● 빈집법상 행위제한
법 제23조의3, 영 제21조의5
법 시행된 2018.2.9, 행위제한 규정이 없었다.
2022.8.4 법 개정 시행으로 소규모주택정비사업 시행구역에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경 등의 행위를 제한하는 규정이 마련되어 있지 않아 사업의 원활한 추진에 차질이 빚어질 우려가 있으므로 행위제한의 근거 및 절차를 마련하였다.
소규모주택정비사업의 사업시행구역에서 다음 각 호의 다음날부터 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할ㆍ합병, 물건을 쌓아놓는 행위 등 그 밖에 대통령령 빈집법 시행령
제21조의5(행위허가의 대상 등) ① 법 제23조의3제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “물건을 쌓아놓는 행
위 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위”란 다음 각 호의 행위를 말한다.
1. 가설건축물의 건축, 2. 건축물의 용도변경, 3. 이동이 어려운 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위
4. 죽목(竹木)을 베거나 심는 행위
으로 정하는 행위를 하려는 자는 시장ㆍ군수등의 허가를 받아야 하고, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
다만, 공공시행자 또는 지정개발자의 지정이 취소되거나 주민합의체가 해산되는 경우 또는 조합설립인가가 취소되는 경우에는 그러하지 아니하다(법 제23조의3제1항).
1. 공공시행자 및 지정개발자의 지정·고시가 있은 날
2. 주민합의체 구성 고시가 있은 날
3. 조합설립인가 고시가 있은 날
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 제1항에도 불구하고 허가를 받지 아니하고 할 수 있다(동조 제2항).
1. 재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치를 위한 행위
2. 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우 해당 건축물에 대한 안전조치를 위한 행위
3. 그 밖에 대통령령 빈집법 시행령
제21조의5(행위허가의 대상 등) ② 법 제23조의3제2항제3호에서 “대통령령으로 정하는 행위”란 다음 각
호의 행위를 말한다.
1. 농림수산물의 생산에 직접 이용되는 국토교통부령으로 정하는 간이공작물의 설치
2. 경작을 위한 토지의 형질변경
3. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 토석(土石)의 채취
가. 사업시행구역의 개발에 지장이 없을 것
나. 자연경관을 손상하지 않을 것
4. 사업시행구역에 존치하기로 결정된 대지에 물건을 쌓아놓는 행위
5. 관상용 죽목을 임시로 심는 행위(경작지에 심는 경우는 제외한다)
으로 정하는 행위
시장ㆍ군수등은 제1항을 위반한 자에게 원상회복을 명할 수 있다. 이 경우 명령을 받은 자가 그 의무를 이행하지 아니하는 때에는 시장ㆍ군수등은 「행정대집행법」에 따라 대집행할 수 있다(동조 제4항).
인천시 부평구 공고 제2023-30호
부개동155의5일원 가로주택정비사업 조합설립인가 및 행위제한과 지형도면 고시
부개동 155의5일원 가로주택정비사업에 대하여 빈집법 제23조제8항 및 제23조의3에 따라 조합설립인가와 행위제한 사항을 고시하고, 「토지이용규제기본법」 제8조에 의거하여 지형도면을 고시함.
2023. 2. 27.
인천광역시 부평구청장
1. 사업의 종류 및 명칭
가. 종 류: 가로주택정비사업
나. 명 칭: 부개동 155의5일원 가로주택정비사업
2. 조합의 명칭 및 사무소 소재지
가. 조합의 명칭: 부개동 155의5일원 가로주택정비사업조합(조합장 OOO)
나. 사무소 소재지: 인천시 부평구 부일로 54, 1동 비02호(부개동, 무궁화빌라)
3. 사업시행구역의 위치 및 면적
가. 위 치: 인천시 부평구 부개동 155-5번지 외 13필지
나. 면 적: 3,226.0㎡
4. 사업의 착수예정일 및 준공예정일
가. 착수예정일: 2025.6.
나. 준공예정일: 2027.6.
