10. 소규모주택정비사업 임대주택 중복산정 개선
· 법적상한용적률 건설을 위한 임대주택 20% 건설 시, 기 공공기여된 임대주택이 중복산정되지 않도록 개선
소규모주택정비사업 추진 시 법적상한용적률까지 건설하려면 전체 세대수의 20%를 임대주택으로 확보가 필요한데, 용도지역 상향에 따라 공공기여된 임대주택이 중복산정되지 않도록 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 개정을 요청했다.
불필요하게 중복산정되었던 임대주택 산정방식을 개정하여 상대적으로 사업여건이 어려운 소규모주택정비사업도 사업성을 개선하자는 취지이다.
「도시정비법」 재개발사업은 재개발 의무임대주택 건설 및 국민주택규모 임대주택 건설 시 중복되지 않고 개별적으로 산정하고 있다.
▮소규모주택정비사업 추진 시 법적상한용적률까지 완화위해 전체 세대수(또는 연면적)의 20% 이상 임대주택 확보(소규모주택정비법 제49조제1항제1호)
1. 법적 근거 및 핵심 규정(소규모주택정비법 제49조)
사업시행자가 소규모주택정비사업(자율주택정비, 가로주택정비, 소규모재건축, 소규모재개발 등)을 시행할 때 임대주택을 일정 비율 이상 건설하면, 국토계획법 및 조례상의 용적률 제한에도 불구하고 최대 법적상한용적률까지 완화받을 수 있음
법 제49조(임대주택 건설에 따른 특례) ① 사업시행자는 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행으로 다음 각 호와 같이 임대주택을 건설하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 시ㆍ군조례로 정한 용적률에도 불구하고 다음 각 호에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있다. <개정 2018. 1. 16., 2019. 4. 23., 2020. 8. 18., 2021. 7. 20., 2021. 10. 19., 2022. 2. 3., 2023. 4. 18.>
1. 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 임대주택 비율이 100분의 20 이상의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상이 되도록 건설하는 경우: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한(이하 “법적상한용적률”이라 한다)
2. 공공임대주택을 임대주택 비율이 100분의 10 이상 100분의 20 미만이 되도록 건설하는 경우: 임대주택 비율에 비례하여 시ㆍ도조례로 정하는 방법에 따라 산정된 용적률의 상한
제1호(임대주택 비율): 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 건축물의 전체 연면적 대비 임대주택 연면적의 비율 또는 전체 세대수 대비 임대주택 세대수 비율이 20% 이상의 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율 이상이 되도록 건설해야 함
2호(비율에 따른 차등 완화): 만약 공공임대주택을 10% 이상~20% 미만으로 건설하는 경우에는 법적상한선까지는 적용되지 않으며, 임대주택 공급 비율에 비례하여 시·도 조례로 정하는 방법만큼만 용적률이 상향됨
2. '세대수'와 '연면적' 기준의 선택 적용
법령상 임대주택 비율을 산정할 때는 '전체 연면적 대비 임대주택 연면적 비율' 또는 '전체 세대수 대비 임대주택 세대수 비율' 중 하나를 선택하여 충족하면 됨.
대다수 지자체 조례에서도 이 두 기준 중 하나를 만족하면 인센티브를 부여하고 있음
- 자율주택정비사업 예시: 공공임대주택은 10% 이상, 공공지원민간임대주택은 20% 이상 공급 시 법적상한용적률까지 완화가 가능
- 가로주택정비사업 및 소규모재건축 등: 통상적으로 20% 이상의 임대주택을 확보하면 각 지자체 도시계획조례가 정한 제2종·제3종 일반주거지역의 조례상 용적률(예: 서울시 제2종 200%)을 넘어 국토계획법상 법적상한선(예: 제2종 250%, 제3종 300%)까지 건물을 높여 지을 수 있음
3. 지방자치단체 조례
상위법인 소규모주택정비법은 '20% 이상의 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율'로 규정하고 있으므로, 실제 사업지가 속한 지자체(예: 서울시, 경기도 등)의 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례」의 확인이 필요함
지역이나 용도지역(준주거지역, 상업지역 등)의 특성에 따라 조례에서 의무 비율이나 완화 한도를 다르게 규정하고 있는 경우가 있음
4. 최근 정책 동향
임대주택 중복 산정 완화 요구 (2026.6월 서울시 건의사항): 최근 정비업계와 서울시는 소규모주택정비사업 추진 시 법적상한용적률을 받기 위한 '의무 임대주택 20% 규정'과 용도지역 상향(종상향)에 따라 기부채납해야 하는 '공공기여 임대주택'이 중복으로 계산되어 사업성이 악화되는 문제를 지적했음.
