● 토지거래허가구역 및 실거주 의무
아파트와 상가 구분하여 허가구역 지정하거나 제한 없이 지정 가능
서울시장이 하지 않으면 국토부장관이 지정 가능
부동산거래신고법 제10조, 제14조 및 영 제11조제3항, 토지거래업무처리규정(국토부예규)
｢강남·서초·송파·용산구 일원 토지거래허가구역 지정 관련 업무처리기준｣(국토부 2025.4.21.)
이 제도는 국토계획법 전신인 국토이용관리법이 1978.12.5 개정되면서 1979.1.1 최초 도입되었다. 이후 국토계획법→｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣→부동산거래신고법을 거쳐 오늘에 이르고 있다.
지정 대상은 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약")을 체결하려는 것으로 하고 있다(법 제11조제1항)
또한, 실입주와 직결되는데, 분양가상한제와 기간과 경합이 되기도 한다.
도정법령에선 사업진행 단계별로 행위제한, 조합원 지위승계 제한, 관리처분계획에 따른 주택공급 제한등이 있지만, 토지거래허가제의 경우 사업진행 단계별 제한을 받지 않고 언제든지 지정할 수 있어 정비사업에 장애물로 등장하고 있다.
1. (신속통합기획 포함)재건축·재개발·모아타운의 토지거래허가구역 지정 등
◆ 토지거래허가구역 지정 시, 국토부나 서울시의 Q&A를 살펴라
1) 도정법, 노특법상 재건축·재개발 토지거래허가구역 지정
2020.6.17. 서울시, 국제교류복합지구 인근 '토지거래허가구역' 지정 공고
정비사업이 대상이 아닌 해당 지역인 청담, 삼성, 대치, 송파 잠실을 그 주요 대상으로 하며, 또한 해당지역의 정비사업인 재건축조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가와 관계없이 재건축사업장에도 적용되었다.
□ (지정범위) 강남구 청담·삼성·대치동, 송파구 잠실동 전역(총 14.4㎢)
□ (허가대상 면적) 주거지역 18㎡ 초과, 상업지역 20㎡ 초과 토지 등
* 허가대상 면적은 부동산거래신고법 시행령 제9조상 기준면적(도시지역 중 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡ 초과 등)의 10% 수준(주거지역 18㎡ 초과, 상업지역 20㎡ 초과, 공업지역 66㎡ 초과, 녹지지역 10㎡ 초과, 용도지역 지정이 없는 구역 9㎡ 초과)
□ (허가구역 지정기간) 1년(’20.6.23~21.6.22.)
「강남·송파구 일원 토지거래허가구역 지정」 관련 Q&A(국토부, 서울시 보도자료)
「주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17)」을 통해 발표된 서울 강남·송파구 일원 토지거래허가구역 지정(지정권자: 서울시)이 금일 발효됨에 따라, 국민들의 이해를 돕고자 제도 운영상 특이사항을 중심으로 아래와 같이 추가 설명함.
*(지정범위) 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동(총 4개 법정동)
(지정 기간) ’20.6.23～’21.6.22(1년, 지정기간 만료 시점에 연장 여부 검토)
(허가대상) 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과 토지 등
주요 Q&A
◼ 임대차계약기간이 남아 있는 주택의 취득
주거용 토지의 경우 2년간 ‘자기 거주용’으로 이용해야 하므로, 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없음.
다만, 허가받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 일정기간(통상 2～3개월)이 소요되므로, 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가신청이 가능함.
*토지거래계약허가 신청→ 허가→ 계약 체결→ 잔금 완납→ 소유권 이전 순
따라서, 허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약 관행(약 2～3개월)에 있고, 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명하는 경우에는 허가권자(관할구청장)의 판단하에 허가를 받을 수 있음.
*「주택임대차보호법」에 따른 임대차 계약의 ‘묵시적 갱신’이 존재하지 않음을 입증할 수 있도록 임차인 확인 등 객관적인 증빙자료를 첨부할 필요
◼ 상가 취득 후 일부 임대
건축법 시행령에 따른 제1·2종 근린생활시설의 경우, 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안하여, 건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 ‘자기경영’ 원칙의 예외를 인정하고 있음.
* 부동산거래신고법 시행령 제14조
따라서, 토지거래계약허가 신청인이 제1·2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우, 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능함.
다만, 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분소유 등으로 분리되어 있어야 하며, 신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성·제출하여야 함.
◼ 주택 취득 후 일부 임대
건축법 시행령에 따른 단독주택(다중주택·공관 제외)과 공동주택(기숙사 제외)의 경우에도 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 ‘자기거주’ 원칙의 예외를 인정하고 있음.
* 부동산거래신고법 시행령 제14조
따라서, 토지거래계약허가 신청인이 해당 단독·공동주택에 실제로 거주하는 경우라면, 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 허가권자의 판단하에 임대 목적으로 활용하는 것이 가능합니다.
다만, 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부임대를 가장(假裝)하는 등 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 이용실태 조사 등을 통해 이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획임.
* 부동산거래신고법 시행규칙 제18조
부부·가족 등이 지분으로 부동산 취득 시 허가 여부
2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우, 지분별로 허가대상 면적 여부를 판단하는 것이 원칙임.
다만, 부부·가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우에는 동일인의 취득으로 간주, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산하여 허가 대상면적 여부를 판단하게 됨.
*(예시) 주거지역 내 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 공동명의로 소유(배우자별 지분 각 15㎡)한 경우, 이를 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 매도→지분면적 합산 시 18㎡를 초과하므로 허가 대상
◼ 기존 주택 보유자의 신규주택 취득
주택을 기 보유한 경우에도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있으나,
이 경우 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적·객관적으로 소명해야 함.
한편, 허가구역이 속한 시(특별시·광역시 포함)·군 또는 연접 시·군에 거주하는 매수자로서 주택을 기 보유한 경우에는 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매·임대 등)를 제출하여야 함.
*(예시) 경기도 성남시에 주택을 기 보유한 자가 송파구 잠실동 등 허가구역 내 신규주택을 취득하려는 경우, 기존 주택 매매 또는 임대계획서를 제출해야 함
최초 분양주택의 전세계약 가능 여부
주택법 제54조에 따라 주택사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외됨.
* 부동산거래신고법 시행령 제11조
따라서, 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자의 경우 허가에 따르는 2년 간 실거주 의무를 부과받지 않으며, 자유로운 전세계약 체결이 가능함.
◼ 오피스텔 거래 시 허가 여부
오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 함.
허가 신청 시 오피스텔의 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용계획서에 명시하여야 하며, 허가받은 이후에는 2년간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 함.
◼ 향후 계획
향후 국토부 및 서울시는 토지거래계약허가 처리업무가 상기 지침 등에 따라 면밀하게 검토되고, 빠른 시일내에 이루어질 수 있도록 허가권자인 관할 구청을 독려·지원해 나갈 계획임.
한편, 토지거래허가구역 발표 이후의 실거래 신고 건에 대해서는 자금조달계획서 및 증빙자료를 면밀히 검토하여 불법증여 등 이상거래 여부를 철저히 확인하고, 아울러 허가 회피목적의 계약일 허위작성 등이 있는지 등에 대해서도 집중 조사할 계획임.
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