소규모재건축 조합설립 동의 75% → 70%
가로주택‧소규모재개발 동의율 80% → 75%
소규모정비 통합심의 대상에 4가지 추가
임대주택 공급가격 인상
정비기반시설 제공 시 법적상한용적률의 120%
도정법 재개발 조합설립 동의율 75% → 70%
2026년 정비사업에 변화의 바람이 불어온다.
소규모주택정비법(빈집법)으로 시행하는 가로주택·소규모재개발 동의율 80%→75% 완화, 소규모재건축 동의율 75%→70%완화, 통합심의 대상 확대, 임대주택 공급가격 인상, 연접한 구역 통합 시 구역면적 제한 등 지난해 개정 공포된 빈집법안들이 시행을 앞두고 있기 때문이다.
게다가 도시정비법에 따른 재개발 조합설립 동의율도 75%→70% 완화하는 개정안을 여야 모두 상정한 상황이라 무난히 국회 문턱을 넘을 것으로 전망된다.
이에 2026년 새롭게 바뀌는 재건축‧재개발 등 달라지는 정비사업 정책에 대해 짚어 본다.
◆가로주택‧소규모재개발 동의율 80%→75%(2월 27일 시행)
소규모 재개발‧가로주택 진행 시 조합설립에 필요한 토지등소유자 동의율 기준이 완화된다.
현재 가로주택정비사업의 조합설립 동의율은 빈집법 제23조제1항에 따라 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회를 개최해야 한다.
이에 개정법에는 현재의 토지등소유자 동의 80%를 75%까지 낮춘다는 방침이다. 다만 토지면적 동의율 2/3 이상은 기존 규정은 유지하기로 했다.
소규모재개발사업 조합설립 동의율도 토지등소유자 수를 80%에서 75%로 완화한다. 도시정비법상 재개발사업 동의율과 맞춰 역차별 논란을 없애고 사업속도를 높인다는 방침이다.
◆소규모재건축 조합설립 동의 75%→70%(2월 27일 시행)
소규모재건축사업의 조합설립 동의율도 낮췄다. 현재 소규모재건축사업의 조합설립 동의율은 빈집법 제23조제2항에 따라 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상 동의와 함께 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 한다.
이에 개정법은 현 전체 구분소유자의 75% 동의와 토지면적 75% 동율을 각각 70%로 낮추기로 했다. 다만 동별 동의율은 기존 규정을 유지키로 했다.
사실 이보다 앞서 도시정비법에 따라 진행되는 재건축사업은 지난해 5월 개정법 시행을 통해 구분소유자 및 토지면적 동의율을 기존 75%에서 각각 70%로 낮춘 바 있다. 이에 형평성을 고려해 빈집법에 의해 진행되는 소규모재건축사업의 조합설립동의율 또한 기존 대비 5% 씩 낮춘 것으로 풀이, 사업속도를 높인다는 방침이다.
◆소규모주택정비 통합심의대상에 4가지 추가(2월 27일 시행)
소규모주택정비사업의 통합심의 대상에 경관 심의, 교육환경평가, 교통영향평가, 재해영향평가 등을 추가된다. 심의 절차를 간소화해 사업 속도를 높이겠다는 방침이다(제27조).
이에 「경관법」에 따른 경관 심의, 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따른 교육환경평가, 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향평가, 「자연재해대책법」에 따른 재해영향평가등을 추가됐다(법 제27조제1항). 여기에 통합심의를 위한 공동위원회 구성 시 4가지 대상 관련 위원회의 위원이 포함되도록 구체화 했다.
◆빈집법, 임대주택 공급가격 인상(2월 27일 시행)
임대주택 공급가격도 인상해 임대주택 공급 시 가격 현실화를 위한 기준을 명확히 했다.
현행법의 임대주택 공급가격은 「공공주택 특별법」 제50조의4에 따라 국토부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 정하도록 하고 있다. 하지만 앞으로는 「주택법」 제57조제4항에 따라 국토부장관이 고시하는 기본형건축비의 100분의 50 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율로 정하도록 했다.
건축비의 가격은 대통령령으로 정하는 바에 따라 금액을 가산할 수 있도록 했다. 이때 인수된 주택은 대통령령으로 정하는 임대주택으로 활용해야 하고 주택의 인수를 위한 절차와 방법, 가격 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 했다.
◆빈집법, 연접한 구역 통합 시 면적 제한(2월 27일 시행)
연접한 사업 구역을 통합해 하나로 사업을 추진할 경우, 통합 면적이 기존 사업별 법정 상한을 초과할 수 없도록 제한하는 조항도 신설됐다.
