수요억제 정책인 6.27대책 두 달 뒤인 9.7부동산대책(주택공급 확대방안)에 대한 신속한 이행과 주택공급을 위해 2025.9.30. 더불어민주당 문진석 의원의 도시정비법 개정안이 발의되었다.
이에 앞서 지난해 8.8대책에서 소개된 “재건축, 재개발사업 촉진에 관한 특례법” 제정안은 2024.9.2 김은혜 의원이 대표 발의한 것으로 정비사업, 도시재정비사업 외에도 노후계획도시정비사업도 포함하고 있다.
새로운 법률 제정안이나 개정안은 갑자기 하늘에서 뚝 떨어지는 건 아니다. 서로가 변화해 가면서 닮아가기도 한다.
이번 9.7 주택공급 확대방안 관련 재개발․재건축 등 정비사업 활성화를 위한 도시정비법 개정안도 이 범주에 벗어나지는 않는다.
필자는 개정안 발의안을 살펴보고, 다른 법률과 비교하여 보완해야 할 점을 확인해 봤다.
- 전연규 대표(법무사법인 기린)
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9.7 주택공급 확대방안의 세부적 실천 개정 도시정비법 해설(6)
- 25.9.30 문진석, 24.9.2 김은혜 법안 비교검토
14. 정비사업의 준공인가 및 이전고시와 대지확정측량
도시정비법 제83조, 제86조 개정
기존 정비기반시설 등과 새롭게 설치하는 정비기반시설 등의 위치나 그 크기가 달리지게 되며 이를 대지 확정측량해서 변경된 범위를 기록하게 된다.
그동안 준공 이후에 대지확정측량을 하도록 하고 그에 따른 이전고시를 함에 따라 보존등기가 늦어지는 경향이 있었다.
개정법에서는 준공 시에 대지확정측량을 하도록 앞당기면 이전고시를 위한 대지확정측량을 단계가 없어지므로, 조합원분, 일반분양분에 대한 소유권보존등기가 앞당겨지는 효과를 낳을 수 있게 되었다.
도시정비법 개정안
제83조(정비사업의 준공인가) ① 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사(대지확정측량을 포함한다)를 완료한 때에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장ㆍ군수등의 준공인가를 받아야 한다.
제86조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제83조제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.
15. 정비기반시설 관련 토지 등의 무상귀속(양도)
도시정비법 제97조 개정
재개발·재건축 등 정비사업 활성화를 위한 “국공유지 확보 지원” 차원에서 국공유지 무상귀속·무상양도 기준을 완화하였다.
국·공유지 무상귀속·양도의 경우 무상귀속 대상으로는 국유지 현황도로 및 도시계획결정 시설로 결정되지 않는 국·공유지까지 확대, 포함하였다.
무상양도 대상으로는 정비기반시설 및 기반시설(국가 또는 지방자치단체에 기부채납하는 경우로 한정)의 설치비용인“정비기반시설등의 설치비용”에 상당하는 가액 인정범위로 기부채납시설로 하였다.
이 경우 해당 지방자치단쳬의 경우 자신이 선호하는 유형의 기부채납을 확보하기가 용이해 진다.
도시정비법 개정안
제97조(정비기반시설 및 토지 등의 귀속) ① (현행과 같음)
② 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용 정비기반시설 및 기반시설(국가 또는 지방자치단체에 기부채납하는 경우로 한정한다)의 설치비용(이하 이 조에서 “정비기반시설등의 설치비용”이라 한다)에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다.
③ ∼ ⑥ (현행과 같음)
⑦ 제1항 및 제2항에 따라 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 폐지되어 사업시행자에게 귀속 또는 양도되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설의 경우 정비사업의 시행 기간 동안 해당 시설의 대부료는 면제된다. 정비기반시설에는 도시ㆍ군계획시설로 결정되지 않은 정비기반시설이 포함된다. 이 경우 정비사업의 시행 기간 동안 해당 시설의 대부료는 면제된다.<후단 신설>
⑧ 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설등의 설치비용이 제1항부터 제7항까지에 따라 사업시행자가 무상으로 양도받는 정비기반시설의 가액 이상인 경우에는 「국유재산법」에 따른 국유재산 중 일반인의 교통을 위하여 제공되고 있는 부지를 제1항 및 제2항에 따른 정비기반시설에 해당하는 도로로 본다. 이 경우 부지의 사용 형태, 규모, 기능 등 구체적인 기준은 대통령령으로 정할 수 있다.
부 칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제5조(정비기반시설의 귀속에 관한 규정의 유효기간 등) 제97조제8항의 개정규정은 다음 각 호에 따른다.
1. 이 법 시행일로부터 5년간 효력을 가진다.
2. 2025.9.7 이전에 사업시행계획인가를 받거나 사업시행계획인가를 신청하여 2025.
