10.15 대책의 후폭풍은 시작도 하지 않았다!
'이것'은 반드시 알고 있어야 된다!
유튜브 채널 "스마트튜브(스튜TV)"의 코너 "빠숑의 Live TV"에 정비사업 법률 전문가 전연규 대표(법무사법인 기린)가 직접 출연(11.25), '10.15 부동산대책'이 정비사업에 미칠 파급력에 대한 심도 깊은 질의응답시간을 가졌습니다.
투기과열지구 지정에 따른 조합원 지위양도 제한, 분양신청 제한, 토지거래허가구역 지정 등 10.15 대책의 후폭풍에 대해 샅샅이 살펴보고 진단하며 해결책을 제시하는 ‘1문 1답’ 시간으로 진행됐습니다.
관련 내용을 독자들께 도움을 드리고자 게재해 드립니다.
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[질문 11] 투기과열지구 내 조합원의 지위승계 제한에서 증여의 경우 최근 판례에서 쟁점이 되고 있다고 합니다.
어떠한 내용인지요?
[답변] 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관처인가 후엔 매매, 증여, 그밖의 권리변경을 수반하는 행위로 조합원이 될 수 없습니다.
투기과열지구 내 조합원 지위승계에서 최근 가장 이슈는 “증여”입니다.
국토부는 주택시장에 혼란이 가중되자 2017.12.6. “정비사업의 조합원 지위 양도 관련 Q&A”이란 기준을 발표했습니다. 이 중 대표하는 1인의 조합원 변경과 관련한 내용을 소개하면 다음과 같습니다.
Q5. 증여 및 부분증여(지분공유)로 취득하는 경우 전체 증여의 경우 조합원지위 양도 불가 부분 증여의 경우 증여받은 자가 대표 조합원이 될 수 없음
Q8. 1세대1주택자로서 소유 및 거주기간이 경과한 물건에 대해 일부지분을 양도하여 공유가 된 경우 공유자의 소유 및 거주기간이 미달되어도 조합원 지위 양도 가능한지? 대표 조합원이 조건을 만족할 경우 양도 가능 |
실무에서는 투기과열지구에서 일부 증여가 가능하다는 긍정설과 안된다는 부정설로 나뉘어집니다.
강남4구에서 증여가 활성화되는 이유로 증여 당시 가액을 대상으로 증여세를 산정/준공 후에는 가격 상승으로 세금이 늘어남/증여자는 보유세의 절감 혜택을 받습니다.
반포아파트 조합원 지분 경락받은 사건이 증여로 불똥이 튀었습니다.
시작은 반포아파트 조합원 지분의 경락받은 사건으로 경락인이 받은 대표조합원은 투기과열지구 예외규정에 합당하지만 나머지 공유자는 1세대1주택 예외규정에 위배되어 이는 현금청산해야 한다는 내용이었습니다.
서울고등법원(2022.3.17.선고 2021나2019406판결)에서는 “양도인 요건의 구비 여부’는 실제 양도인을 기준으로 해 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 지분을 각각 양수한 경우에는 그 지분별로 해당 지분을 양도한 양도인이 양도인 요건을 구비했는지 여부를 따져봐야 한다.”고 판시했습니다. 이후 대법원에서도 이를 인정했습니다.
대법에서 심리불속행으로 확정된 서울고법 판결에 따라
그동안 강남4구의 투기과열지구 내 증여는 대표조합원의 예외사유에만 해당되면 일부 증여를 인정(대표조합원 변경이 아닌 부분 증여)해 왔던 태도를 바꿔 국토부는 서울시를 비롯한 각 시도에 공문을 보냈습니다.
이를 중개하는 중개사, 세무사, 법무사의 경우 업무혼란이 이루 말할 수 없습니다.
제목 : 투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 관련 법령해석 변경사항 알림
도시정비법 제39조제2항에 따른 투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 관련 대법원 판례(2022다228230)가 있어 아래와 같이 법령해석 변경사항을 알림. <투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 관련 법령해석 변경사항> ○ (기존) A, B가 공유 중인 투기과열지구 내 주택을 양도 시, 대표조합원만 예외사유를 충족하면 전체 지분에 대한 지위양도 허용 ○ (변경) 공유자 별도 예외사유 충족여부를 판단하고, 예외요건을 충족하는 공유자의 지분은 지위양도 허용, 미충족 공유자의 지분은 지위양도 제한. 끝. |
법 제39조(조합원의 자격 등) ② 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외. 이하 이 조에서 같다)한 자는 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말함)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(의료법상 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
5. 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
영 제37조(조합원) ① 법 제39조제2항제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다.
