도시정비법 제8조, 제9조, 제13조의2, 제14조, 제15조, 제16조, 제17조
동법 시행령 제7조, 제8조, 제11조의2, 제12조, 제13조, 별표1
서울시 도시정비조례 제2장: 제6조 내지 제8조
1. 개관
도시개발법상 도시개발사업을 위해 개발계획을 먼저 세우고 그에 따른 개발구역 지정을 구분하거나, 필요에 따라 동시에 이루어지기도 한다. 소규모주택정비법상 소규모주택정비사업의 경우 정비계획 및 정비구역 절차가 없다(다만, 소규모주택정비관리계획의 특별규정이 있음).
도시정비법상 정비구역 지정과 정비계획 수립은 동시에 고시되며, 하나의 행정처분으로 이루어진다.
이 양자의 관계에 대해 서울시를 비롯한 다른 지방자치단체에서 발행한 업무메뉴얼 등에 정비계획을 먼저 설명하거나, 양자를 동시에 진행하는 것으로 하고 있어서 혼란스럽다.
그러나 정비구역 대상 구역을 먼저 살펴 그 구역이 재개발·재건축사업의 노후·불량요건 등 해당 여부를 살피는 것도 정비계획의 내용 일부이리도 하다. 이 구역경계 설정 후에 사업 가능여부를 검토하는 정비계획이 세워지면 양자의 관계가 정립된다고 할 수 있다.
이러한 관계설정은 내재적인 것이며, 정비구역의 범위에 따른 정비계획이 수립되는 것으로 이해하면 좋을 것이다.
정비예정구역은 해당 주민들 의사와 관계 없이 도시정비법 제4조에 의거 특별시장, 광역시장 등이 지정한다.
반면, 정비구역은 정비예정구역 대상지를 상대로 정비계획 입안권자 또는 주민인 토지등소유자가 정비계획안 작성 또는 입안 제안을 받아서 결정하는 것으로, 정비예정구역이라고 무조건 정비구역이 되는 것은 아니다.
이를 위해서 정비예정구역 등에 대해 정비계획 입안대상에 해당하는지를 살펴보아야 한다.
▮정비계획 입안 대상지역
법 제8조제1항, 영 제7조제1항 및 별표1(정비계획의 입안대상지역)
◆ 정비예정구역 지정기준도 정비구역 지정 요건과 동일
정비구역 지정권자(특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구 구청장)는 정비기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다)할 수 있다(법 제8조제1항).
정비구역 지정권자는 법 제8조제4항 및 제5항에 따라 별표1의 요건에 해당하는 지역에 대하여 법 제8조제1항 및 제5항에 따른 정비계획을 입안할 수 있다(영 제7조제1항).
정비계획의 입안대상지역(영 제7조제1항 관련) [별표1] <개정 2025.5.27.>
1. 주거환경개선사업 : 생략
2. 재개발사업을 위한 정비계획은 노후ㆍ불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 60%(「도시재정비법」 제5조에 따른 재정비촉진지구에서 재개발사업을 위한 정비계획을 입안하는 경우에는 50%로 하며, 재정비촉진지구 외의 지역의 경우에는 50% 이상 70% 이하의 범위에서 시도 조례로 증감할 수 있다) 이상인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다. 이 경우 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있다.
가. 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
나. 노후ㆍ불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 60%(「도시재정비 법」 제5조에 따른 재정비촉진지구에서 재개발사업을 위한 정비계획을 입안하는 경우에는 50%로 하며, 재정비촉진지구 외의 지역의 경우에는 50% 이상 70% 이하의 범위에서 시도 조례로 증감할 수 있다) 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
다. 인구ㆍ산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
라. 해당 지역의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전체 토지면적의 50%를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 해당 지역 건축물의 바닥면적합계의 2/3 이상인 지역
마. 공장의 매연ㆍ소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 도시형공장이나 공해 발생정도가 낮은 업종으로 전환하려는 공업지역
바. 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 「주택법」 제20조에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설ㆍ공급이 필요한 지역
사. 「국토계획법」 제37조제1항제4호에 따른 방재지구가 해당 지역 전체 토지면적의 1/2 이상인 지역
아. 「건축법」 제2조제1항제5호에 따른 지하층의 전부 또는 일부를 주거용도로 사용하는 건축물의 수가 해당 지역 전체 건축물의 수의 1/2 이상인 지역
자. 제1호라목 또는 마목에 해당하는 지역
3. 재건축사업을 위한 정비계획은 제1호 및 제2호에 해당하지 않는 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다.