그동안 일부 사업장에서 구역 통합을 명분으로 사업구역 면적을 인위적으로 확장하는 등 사실상 중대형 정비사업처럼 시행되는 사례가 문제로 제기돼 왔다.
이에 개정법에서는 제48조제5항에 따라 서로 연접한 소규모주택정비사업을 하나의 사업으로 통합하여 시행하는 경우 각 소규모주택정비사업의 대상 지역 면적을 합한 전체 면적은 개별사업 구역의 면적을 초과할 수 없도록 했다. 현재 가로주택정비사업과 소규모재개발사업의 사업면적은 1만㎡ 미만이다. 공공에서 직접 시행하는 경우에는 최대 4만㎡ 미만까지 사업시행이 가능하다. 소규모재개발은 5000㎡ 미만으로 규정하고 있다.
◆정비기반시설 제공 시 법적상한용적률의 120%까지(2월 27일 시행)
정비기반시설 제공에 따른 용적률 인센티브 규정도 신설된다. 조합이 정비기반시설 또는 공동이용시설 부지를 제공하거나 정비기반시설 또는 공동이용시설을 설치해 제공하는 경우 법적상한용적률의 120%까지 건축할 수 있다.
이 경우 조합설립인가 신청 전까지 해당 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 전원의 동의를 받아야 하며, 제27조에 따른 통합심의를 거쳐야 한다.
◆재개발 조합설립 동의율 75%→70% 완화(상임위 계류)
재개발 조합설립동의율을 현 75%에서 70%로 완화하는 법안이 국회 국토위에 계류중이다.
국민의힘 엄태영 의원과 더불어민주당 천준호 의원이 각각 지난해 12월 2일과 17일에 관련 개정안을 발의했다.
현행법상 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자 동의를 받도록 규정하고 있다. 이에 개정안에는 토지등소유자의 동의율을 70%로 낮추는 방안을 담았다.
사실 지난해 5월 주택시장 및 정비사업 여건 변화에 발맞춰 재건축사업의 조합설립동의율을 종전 주택단지 전체 구분소유자 3/4 이상에서 70% 이상으로 완화한 바 있다. 동의율 하향 조정을 통해 정비사업의 초기 단계를 원활하게 진행시키고, 장기간 정체돼 있던 사업에 활력을 불어넣어 사업추진을 가능하게 하겠다는 의도다.
그동안 재개발사업 역시 재건축사업과의 제도적 형평성 제고의 필요성 제기돼 왔다. 현행 동의율 확보의 어려움으로 인한 사업지연을 해소하고 효율성을 극대화할 필요성이 있다는 취지다.
이에 일각에선, 재개발사업의 조합설립동의율 완화에 대해 여·야가 한목소리를 내고 있는 만큼, 이변이 없는 한 국회 문턱을 넘는 것은 시간문제라고 전망했다.
◆재건축 패스트트랙 실행…탄핵 정국 여야 대치속 안개
문제는 재초환법(재건축 부담금) 등 재건축 완화 정책 실행에 변수도 존재한다. 탄핵의 강을 건너지 못한 국회 여·야 대치 국면에서 계류 중인 정비사업 정책이 뒷전으로 밀리고 있기 때문이다.
특히 정비사업 속도를 높여 주택공급 활성에 여야가 공감하며 지난 2024년 말 극적인 합의로 통과될 것만 같았던 ‘재건축부담금 폐지법안’도 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 당시 야당인 민주당이 여당으로 바뀌며 입장의 변화가 생겼기 때문이다. 즉 재초환 완화는 상위계층에 혜택이 집중된다는 인식이 강해 부담을 느껴 여론 추이를 더 지켜보겠다는 게 민주당의 입장이다.
일각에선 올 6월 지방선거를 앞두고 민주당의 기류 변화가 일어날 가능성도 높다는 전망을 내놨다. 주택공급 확대를 위해 서울·수도권 등 재건축사업의 활성화를 필요로 하는 지역의 후보를 중심으로 부담금폐지 목소리도 높아질 것이란 분석이다.
재건축부담금은 재건축으로 얻은 이익이 조합원 1인당 8000만 원을 초과할 경우 초과 금액의 10∼50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 부동산 시장에서는 재초환이 재건축사업의 수익성을 떨어뜨려 공급을 위축시키는 주된 요인으로 오랫동안 지적돼 왔다.
따라서 재건축 패스트트랙 등 재건축부담금 폐지 법안이 2026년에는 여야 합의에 따라 어떤 변화가 담길지, 아니면 원안대로 상정돼 국회 문턱을 넘게 될지 그 향배에 귀추가 주목된다.
-편집부-
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