1. 소유기간: 10년
2. 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다): 5년
③ 법 제39조제2항제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2020. 6. 23., 2021. 7. 13.>
1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우
2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우
3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
4. 법률 제7056호 도시정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자
5. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(주택법 시행령 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우
6. 생략
[질문 12] 반포 재건축조합원 개인의 경매신청에 따른 조합원 지위승계 여부 문제로 경락인이 낙찰받은 공유자의 조합원지분 1/2이 인정되지 않고 현금청산된 판례로 시끄럽습니다.
이 판례의 핵심은 무엇이라고 생각하시나요?
[답변] 甲은 1992.10.14 반포주공 재건축조합원 아파트를 매입하였다(이 당시 투기과열지구란 제도도 없었고, 재건축사업에 이를 적용한 시기는 최초 2003.12.31).
甲은 사업이 어려워서 채권자 丙이 가처분을 해 놓은 상태에서 2017.6.24 이혼을 하여, 자신의 처인 乙에게 재산분할 명목으로 반포주공 아파트 1/2지분을 줌.
채권자 丙은 전체에 대해 담보실행 경매를 하였고 제3자 戊가 2020.6.26. 반포주공 아파트 전체지분을 낙찰받음. 서초구는 2020년에도 투기과열지구였으며, 낙찰자는 건축사업 진행과정과 관계 없이 “금융기관의 빚을 정리하기 위해 진행되는 재건축·재개발 경매”를 원인으로 하여 조합원 지위 승계를 주장함.
그런데 반포주공 재건축조합이 낙찰자를 상대로 1/2의 乙지분에 대해 현금청산대상이라며 조합원 지위를 인정하지 않겠다고 소송을 제기함.
丙의 경매로 제3자인 낙찰자 戊가 甲의 소유권을 취득한 경우, 조합원 지위 승계 제한 예외에 해당되는지?(국토부 주택정비과 2024.11.12.)
10년 보유+5년 거주 요건에 충족한 한남O구역의 재개발조합원 물건을 국가, 지방자치단체, 금융기관 아닌 아파트관리단이 관리비 체납추심을 이유로 한 경매로 戊가 소유권을 취득한 경우에도 조합원 승계가 가능하다고 국토부는 판단한 바 있다.
반면, 1심 법원은 이 사건 경매는 甲의 개인채권자가 신청·개시되었으므로, 도시정비법 시행령 제37조제2항제5호의 요건도 갖추지 못한다고 판단하였습니다.
법 제39조제2항제5호인 “국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우”로 엄격히 해석함으로써 이 요건에 해당되지 않으면 인정하지 않았습니다.
2심 서울고등법원에서도 이를 인정하였는데, 이렇게 경매는 재건축, 재개발사업에서 가장 어렵고 리스크가 많다는 것을 시사해 줍니다.
[질문 13] 10.15대책과는 다른 문제로, 최근 상가소유자에 대한 아파트 공급 관련 판례가 뒤바뀌었다고 하는데, 100% 동의를 받지 않아도 아파트공급을 받을 수 있다는 것인지요?
[답변] 상가조합원의 아파트 공급 관련 정관변경 의결안은 조합전원의 동의에서 최근 일반정관 변경요건만 충족하면 가능하다는 서울고등법원의 판결이 있었습니다.
[질문 14] 토지거래허가구역 지정이 10.15 공고돼 10.20부터 효력이 발생하였습니다. 토지거래허가구역 지정으로 서울시 모아타운은 지장은 없는지, 인천의 경우 외국인 토지거래허가구역 지정이 있는지요?
[답변] 국내 최초로 서울시 전체를 토지거래허가구역으로 지정과 관련해서, 최근 국회 김은혜의원과의 고성답변으로 유명한 김용범 대통령실 정책실장이 토지거래허가구역 확대는 정부의 10.15부동산대책으로 불가피했다면서 자신의 페이스북에 “비상한 시기에는 비상한 대응이 필요하고, 정부가 제 역할을 하는 시점을 놓치면 돌이키기 어렵다, 6.27과 10.15대책이 벌어준 시간 안에 시장 안정을 이끌 실질적 공급방안을 마련하겠다.”고 약속을 한 것으로 알려져 있습니다.
토지거래허가구역이 서울시 전체로 확대된 시점은 10.15로 국내 최초입니다.
투기과열지구면 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분인가 후 양도가 제한됨. 반면 토지거래허가구역 지정되면 이런 제한 없이 아무 때나 실거주 못하면 거래가 어려워짐. 아파트 등 공동주택은 그 평수에 따른 대지지분이 있으므로, 역시 이에 해당되는 것입니다.
다만 그 대상이 아파트단지(이에 포함된 16곳의 연립, 다세대만 포함)로 국한함에 따라 서울시 모아타운에는 토지거래허가로 인한 직접적인 피해는 없습니다.
부동산 거래신고법 제10조. 제17조, 영 제14조
법 제10조(토지거래허가구역의 지정)
법 제17조(토지 이용에 관한 의무 등) ① 제11조에 따라 토지거래계약을 허가받은 자는 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 외에는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다.