5. 조합설립인가일: 2023.2.24
6. 행위제한에 관한 사항
가. 행위제한 구역: “3. 사업시행구역의 위치 및 면적”과 동일
나. 행위제한 대상
○ 건축물의 건축, 용도변경
○ 공작물의 설치
○ 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할ㆍ합병, 물건을 쌓아놓는 행위
○ 가설건축물의 건축
○ 이동이 어려운 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위
○ 죽목(竹木)을 베거나 심는 행위
다. 조합설립인가 고시가 있은 다음날부터 행위제한 대상 행위를 하려는 자는 시장ㆍ군수등의 허가를 받아야 하고, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 같음. 다만, 제23조의2에 따라 조합설립인가가 취소되는 경우에는 그러하지 않음.
라. 지형도면: “생략”
7. 관계도서: “생략”
● 노특법상 행위제한
노특법 제16조제1항에서는 특별정비구역에서 행위제한을 받게 되지만, 도정법 제19조제7항과 같이 기본계획을 공람 중인 특별정비예정구역이나 특별정비구역을 수립 중인 지역에 대해서 행위제한 규정이 없는 실정이다.
필자는 2024년 “노후계획도시와 재건축사업”이란 단행본을 저술하였다.
이 책에서 일부 조항의 개정을 주장한 바 있는데, 최근 법률개정안에서 받아들였는지(?) 아래와 같이 개정안이 발의되었다.
▮투기억제 대책 관련, 필자의 개정안 주장
노특법에 대책이 누락되어 있어, 투기억제 조문이 필요하다고 주장하였다.
이는 주로 강남권의 상가 지분쪼개기를 막기 위한 투기억제책의 일환으로 2024.1.30. 도정법 제19조제7항, 제77조제1항, 제76조제1항제3호가 개정된 바 있다.
규제대상으로는 상가 지분쪼개기 금지사항인 “건축법 제38조에 따른 건축물대장 중 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환, 건축법 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분 분할”을 금지하고, 이를 권리산정기준일로 적용하며 관리처분계획에서도 현금청산을 하도록 하였다.
노특법은 사실상 공동주택 재건축사업이 대부분이어서, 상가 지분쪼개기를 예방하기 위해 아래 제3호와 제4호 등을 포함한 개정안을 필자가 주장한 바 있다.
※ 필자의 노특법 개정안
제16조(행위 등의 제한) ① ~ ⑥ : 종전과 같음
⑦ 국토부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 비
경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 막기 위하여 제6조제1항에 따라 기본계획을 공람 중
인 특별정비예정구역 또는 특별정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1년의 범위
에서 한 차례만 연장할 수 있다)을 정하여 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 다음 각 호의
행위를 제한할 수 있다. <신설>
1. 건축물의 건축
2. 토지의 분할
3. 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환
4. 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분 분할
◼ 2025.3.21 김은혜의 노특법 개정안 발의
김은혜의원의 노특법 개정안 발의 요지는 다음과 같다.
재건축ㆍ재개발사업 추진 시 조합원 입주권 획득을 목적으로 건축물대장상 상가의 구분 점포를 늘리는 이른바 ‘분양권 늘리기(상가지분쪼개기)’ 등 투기 행위가 발생하여 정비사업의 사업성이 낮아지고 이로 인한 갈등으로 사회적 비용이 증가하고 있음.
2024.1.30. 도정법 개정으로 행위제한 대상에 상가지분쪼개기 행위를 추가하고, 분양받을 권리의 산정 기준일을 당초 기본계획 수립 후에서 기본계획 수립을 위한 주민공람 공고일 이후로 조기화하여 지분쪼개기 행위를 방지하는 등 규정을 두었음.
투기 방지에 관한 도정법 제19조를 준용함으로써 노후계획도시 내 투기행위를 방지하고 노후계획도시정비사업을 차질 없이 추진하려고 함.