가. 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
나. 재해등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
다. 노후ㆍ불량건축물로서 기존 세대수가 200세대 이상이거나 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역
라. 셋 이상의 「건축법 시행령」 별표1 제2호 가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 법 제12조에 따른 재건축진단 실시 결과 전체 주택의 2/3 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로서 시ㆍ도조례로 정하는 면적 이상인 지역
▮(서울시)정비계획 입안대상지역 요건 개정 연혁
서울시 도시정비조례 제2조에는 다음과 같은 용어를 풀이하고 있다.
"호수밀도"란 건축물이 밀집되어 있는 정도를 나타내는 지표로서 정비구역 면적 1헥타르당 건축되어 있는 건축물의 동수이며, "과소필지"란 토지면적이 90㎡ 미만인 토지를 말한다.
또한 "주택접도율"이란 「도시정비법 시행령」 제7조제1항 관련 별표1 제1호 마목에 따른 정비기반시설의 부족여부를 판단하기 위한 지표로서 폭 4미터 이상 도로에 길이 4미터 이상 접한 대지의 건축물의 총수를 정비구역 내 건축물 총수로 나눈 비율을 말한다.
입안대상지역 요건 중 호수밀도, 과소필지, 주택접도율은 도시정비조례 제2조에서 규정하고 있으니 그 개정사항을 살피면 된다.
또한, 노후·불량건축물은 조례 제4조에서 규정하고 있으며, 동조 제1항제1호인 공동주택은 재건축진단 관련 규정이며, 제2호인 공동주택 이외의 건축물 중 “철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조 건축물(「건축법 시행령」 별표1 제1호에 따른 단독주택을 제외)을 제외한 건축물의 기준 20년”이 주택재개발사업의 노후·불량건축물 기준이 된다.
▪ 2003.12.30.~2005.9.29
주거환경개선구역과 주택재개발구역의 규정만 두었다.
도시정비법상 주택재개발구역의 호수밀도 70에 비해, 「서울시 지역균형발전지원에 관한 조례」에 의한 뉴타운지구의 호수밀도를 60으로 완화하여 규정하였다.
도시정비조례 제4조(정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건)
1. 주거환경개선구역은 호수밀도가 80 이상인 지역으로서 다음 각 목의 1에 해당하는 지역
가. 노후·불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 2/3 이상인 지역
나. 주택접도율(정비구역안의 너비 4미터 이상의 도로에 접한 건축물의 총수를 정비구역안의 건축물 총수로 나눈 비율을 말한다. 이하 이조에서 같다) 20% 이하인 지역
다. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지(서울시 건축조례 제25조제1호에 의한 규모 이하의 토지를 말한다. 이하 같다), 부정형 또는 세장형 필지 수가 50% 이상인 지역
라. 상습침수지역·재해위험지역 등 재해발생이 우려되는 지역으로서 신속히 사업시행이 필요한 지역
2. 주택재개발구역은 호수밀도가 70 이상이고, 면적이 10,000㎡ 이상으로서 다음 각목의 1에 해당하는 지역. 다만, 「서울시 지역균형발전지원에 관한 조례」에 의한 뉴타운사업지구안에서는 호수밀도를 60 이상으로 할 수 있다.
가. 제1호 가목·다목 또는 라목에 해당하는 지역
나. 주택접도율이 30% 이하인 지역
▪2005.9.30.~2005.12.31
도시재정비법 등장과 서울시 지역균형발전지원에 관한 조례의 퇴장
도시재정비법이 2006.7.1.부터 시행되어 재정비촉진계획이 결정ㆍ고시된 때에는 그 고시일에 도시정비법상 정비구역의 지정 또는 변경 및 동법에 의한 정비계획의 수립 또는 변경으로 의제됨에 따라, 서울시 지역균형발전지원에 관한 조례는 적용되지 않게 되었다.
이에 맞춰, 제4조 단서인 “서울시 지역균형발전지원에 관한 조례에 의한 뉴타운사업지구안에서는 호수밀도를 60 이상으로 할 수 있다.”를 삭제하고 도시정비법상 주택재개발구역의 호수밀도를 60으로 완화하였다.
조례 제4조(정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건) 영 제10조제1항 관련 별표1 제5호에 의한 정비계획 수립대상 구역의 지정요건은 다음 각호와 같다.
1. 주거환경개선구역: 생략
2. 주택재개발구역은 호수밀도가 60 이상이고, 면적이 10,000㎡ 이상으로서 다음 각 목의 1에 해당하는 지역(개정 2005.9.30.)
