서울시 ‘준주거·상업지역 재개발사업 용적률 완화’
법적 상한 용적률 최대 1.2배까지 확대
높이 규제도 완화, 도심은 높이 제한 없어
개선안 시행일 이전 준공인가 미신청 사업장부터 적용
서울시가 준주거·상업지역 재개발사업 용적률 제한을 대폭 완화해 사업성을 높여 주택 공급 속도를 높인다는 방침이다.
서울시는 법적 상한 용적률을 최대 1.2배까지 확대하고 높이 규제를 완화하는 등 ‘도시정비형 재개발 활성화 3차 개선안’을 본격 시행한다고 21일 밝혔다. 시는 낮은 사업성으로 인해 정체됐던 ‘도시정비형 재개발사업’의 사업성을 높여 추진동력을 확보하고 도심 내 주택공급을 확대하겠다는 계획이다.
이번 개선안은 2025년 주택정비형 재개발사업 대상으로 시행한 ‘재정비촉진사업 규제혁신’ 1·2차에 이은 추가 완화책이다. 시는 3차 개선안을 통해 준주거·상업지역 위주 ‘도시정비형 재개발사업’의 사업성을 대폭 개선함으로써, 사업성 부족으로 정체됐던 사업들이 탄력을 받을 것으로 기대하고 있다.
먼저 기존 도시정비형 재개발사업에 지구·구역별로 다르게 적용되던 용적률을 ‘기준·허용·상한 용적률’ 체계로 일원화한다. 상한용적률 적용 범위도 적용 항목을 공개공지 확보, 녹색건축·제로에너지 건축물 인증, 관광숙박시설까지 대폭 확대한다.
이에 사업의 예측 가능성을 높이기 위해 허용용적률을 조례용적률의 1.1배로 일괄 적용한다. 허용용적률 인센티브 항목은 녹지생태공간, 저출산·고령화 대책시설, 보행가로활성화 등으로 변화하는 주거 환경을 반영했다.
특히 그동안 제한적으로 운영됐던 도시정비형 재개발사업의 법적상한용적률을 최대 1.2배까지 완화한다. 사업성을 개선하고 민간 참여를 유도해 도심 내 양질의 주택을 속도감 있게 공급한다는 취지다.
법적 상한 용적률은 최대 준주거지역은 600%, 근린상업지역 1080%, 일반상업지역 1,560% 이하까지 허용한다. 세부기준으로 경관·조망과 기반시설 용량 등을 종합 검토한다. 상업지역은 1.0배 초과 적용 시 입지요건(역세권, 간선 도로 접도 요건 등)과 공공성 검토 기준(역세권 환경 개선, 건축물 열린 공간 등)을 제시토록 했다.
또한 시는 획일적인 높이 규제를 걷어내고 중심지 위계에 따라 높이 기준을 달리 적용하는 ‘유연한 높이 관리 체계’를 가동할 방침이다. 이에 ▲도심, 높이 제한 없이 ▲광역중심, 150m ▲지역중심 이하는 130m를 기준으로 차등 설정해 입체적 도시경관을 조성할 계획이다.
서울시 관계자는 “재정비촉진지구 내 도시정비형 재개발이 활성화될 것으로 기대한다”며 “지속적인 규제 개선으로 주택 공급을 확대할 계획”이라고 말했다.
이에 따라 이번 개선안 시행일(2026.5.14.) 이전 준공인가를 신청하지 않은 사업장부터 신규 또는 변경 계획 수립 시 적용받을 수 있다.
-편집부-
