전연규 대표의 서울 재건축‧재개발 30년사<16>
<개정판>
셋. 사업 단계마다 동의 받고 총회를 통과하는 게 핵심이다.
토지등소유자 동의와 전자총회
1. 토지등소유자 동의방법
◆재건축진단, 입안제안(요청), 추진위 구성 동의서, 창립총회, 조합설립 징구 요령
법 제36조, 영 제33조
서면동의서 외에 25.12.4부터 전자서명 동의서 추가
아래 도시정비법 시행령 제33조에 대한 동의(동의한 사항의 철회, 토지면적 1/2 및 2/3 이상 토지등소유자의 공공시행자 지정 동의, 추진위원회 구성 동의자가 조합설립인가 전 반대의사표시 및 공공시행자 지정 반대의사표시 포함)는 서면동의서 또는 「전자문서 및 전자거래기본법」에 따른 전자문서에 「전자서명법」에 따른 전자서명을 한 동의서를 제출하는 방법으로 한다.
이 경우 서면동의서는 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다(법 제36조).
도시정비법 시행령 제33조에 의한 동의방법 대상은 아래와 같다.
▮도시정비법 시행령 제33조
법 제12조제2항(재건축진단 실시 요청)
-정비계획의 입안을 요청하려는 자가 입안을 요청하기 전에 해당 정비예정구역 또는 사업예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10 이상 동의를 받아 재건축진단 실시를 요청하는 경우
-정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10 이상 동의를 받아 재건축진단 실시를 요청하는 경우
-정비계획을 입안하여 주민에게 공람한 지역 또는 정비구역으로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하려는 자가 해당 구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10 이상의 동의를 받아 재건축진단 실시를 요청하는 경우
-추진위원회 또는 사업시행자가 재건축진단 실시를 요청하는 경우
법 제28조제1항(재개발ㆍ재건축사업의 사업대행자)
시장ㆍ군수등은 “토지등소유자(조합설립한 경우 조합원)의 과반수 동의로 요청하는 경우”에 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 직접 정비사업을 시행하거나 LH등 또는 지정개발자에게 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행하게 할 수 있음
법 제36조제1항(토지등소유자의 동의방법 등)
-정비구역등 해제의 연장을 요청하는 경우
-정비구역의 해제에 동의하는 경우
-20인 미만의 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 건설업자, 등록사업자 등과 공동으로 재개발사업을 시행하려는 경우
-재개발ㆍ재건축사업의 공공시행자 또는 지정개발자를 지정하는 경우
-추진위원회를 구성하는 경우
-추진위원회의 업무가 토지등소유자의 비용부담을 수반하거나 권리ㆍ의무에 변동을 가져오는 경우
-재건축·재개발조합을 설립하는 경우
영 제12조제1항(정비계획 입안제안)
토지등소유자 또는 추진위원회는 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안하려는 경우 토지등소유자의 2/3 이하 및 토지면적 2/3 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상의 동의
영 제14조제2항(용적률 완화를 위한 현금납부 방법 등)
사업시행자는 용적률 완화를 위한 현금납부를 하려는 경우에는 토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원) 과반수의 동의를 받아야 함
영 제27조(창립총회의 방법 및 절차 등)
③ 창립총회는 추진위원장(추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지등소유자의 대표자)의 직권 또는 토지등소유자 1/5 이상 요구로 추진위원장이 소집한다. 다만, 토지등소유자 1/5 이상 소집요구에도 불구하고 추진위원장이 2주 이상 소집요구에 응하지 않는 경우 소집요구한 자의 대표가 소집할 수 있다.
⑤ 창립총회의 의사결정은 토지등소유자(재건축사업은 조합설립에 동의한 토지등소유자로 한정)의 과반수 출석과 출석한 토지등소유자 과반수 찬성으로 결의한다.
구체적으로 재개발, 재건축사업에 따른 토지등소유자 동의방법은 다음과 같다.
1) 재개발사업
영 제33조제1항제1호
◆가목
1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우 : 해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자 3/4 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
24.3.19부터 “대표하는 1인(전원)→3/4”으로 완화되었다.
Q1. 1필지를 여럿이서 공유하는 경우 3/4 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것인데, 만약 공유자가 3명일 경우에는 어떻게 되는지?
Q2. 3/4이 75%인데 1필지를 3명이 공유하고 있다면 3명 전원에게 동의를 받아야 하는지?
A. 도시정비법 시행령 제33조제1항제1호에 따라 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우 해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자의 3/4 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하도록 하고 있어, 소유자가 3인 경우 모두 동의하여야 할 것임(국토부 주택정비과 2024.8.30.).
또한, “재개발구역의 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 전통시장 및 상점가로서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우 해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자의 3/4 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 수 있다.”는 단서가 삭제되었다.
이는 개정되면서 “해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자 3/4 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것”이란 내용이 신설되면서 이와 중복되는 후단을 삭제한 것으로 보인다.
◆나목
토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 : 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
재건축사업에는 없는 조문이며, 관련된 판례는 다음과 같다.
토지와 지상 건축물이 동일인의 소유에 속하고 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우, 지상권자를 토지의 공유자와 동일하게 취급할 수 없고, 해당 토지와 지상 건축물에 관하여 그 소유자 1인만이 토지등소유자로 산정된다(대법원 2015.3.20선고 2012두23242 판결).
동일한 공유자가 서로 다른 필지의 토지나 건물을 공동소유하고 있을 경우, 부동산의 수와 관계없이 그 공유자들 중 1인만이 토지등소유자로 산정된다(대법원 2010.1.14.선고 2009두1585
2 판결).
◆다목
1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우 : 필지나 건축물의 수에 관계 없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 다만, 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우,
토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대해서는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 따른다.
◆라목
둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우: 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
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