가. 제1호 가목·다목 또는 라목에 해당하는 지역
나. 주택접도율이 30% 이하인 지역
▪2006.1.1.~2006.7.18
도시정비법에 의한 정비구역의 지정요건을 완화하고, 구청장에 대하여 정비구역 지정의 입안을 제안할 수 있는 대상자를 확대함으로써 정비사업의 활성화를 도모하였다.
조례 제4조(정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건) 영 제10조제1항 관련 별표1 제5호에 의한 정비계획 수립대상 구역의 지정요건은 다음 각호와 같다.
1. 주거환경개선구역: 생략
2. 주택재개발구역은 호수밀도가 60 이상이고, 면적이 1만㎡(「도시정비법」 제4조제2항에 의하여 서울시 도시계획위원회와 서울시 건축위원회가 공동으로 심의하여 인정하는 경우에는 5천㎡) 이상으로서 다음 각 목의 1에 해당하는 지역(개정 2005.9.30., 2006.1.1)
가. 제1호 가목·다목 또는 라목에 해당하는 지역
나. 주택접도율이 30% 이하인 지역
▪2006.7.19.~2008.7.29
주택재개발사업의 정비구역 지정기준이 되는 면적이 1만㎡ 이상으로서, 호수밀도 60호/ha 이상 기준을 필수규정에서 선택규정으로 하여 호수밀도 기준을 포함하여 5가지 구역지정 요건(①노후·불량건축물 비율 60% 이상/②주택접도율 30% 이하/③과소필지, 부정형, 세장형 토지 50% 이상/④상습침수 또는 재해위험지역 등/⑤호수밀도 60호/ha 이상) 중 2 이상을 만족하는 경우 정비계획 수립 및 정비구역 지정이 가능하도록 강화하였다.
“부정형, 세장형필지”란 1필지의 토지면적이 90㎡ 이상이나 그 형상이 지나치게 부정형하거나 좁고 긴 형태로서 사실상 건축대지로서 부적합하다고 시장이 인정하는 토지를 말한다.
과소필지(서울시 건축조례 제25조제1호에 의한 규모 이하의 토지)란 90㎡ 미만의 토지이다.
제4조(정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건) 영 제10조제1항 관련 별표1 제5호에 의한 정비계획 수립대상 구역의 지정요건은 다음 각호와 같다.
조례 제4조(정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건) 영 제10조제1항 관련 별표1 제5호에 의한 정비계획 수립대상 구역의 지정요건은 다음 각호와 같다.
1. 주거환경개선구역은 호수밀도가 80 이상인 지역으로서 다음 각 목의 1에 해당하는 지역
가. 노후·불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 60%(2/3) 이상인 지역(개정 2006.1.1)
나. 주택접도율(정비구역안의 너비 4미터 이상의 도로에 접한 건축물의 총수를 정비구역안의 건축물 총수로 나눈 비율을 말한다. 다만, 연장 35미터 이상의 막다른 도로의 경우에는 너비 6미터로 한다. 이하 이 조례에서 같다) 20% 이하인 지역(개정 2008.7.30)
다. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지(「서울시 건축조례」 제25조에 의한 규모 미만의 토지를 말한다. 이하 같다), 부정형 또는 세장형 필지 수가 50% 이상인 지역 (개정 2008.7.30)
라. 상습침수지역·재해위험지역 등 재해발생이 우려되는 지역으로서 신속히 사업시행이 필요한 지역
2. 주택재개발구역은 면적이 1만㎡(도시정비법 제4조제2항에 의하여 서울시 건축위원회가 공동으로 심의하여 인정하는 경우에는 5천㎡) 이상으로서 다음 각목에서 정하고 있는 기준 중 2 이상에 해당하는 지역(개정 2005.9.30, 2006.1.1, 2006.7.19)
가. 제1호 가목·다목 또는 라목에 해당하는 지역
나. 주택접도율이 30% 이하인 지역
다. 호수밀도가 60 이상인 지역(신설 2006.7.19)
▪2008.7.30.~2010.3.1
주택접도율이 30% 이하인 지역으로 하되 단서 조항을 신설하여, 「도시정비법」 제3조제6항에 의하여 이 조례 시행 전에 고시된 2010 정비기본계획상 주택재개발예정구역인 경우 50% 이하인 지역으로 하였다.
또한, 제2항을 신설하였다.
