8. 공동주택관리법상 인·허가 조건 승계 명확화
·정비계획에서 개방 운영을 결정한 시설이 준공 후 입주자대표회에 의해 지속적·안정적으로 개방 운영할 수 있도록 공동주택 관리 관련 법령에 명시
□ 아울러 사업 과정에서 시와 약속했던 공공보행통로나 주민공동시설 개방 등 인허가 조건들이 아파트가 다 지어진 뒤에도 깨지지 않고 안정적으로 관리·유지되도록 공동주택관리법 개정을 함께 추진해 달라고 건의했다.
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서울시가 국토부에 개정을 건의한 내용은 재개발·재건축조합이 정비계획 단계에서 인허가 조건(공공보행통로·주민공동시설 개방 등)을 준공 후 구성되는 '입주자대표회의(입대의)'가 그대로 승계하여 의무적으로 관리·유지하도록 강제하는 조문을 신설하거나 명확히 해달라는 것임
1. 개정 요청의 핵심 내용 등
현행 「공동주택관리법」 체계 내에 "사업계획승인 또는 정비계획 인허가 시 결정된 공공보행통로 및 주민공동시설 개방 조건을 준공 후 관리주체(입주자대표회의 및 관리사무소)가 임의로 변경하거나 차단할 수 없으며, 이를 안정적으로 관리·유지하여야 한다"는 취지의 의무 조항을 신설해 달라는 요청임.
행정처분의 실효성 확보: 약속을 위반하고 담장을 치거나 외부인을 통제할 경우, 입주자대표회의를 대상으로 실효성 있는 행정처분(과태료, 이행강제금 등)을 부과할 수 있도록 하는 제재 근거 조문 역시 연계하여 보완을 요구함
2. 개정 요청 배경
조합과 입대의의 법적 단절: 현재 도시정비법이나 「건축법」에 따라 '재건축조합'에 공공보행통로 개방 조건으로 용적률 인센티브를 부여하고 책임을 묻는 것은 가능함
법원의 판결(법적 공백): 아파트가 다 지어지고 조합이 해산된 후, 단지 관리를 맡게 되는 '입주자대표회의'나 일반 '입주민'에게 이 공의무(개방 약속)가 자동으로 특정 승계된다는 명문의 근거가 「공동주택관리법」에 없음
소송 패소 사례: 실제로 자치구가 개방 약속을 어긴 아파트 입대의에 시정명령을 내렸다가, 법원으로부터 "명확한 법적 근거 없이 조합의 의무를 입대의나 입주자에게 승계시킬 수 없다"라며 자치구가 패소하는 판결이 잇따르고 있음.
이 때문에 서울시는 법적 공백을 메우기 위해 상위법인 공동주택관리법 개정을 강력히 요구하고 있는 상황임
서울시 자체 조치: 상위법 개정 전 우선 '서울시 공동주택 관리규약 준칙'을 개정(제87조의2 공공보행통로 외부 개방 조문 신설)하여 단지별 규약에 반영하도록 유도하고 있으나, 이는 가이드라인일 뿐 입주민들이 자체 관리규약으로 강제 조항을 빼버리면 강제할 수단이 없어 국회와 정부 차원의 공동주택관리법 조문 개정이 필수적인 상황임.
▮ 2026.3.31. 제19차 개정, 서울시 공동주택 관리규약 준칙
2026.3.31. 제19차 개정으로 아래 조문이 신설되었음.
제87조의2(공공보행통로 외부 개방)「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 「건축법」등 관계 법령에 따라 공동주택은 개방 운영이 결정된 공공보행통로를 개방하여야 한다<신설 2026. 3. 31.>
재건축사업 관련
-래미안 원베일리(신반포3차, 경남 재건축사업)를 비롯한 이전의 먹튀 사례들이 이번 건의의 배경이 됐음. 과거 서초구 '래미안 원베일리'는 한강이 보이는 전망대 카페 등 13개 시설을 외부인에게 개방하는 조건으로 특별건축구역 인센티브를 받았지만 입주 후 이를 지키지 않았으나, 서초구가 '이전고시 취소 통보'라는 강수를 둔 후에야 아파트측은 외부 개방을 결정함
- (개포동 디에이치 아너힐즈(개포주공3단지 재건축사업)의 경우 벌금 부과에도 불구하고 끝까지 보행로를 개방하지 않은 사례도 있음. 강남구 개포동 '디에이치 아너힐즈'는 재건축 당시 공공보행로 조성을 약속했으나 이후 벌금 100만 원을 내고 외부인 출입을 막는 담장을 설치했음.
<머니투데이 2026.06.17.>
인센티브만 챙기고 공공개방 약속은 '나몰라라'…서울시, '먹튀 방지법' 건의
2년 전 '운영기준' 만들었지만 여전히 법적 공백
서울시가 재건축·재개발 인허가 과정에서 주민공동시설 및 공공보행통로 개방을 약속하고 입주 후엔 모르쇠 하는 '먹튀 아파트'를 막기 위한 법 개정을 정부에 요청했다.
16일 서울시에 따르면 시는 최근 국토교통부에 공동주택관리법 개정을 건의했다. 재건축 조합 등 사업주체가 시설 개방 운영을 약속한 경우 이후 구성되는 입주자대표회의(입대의)도 이를 준수해야 한다'는 내용의 의무조항을 신설하는 것이 골자다. 용적률 상향 등 인센티브 혜택만 챙기고 입주 후엔 보안과 불편을 핑계로 개방 약속을 지키지 않는 일부 단지의 꼼수를 원천 차단하겠다는 취지다.
3. 공동주택관리법 개정 요청의 내용 및 방향
1) 개정 요청의 핵심 내용
현행 「공동주택관리법」 내에 "사업계획승인 또는 정비계획 인허가 시 결정된 공공보행통로 및 주민공동시설 개방 조건을 준공 후 관리주체(입주자대표회의 및 관리사무소)가 임의로 변경하거나 차단할 수 없으며, 이를 안정적으로 관리·유지하여야 한다"는 의무 조항을 신설해 달라는 것임.
약속 위반하고 담장을 치거나 외부인을 통제할 경우, 입주자대표회의를 대상으로 실효성 있는 행정처분(과태료, 이행강제금 등)을 부과할 수 있도록 하는 제재 근거 조문 역시 연계하여 보완을 요구하고 있음
2) 개정을 요청하게 된 법적 배경
현 도시정비법, 「건축법」에 따라 '재건축조합'에 공공보행통로 개방조건으로 용적률 인센티브를 부여하고 있음. 반면 아파트 건설이 완공되고 조합 해산 후, 단지 관리를 맡는 '입주자대표회의'나 일반 '입주민'에게 개방 약속이 자동승계된다는 명문의 근거가 「공동주택관리법」에 없는 상태임
자치구는 개방 약속을 어긴 입대의에 시정명령을 내렸다가, 법원으로부터 "명확한 법적 근거 없이 조합의 의무를 입대의나 입주자에게 승계시킬 수 없다"며 자치구가 패소하는 판결이 잇따르고 있는 상태임.
이 때문에 서울시는 법적 공백을 메우기 위해 상위법인 공동주택관리법 개정을 강력히 요구하고 있는 것임.