영 제14조(토지 이용에 관한 의무 등) ② 법 제17조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.
1. 법 제12조제1호 가목부터 다목까지의 목적으로 허가를 받은 경우: 토지 취득일부터 2년
가. 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우
나, 다: 생략
2, 4, 5: 생략
3. 제10조제2항제1호에 따라 대체토지를 취득하기 위하여 허가를 받은 경우: 토지 취득일부터 2년
서울시 모아타운사업에 많은 타격이 있을 것이며, 여기에 포함된 연립주택이나 다세대가 토지거래허가구역 대상이라고 주장하는 이들도 있는데, 이는 잘못된 주장입니다.
서울시는 그동안 모아타운으로 진행되는 가로주택정비사업에 대해 토지거래허거구역을 여러 차례 지정하면서 허가대상을 지목인 “도로”에 한정해서 규정하고 있습니다.
10.15 공고된 토지거래허가구역 지정 공고문에서 서울시 전역과 경기도 12개 시군수에서의 대상으로 아파트, 연립주택, 다세대를 그 대상으로 하고 있음. 그러면서 연립주택, 다세대는 건축물대장상 붙임2에 표시된 주택에 한한다고 기재되어 있음(이는 주택단지에 아파트 외에도 연립, 다세대가 혼재된 단지로 한정함).
- 목록표에 16개소의 연립주택, 다세대 주택이 그 대상입니다.
10.15대책에서 아파트단지 내에 있는 것이 아닌 연립주택이나 다세대주택은 토지거래허가구역의 대상에서 제외됩니다.
건축물대장상 용도가 아파트와 연립주택 또는 다세대주택이 혼재된 단지 목록
<해당 단지 목록표>
외국인 토지거래허가구역 지정
2025.8.26. 국토부가 외국인 토지거래허가구역 지정을 공고했습니다.
인천시의 경우 중구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구 등 7개 구가 해당됩니다. 외국인도 서울, 경기 외에도 인천 7개구에서 주택 구입 시에 실거주 2년 의무 부과됩니다.
[질문 15] 투기과열지구에서 조합원 지위 양도 제한에 토지거래허가구역 지정까지 추가되면서 매매 거래가 어렵다고 합니다.
특히 관리처분으로 이주 전후의 아파트를 양수한 양수인도 실거주 의무가 지켜야 하는지요?
[답변] 며칠 전 강남구 아파트소유자로부터 상담을 받았는데, 투기과열지구나 10년 소유 5년 거주의 요건을 갖춰야 팔 수 있다고 합니다.
양도제한이 풀리는 시기가 관리처분을 앞두는 시점이 되면, 양수 후 1년 정도거주하고 있다가 관리처분에 따라 이주하면 실거주 2년을 채울 수 없어서 양수를 꺼리고 있다는 거였습니다.
토지거래허가제도 업무편람→토지거래업무처리규정[시행 2017.6.3 국토부훈령 제858호, 2017.6.1 일부개정]이 있지만, 사실상 재건축, 재개발사업 관련 규정이 없었습니다.
따라서 최근의 토지거래허가에는 그에 맞는 업무처리기준을 두었는데, 지난 4.21의 경우 ｢강남‧서초‧송파‧용산구 일원 토지거래허가구역 지정｣ 관련 업무처리기준을 정했습니다.
재개발·재건축 등에 따른 관리처분계획 인가로 아파트 분양이 예정되어 있는 입주권의 경우, 종전 부동산의 유형 및 멸실 여부와 무관하게 신축되는 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함되어 있어 입주권 거래는 토지거래
허가 대상에 해당됩니다.
*(예시) 건축물대장상 연립·다세대나, 관리처분인가를 받은 후 철거되지 않은 상황에서 아파트 입주권을 취득하는 경우 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함된 계약에 해당하므로 토지거래허가를 받아야 합니다.
재건축, 재개발사업에서 관리처분계획 인가 이후 이용의무기간 ｢부동산 거래신고법 시행령｣ 제14조에 따라 자기거주 목적으로 취득한 토지의 이용의무기간은 취득일로부터 2년입니다.
다만, 재개발·재건축 등으로 종전 부동산이 이미 철거되어 즉시 실거주가 곤란하거나 입주 후 철거되어 실거주를 계속하지 못하는 경우, 종전 부동산에서 거주한 기간과 재개발·재건축 등이 완료된 이후 입주하여 거주한 기간을 합산하여 이용의무기간 이행 여부를 판단할 수 있습니다.
* (예시) 관리처분인가 이후 종전 부동산이 멸실되기 전 1년을 거주한 경우, 향후 실제 입주가능시점부터 잔여 이용의무기간인 1년을 거주하는 요건으로 허가 가능
** (예시) 관리처분인가 이후 이미 철거되어 공사 진행 또는 예정인 경우 준공 후 실제 입주 가능 시점부터 2년간 거주 확약 시 허가 가능
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