9.7 당시에 인가 절차를 진행 중인 정비사업에는 적용하지 아니한다.
3. 제1호에 따른 유효기간 중 제15조 또는 제101조의8에 따른 정비계획 입안(변경을 포함한다)을 위한 주민공람을 공고한 경우에는 해당 유효기간이 지난 후에도 개정규정을 적용한다.
16. 학교 이전과 국유ㆍ공유재산의 처분 등
도시정비법 제98조제7항 신설
재개발·재건축 등 정비사업 활성화를 위한 “국공유지 확보 지원” 차원에서 국공유지 유상매입 제도개선을 통해 조합의 국·공유지 확보 부담도 완화를 목적으로 도시정비법 제98조를 개정하는 정도이다.
국공유지 확보 소요기간이 절감되며 매입시기을 앞당김에 따라 비용 절감이 가능할 수 있게 되었다.
도시정비법 개정안
제98조(국유ㆍ공유재산의 처분 등) ① ∼ ⑥(현행과 같음)
⑦ 사업시행자가 제6항에 따른 매매계약 체결을 위해 관리청에 매각을 요청(대통령령으로 정한 요건을 충족한 경우로 한정한다)한 경우 관리청은 특별한 사유가 없으면 사업시행계획인가의 고시가 있을 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결해야 한다.
◆ 학교이전 관련 중요한 조문이지만 관련 조문 언급 없어
학교이전의 경우 국유지와 공유지 관련 공공기관간에 상호 의견조정이 어려워 이에 대한 합동조정회의 규정을 둔 재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법 제정안에는 아래와 같은 규정을 두고 있다.
제6조(합동조정회의) ① 시ㆍ도지사(대도시의 시장을 포함한다. 이하 이조 및 제7조에서 같다)는 관계 행정기관 간 이견 발생 등 대통령령으로 정하는 경우에는 관계 행정기관이 참석하는 합동조정회의를 개최할 수 있다. 다만, 정비사업의 지연 기간이 대통령령으로 정하는 기간을 도과한 경우에는 지체 없이 합동조정회의를 개최하여야 한다.
② 시ㆍ도지사는 관계 행정기관의 장에게 회의개최 7일 전까지 회의일시ㆍ장소 및 안건을 통지하여야 하며, 통지를 받은 관계 행정기관의 장은 소속 공무원을 합동조정회의에 참석하게 하여야 한다. 이 경우 통지를 받고 회의에 참석하지 아니하거나 의견을 제출하지 아니한 기관에 대하여는 협의가 성립된 것으로 본다.
③ 합동조정회의의 구성ㆍ운영 등에 관하여 필요한 사항은 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 대도시의 조례(이하 “시ㆍ도조례”라 한다)로 정한다.
제7조(관계 행정기관 이견 조정) ① 시ㆍ도지사는 제6조에 따른 절차를 이행하였음에도 불구하고 관계 행정기관 간 협의가 완료되지 아니하여 조정이 필요하다고 판단하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 이견 조정을 요청할 수 있다.
② 국토교통부장관의 이견 조정에 관하여는 제6조제1항 및 제2항을 준용한다. 이 경우 “시ㆍ도지사”는 “국토교통부장관”으로 본다.
③ 제1항의 신청에 따른 국토교통부장관의 조정에도 불구하고 관계 행정기관 간 이견이 조정되지 않은 경우에는 국토교통부장관은 직접 국무총리에게 이견 조정을 요청할 수 있다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따른 관계 행정기관의 이견 조정을 위해 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
<중앙일보 2022.8.24.>
"계약금 3억 포기합니다".. 잘나가던 잠실 재건축 무슨 일이
서울의 대표적인 재건축 대상 아파트 중 하나인 송파구 잠실주공O단지에서 최근 매수자가 3억 원대의 계약금을 포기하고 매매를 취소한 것으로 확인됐다.
이런 계약 해제는 과거 금융위기 등 갑자기 집값이 크게 떨어질 때 나왔던 현상이다. 집값의 10%인 계약금보다 잔금을 치를 시점의 집값이 더 내려갔을 경우 계약금을 떼이고 더 내려간 가격에 새 계약을 하는 게 유리하기 때문이다.
(중략)
올해로 준공 45년째를 맞은 이 단지는 3930가구(15층)의 낡은 주거지가 6815가구(최고 50층) 규모로 거듭나며 순항하는 듯했지만, 최근 단지 내 신천초등학교 부지 문제로 골머리를 앓고 있다. 당초 서울시와 조합은 신천초를 이전하고 대신 초등학교 2개와 중학교를 새로 설립하는 기부채납 안에 합의했지만, 기획재정부가 국유지인 신천초 부지의 교환을 거부하면서다.
<계속>
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