우 법적상한까지 용적률 완화를 받을 수 있도록 하는 「도시정비법」 일부개정법률안이 국회에서 최종 통과됐다고 밝혔다.

이로써 그간 용적률 문제로 재개발‧재건축사업 추진에 어려움을 겪었던 도봉구 창2동, 도봉2동 준공업지역의 정비사업이 탄력을 받을 것으로 기대된다.

개정 전 「도시정비법」 제54조제1항제1호에는 재개발 및 재건축사업을 시행하는 경우, 임대주택 건설 시 주거지역에 한해서 법적상한용적률까지 완화 가능토록 규정하고 있었다.

이에 도봉구는 지난해 민선8기 출범 이후부터 준공업지역에서도 법적상한용적률까지 완화될 수 있도록 국토교통부에 적극 건의하는 등 많은 노력을 기울였고 「도시 및 주거환경정비법」 일부개정법률안이 올해 3월 23일 국토교통위원회 통과, 6월 30일 국회에서 최종 통과되어 그 결실을 맺었다.

오언석 도봉구청장은 “이번 「도시정비법」 개정은 창2동 지역에서 재개발을 추진하는 주민들과 도봉2동 지역의 삼환도봉아파트 등 재건축을 추진하는 주민들에게 사업을 정상적으로 추진할 수 있는 원동력이 될 것”이라며, “주민들이 준공업지역에서 재개발·재건축사업 추진 시 신속하고 원활하게 사업이 진행될 수 있도록 적극 지원하겠다”라고 말했다.