6. 조합 시공자 등 선정 절차 개선 요청
□ 복잡한 행정 절차를 합리적으로 줄여 정비사업 기간을 앞당기는 방안으로 ▲조합 시공자 등 선정 절차 개선 등을 요청했다.
○ 조합이 시공자 등 주요업체를 선정할 때 경쟁입찰이 2번 유찰되어야만 가능했던 수의계약을 1번만 유찰돼도 할 수 있도록 하는 계약기준 개선도 포함됐다. 최근 공사비 상승 등 정비사업 여건이 악화되어 시공자 선정 과정에서 경쟁입찰이 이뤄지기 싶지 않은 사업도 다수 있는 현실여건을 고려해야 한다는 취지다.
조합 시공자 등 선정 시 수의계약 요건 완화
· 경쟁입찰 2회→1회 이상 유찰 시 수의계약 가능
----------------------------------------------------------------
1. 근거 규정
도시정비법 제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등) 제4항
국토부고시 「정비사업 계약업무 처리기준」 제8조(수의계약에 의한 입찰)/제26조(수의계약의 방법)제2항: 일반경쟁입찰이 미응찰 또는 단독응찰 등의 사유로 최소 2회 이상 유찰되었을 때만 총회 의결을 거쳐 수의계약으로 시공자를 선정할 수 있음.
도시정비법
제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등) ④ 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 제1항에 따라 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.
정비사업 계약업무처리기준[시행 25.11.14.] [국토부고시 제2025-448호, 25.8.13 일부개정]
제8조(수의계약에 의한 입찰) 제6조제1항에 따라 수의계약을 하는 경우 보증금과 기한을 제외하고는 최초 입찰에 부칠 때에 정한 가격 및 기타 조건을 변경할 수 없다.
제26조(입찰의 방법) ② 제1항에도 불구하고 일반경쟁입찰이 미응찰 또는 단독응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회, 토지등소유자 전체회의 또는 법 제47조에 따른 주민대표회가 자치적으로 정한 규약(법 제53조에 따른 시행규정을 포함)에 따른 총회 조직(이하 이 장에서 "총회등")의 의결을 거쳐 수의계약의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정할 수 있다.
일반경쟁입찰이 미응찰 또는 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회 의결을 거쳐 수의계약방법으로 시공자를 선정할 수 있으며, 수의계약을 하는 경우에는 “보증금과 기한”을 제외하고는 최초 입찰에 부칠 때에 정한 가격 및 기타 조건을 변경할 수 없음.
▮시공자 수의계약 선정 관련 판례
① 대법원 2017. 5. 30. 선고 2014다61340 판결
도시정비법령 및 시공자 선정 기준이 정한 경쟁입찰 절차를 위반하여 체결한 도급계약은 강행규정을 위반한 것으로 당연무효임. 법원은 무효인 시공자 선정 행위를 추후 총회에서 단순히 '추인(사후 승인)'하는 결의를 하더라도 하자가 치유되지 않으며, 반드시 새로운 입찰 절차를 다시 밟아야 한다고 판시함
또한, 형식적으로는 경쟁입찰이나 수의계약 절차 요건을 갖추었더라도, 시공사 선정 과정에서 금품 제공이나 부정한 조합원 매수 행위 등 공정한 경쟁을 정면으로 위배한 사정이 명백하게 드러났다면 해당 시공사 선정 총회 결의는 무효가 됨.
② 서울고등법원 2023나2045218 판결
재개발 정비사업조합인 피고는 2021년 12월 26일 총회에서 '조기 시공자 선정에 대한 동의'와 '수의계약 대상 시공자 선정 결의'를 포함하는 시공자 선정 안건을 의결하였다. 이후 2023년 7월 13일 총회에서 이를 재승인하는 결의를 하였다. 원고들은 위 두 총회 결의가 무효라고 주장하며 소송을 제기하였다.
2021년 12월 26일 총회 (1차)
조기 시공자 선정 동의: 하자는 있으나 강행규정 위반이 아니므로 무효는 아님.(이후 2차 총회에서 유효하게 재승인/추인되었으므로 소송 실익이 없어 각하)
수의계약 시공자 선정 결의: 도시정비법상 요건(과반수 직접 출석 및 찬성)을 갖추었으므로 유효 (기각)
2. 2023년 7월 13일 총회 (2차)
조기 시공자 선정 동의 재승인: 필요적 총회 의결사항이 아니므로 직접 출석 요건이 필요 없고, 조합원 과반수 동의를 얻었으므로 유효 (기각)
수의계약 시공자 선정 재승인 결의: 도시정비법상 조합원 과반수 직접 출석 요건을 채우지 못했으므로 무효(무효 확인)
Q. 시공자 선정을 위한 1차 입찰이 유찰된 후 변경된 조건으로 2차·3차 입찰 공고를 한 경우에도 수의계약 체결이 가능한지(법제처 2016.7.11, 감사원)
A. 주택재개발사업의 시공자 선정을 위한 입찰이 3회 유찰되었으나, 각 입찰공고에서의 “입찰참가 자격”이 모두 다른 경우에는 주택재개발사업을 시행하고자 하는 조합이 「정비사업의 시공자 선정기준」 제5조제2항에 따라 시공자를 수의계약으로 선정할 수 없음
③ 서울고등법원 2022년 5월 25일 선고ㆍ2021나2027025 판결
경쟁입찰 시에는 건설사의 개별적인 조합원 접촉 및 홍보가 엄격히 금지되지만, 수의계약 단계에서는 이 규정이 완화되어 적용된다는 판례임
구 도시정비법(2017.2.8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것) 제11조제1항이 시공자 선정의 방법으로 경쟁입찰을 원칙으로 하고 있으며, 건설업자 등의 홍보를 금지하는 정비사업의 시공자 선정기준 제13조 및 경기도 공공관리 시공자 선정기준 제14조제3항은 모두 그 조항이 속해 있는 각 제3장의 규정들이 시공자 선정의 원칙적 방법인 경쟁입찰에 관한 절차들을 규정한 것이라는 점, 피고의 시공자 선정 입찰과 관련한 참여 규정도 역시 경쟁입찰을 전제로 하는 규정들이어서 제10조의 개별적인 홍보금지 규정이 이 사건과 같이 수의계약으로 시공자를 선정하는 경우에도 적용되는지에 대해서는 명확한 규정을 갖고 있지 않은 점 등을 고려해 보면, 이 사건과 같이 수의계약을 체결할 때에는 위 각 규정들의 개별홍보 금지조항이 적용되지 않는다고 해석하는 것이 타당하다
2. 서울시의 개정 요청
수의계약 허용을 현행 '2회 유찰'에서 '1회 유찰'로 완화해 줄 것을 정부에 공식 건의함
국토부 행정규칙(고시)을 개정해 달라는 것임.
「정비사업 계약업무 처리기준」
제26조(입찰의 방법) ① 사업시행자등은 일반경쟁 또는 지명경쟁의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정하여야 한다.
② 제1항에도 불구하고 일반경쟁입찰이 미 응찰 또는 단독 응찰의 사유로 1회(2회) 이상 유찰된 경우에는 총회, 토지등소유자 전체회의 또는 법 제47조에 따른 주민대표회가 자치적으로 정한 규약(법 제53조에 따른 시행규정을 포함한다)에 따른 총회 조직(이하 이 장에서 "총회등"이라 한다)의 의결을 거쳐 수의계약의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정할 수 있다.