조례 제4조(정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건) ① 영 제10조제1항 관련 별표1 제5호에 의한 정비계획 수립대상 구역의 지정요건은 다음 각 호와 같다.(개정 2008.7.30)
1. 주거환경개선구역은 호수밀도가 80 이상인 지역으로서 다음 각 목의 1에 해당하는 지역
가. 노후·불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 60% 이상인 지역
나. 주택접도율(정비구역안의 너비 4미터 이상의 도로에 접한 건축물의 총수를 정비구역안의 건축물 총수로 나눈 비율을 말한다. 다만, 연장 35미터 이상의 막다른 도로의 경우에는 너비 6미터로 한다) 20% 이하인 지역(개정 2008.7.30)
다. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지(「서울시 건축조례」 제25조에 의한 규모 미만의 토지를 말한다), 부정형 또는 세장형 필지 수가 50% 이상인 지역(개정 2008.7.30)
라. 상습침수지역·재해위험지역 등 재해발생이 우려되는 지역으로서 신속히 사업시행이 필요한 지역
2. 주택재개발구역은 면적이 1만㎡(법 제4조제2항에 의하여 서울시 건축위원회가 공동으로 심의하여 인정하는 경우에는 5천㎡) 이상으로서 다음 각목에서 정하고 있는 기준 중 2 이상에 해당하는 지역
가. 제1호 가목·다목 또는 라목에 해당하는 지역
나. 주택접도율이 30% 이하인 지역(단, 도시정비법 제3조제6항에 의하여 이 조례 시행 전에 고시된 2010 정비기본계획상 주택재개발예정구역인 경우에는 50% 이하인 지역으로 한다)(개정 2008.7.30)
다. 호수밀도가 60 이상인 지역
② 제1항에 불구하고, 기존의 단독주택을 재건축하는 경우를 포함하여 도시·건축공동위원회에서 심의하여 영 제12조제1호에서 정한 범위안에서 추가로 포함하도록 한 지역은 구역지정 요건 산정에서 제외할 수 있다.(신설 2008.7.30)
2009.7.30. 위 제1항제2호가 개정되어 “법 제4조제2항에 의하여 서울시 건축위원회가 공동으로 심의하여 인정하는 경우”를 “법 제4조제4항에 따라 서울시 도시계획위원회가 심의하여 인정하는 경우”로 하고, 제2호 나목의 주택접도율 30%를 40%로 강화하였다.
▪ 2010.3.2.~2010.7.15
부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보를 위하여 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역 면적의 110/100 범위 내에서 정비구역을 확장할 수 있도록 하였다.
조례 제4조(정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건) ① 영 제10조제1항 관련 별표1 제5호에 의한 정비계획 수립대상 구역의 지정요건은 다음 각호와 같다.
1. 주거환경개선구역: 생략
2. 주택재개발구역은 면적이 1만㎡(법 제4조제4항에 따라 서울시 도시계획위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5천㎡) 이상으로서 다음 각목에서 정하고 있는 기준 중 2 이상에 해당하는 지역
가. 제1호 가목·다목 또는 라목에 해당하는 지역
나. 주택접도율이 40% 이하인 지역(단, 도시정비법 제3조제6항에 의하여 이 조례 시행 전에 고시된 2010 정비기본계획상 주택재개발예정구역인 경우에는 50% 이하인 지역으로 한다)
다. 호수밀도가 60 이상인 지역
② 제1항에 불구하고, 영 제10조제1항 관련 별표1 제5호 후단에 따라 서울시 도시계획위원회의 심의를 통해 부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 정비구역 면적의 110/100 이하의 범위까지 정비구역을 확장하여 지정할 수 있다.(개정 2009.7.30, 2010.3.2)
③ 영 제10조제1항 관련 별표1 제3호 나목 단서에 따라 "시·도조례로 따로 정하는 지역"이란 단독주택재건축 정비사업을 위하여 광역단위로 기본계획 또는 지구단위계획이 수립되어 가구단위(6미터 이상 도로로 구획)로 중·저층(7층 이하) 규모의 사업을 시행하는 지역으로서 노후·불량 건축물이 해당 지역안에 있는 건축물 수의 60% 이상이거나, 노후·불량 건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물 수의 50% 이상인 지역으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대주택 및 다가구 주택이 30% 이상을 말한다.(신설 2009.7.30, 개정 2010.3.2)
<계속>
- 다음 7편에는, 이번 편에 이어 (서울시)정비계획 입안대상지역 요건 개정 연혁 '▪2010.7.16.~2012.12.30' 부터 진행됩니다.
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