※ 노특법 개정안
제16조(행위 등의 제한) ① ~ ⑥ : 종전과 같음
⑦ 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 막기 위한 행위제한에 관하여는 도정법 제19조
제7항을 준용하되, 이 경우 “제6조제1항”은 “제6조제2항”으로, “정비예정구역”은 “특별정비예정
구역”으로, “정비계획”은 “특별정비계획”으로 본다. 다만, 행위제한의 방법과 절차는 대통령령으
로 정한다.
“도정법 제19조제7항을 준용한다고 하면서 정비예정구역은 특별정비예정구역으로, 정비계획은
특별정비계획으로 본다.”고 하여 필자의 개정안을 받아 들었다.
여기에 노특법 제39조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정기준일)를 신설하여, 그 뒷받침을
하였다.
※ 노특법 개정안
제39조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) 노후계획도시정비사업을 통한 건축물을
분양받을 권리의 산정 기준일에 관하여는 도정법 제77조를 준용한다. 이 경우 “정비사업”은 “노
후계획도시정비사업”으로, “제16조제2항 전단”은 “제13조제3항 전단”으로, “제6조제1항”은 “제
6조제2항”으로, “정비구역”은 “특별정비구역”으로 본다.
● 도시재생법상 행위제한
도시재생법 제23조, 영 제30조, 도시재생활성화계획 수립가이드라인
도시재생활성화계획에는 “도시재생기반시설의 설치ㆍ정비에 관한 계획, 기초생활인프라의 국가적 최저기준 달성을 위한 계획, 공공 및 민간 재원 조달계획 등 외에도 법 제23조에 따른 행위제한이 적용되는 지역”의 사항이 포함되어야 한다(법 제19조제3항).
◼ 행위 등의 제한
도시재생활성화계획이 고시된 날부터 제19조제3항제7호에 따른 지역에서 도시재생활성화계획에 적합하지 아니한 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아두는 행위 등 대통령령으로 정하는 행위를 하고자 하는 때에는 전략계획수립권자 또는 구청장등의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다(법 제23조).
법 제23조에 따라 전략계획수립권자 또는 구청장등의 허가를 받아야 하는 행위는 다음 각 호와 같다(영 제30조).
1. 건축물의 건축 등: 건축법 제2조제1항제2호에 따른 건축물(가설건축물을 포함)의 건축, 대수선(大修繕) 또는 용도변경
2. 공작물의 설치: 인공을 가하여 제작한 시설물(건축법 제2조제1항제2호에 따른 건축물은 제외)의 설치
3. 토지의 형질변경: 절토(땅깎기)ㆍ성토(흙쌓기)ㆍ정지(땅고르기)ㆍ포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위, 토지의 굴착 또는 공유수면의 매립
4. 토석의 채취: 흙ㆍ모래ㆍ자갈ㆍ바위 등의 토석을 채취하는 행위. 다만, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것은 제3호에 따른다.
5. 토지분할
6. 물건을 쌓아놓는 행위: 이동이 쉽지 아니한 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위
7. 죽목의 벌채 및 식재
도시재생활성화계획 수립가이드라인
제6절 행위제한이 적용되는 지역
3-6-1. 활성화계획수립권자는 주민 공동이용시설의 설치 등 활성화지역 내 도시재생사업을 위하여 필요한 부지를 확보하고, 활성화계획에 적합하지 아니한 행위를 제한하기 위하여 일부 지역에 대하여 법 제23조에 따른 행위제한이 적용되는 지역으로 지정할 수 있다. 이 경우 법정사업으로서 근거법령에 따라 행위제한이 적용되는 지역은 해당 법령에서 정하는 바에 따르게 되므로 그 외의 지역을 대상으로 검토한다.
3-6-2. 행위제한이 적용되는 지역을 지정할 경우 지정 면적이 최소화될 수 있도록 하고, 행위제한이 필요한 이유를 자세히 밝히고 지번이 표시된 도면 등을 첨부한다.
3-6-3. 허가를 받아야 하는 행위의 대상 등에 관한 사항은 법 제23조 및 영 제30조를 따른다.
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