이에 따라 공공기여분이 중복 산정되지 않도록 향후 법 개정 여부를 모니터링할 필요가 있음
▮소규모주택정비법상 불필요하게 중복산정되었던 임대주택 산정 내용
정비업계와 지자체에서 지적해 온 임대주택의 '불필요한 중복 산정 방식'은 ①법적상한용적률 완화를 받기 위한 의무 비율(20%)과 ②용도지역 상향(종상향)에 따른 공공기여(기부채납) 비율을 각각 독립적으로 더해 차감하는 구조를 말함
이로 인해 조합이 실질적으로 분양할 수 있는 일반분양 물량이 급감하여 소규모 정비사업의 사업성을 크게 떨어뜨리는 원인으로 부각되 왔음.
구체적인 중복 산정방식과 문제점은 다음과 같음
1. 중복 산정 방식 메커니즘
현행 소규모주택정비법에서는 인센티브를 받기 위한 임대주택 공급 경로가 2가지임
첫 번째 산정(법적상한 완화 목적): 조례상 용적률(예: 2종 일반주거 200%)에서 국토계획법상 법적상한용적률(예: 250%)까지 건물을 높여 짓기 위해, 전체 세대수의 20%를 무조건 임대주택으로 공급해야 함.
두 번째 산정(용도지역 상향 목적): 사업성을 더 높이기 위해 용도지역을 상향(예: 제2종일반주거지역 → 제3종일반주거지역 또는 준주거지역)하는 경우, 지자체는 용도지역 변경에 따른 토지가치 상승분을 회수하기 위해 완화된 용적률의 일정 비율을 '공공기여 임대주택'으로 추가 요구됨.
중복 산정의 결과: 상대적으로 규모가 큰 정비사업의 도시정비법에서는 재개발사업은 기본 의무 임대주택과 용적률 완화에 따른 임대주택 산정 시 각각의 비율이 중복되지 않도록 개별 공제 및 차감 시스템을 갖추고 있음. 반면, 소규모주택정비법은 이러한 예외 규정이나 상쇄 조항이 명확하지 않아 '세대수 20%'와 '종상향 공공기여분'이 고스란히 중복 합산되는 불합리함이 있음
2. 가상의 예시를 통한 문제점 비교
제2종 일반주거지역에서 소규모 정비사업을 통해 용적률 완화와 종상향을 동시에 추진한다고 가정할 때의 적용 방식 차이임
1) 도시정비법(일반 재개발) 방식: 종상향 공공기여로 임대주택을 일정 부분 내놓으면, 법적상한용적률을 받기 위해 채워야 하는 임대주택 비율에서 이를 인정·차감해 주어 조합원의 부담을 덜어줌
2) 소규모주택정비법(기존) 방식: 종상향으로 인해 늘어난 용적률의 절반을 임대주택으로 기부채납하고도, "법적상한까지 지으려면 어쨌든 전체 세대수의 20% 조건을 따로 맞춰라" 조항이 그대로 적용됨.
3. 최근 개선 요구
이러한 산정 방식은 대규모 정비사업에 비해 원가 부담이 크고 자금 조달이 어려운 소규모 정비사업(모아주택 등)의 발목을 잡는 '대못 규제'로 부각돼 왔음
이에 따라 서울시는 2026.6월 국토교통부에 10대 법령 개정안을 공식 건의하면서, 소규모주택정비법을 개정해 공공기여로 내놓은 임대주택 물량을 법적상한용적률 완화를 위한 '세대수 20% 의무비율' 산정 시 포함하거나 차감해 주는 방식으로 개선해 줄 것을 요청하게 된 것임.
▮조문 개정 형식
서울시가 국토부에 개정을 건의한 방식은 도시정비법에 도입되어 있는 “임대주택 및 주택규모별 건설비율(법 제10조)과 ”재건축사업 등의 용적률 완화 및 국민주택규모 주택 건설비율(법 제54조)“을 소규모주택정비법에도 같은 형식으로 신설해 달라는 것임
현행법상 문제를 해결하기 위해 서울시가 요구하는 소규모주택정비법 개정은 다음과 같을 것으로 판단됨
소규모주택정비법
제49조(임대주택 건설에 따른 특례) ① 사업시행자는 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행으로 다음 각 호와 같이 임대주택을 건설하는 경우 국토계획법 제78조에 따라 시ㆍ군조례로 정한 용적률에도 불구하고 다음 각 호에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있다.
1. 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 임대주택 비율이 20/100 이상의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상이 되도록 건설하는 경우: 국토계획법 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한(이하 “법적상한용적률”)
2. 공공임대주택을 임대주택 비율이 10/100 이상 20/100 미만이 되도록 건설하는 경우: 임대주택 비율에 비례하여 시ㆍ도조례로 정하는 방법에 따라 산정된 용적률의 상한
②(개정 요청 사항)
제1항제1호에 따라 건설하여야 하는 임대주택의 비율 또는 세대수를 산정할 때, 제49조의2에 따른 용적률 등에 관한 특례로 인하여 임대주택을 공급하는 경우에는 해당 공급 물량(세대수 또는 연면적)을 제1항제1호의 임대주택 확보 비율 및 세대수에서 공제(차감)하여 산정한다.
▲ 서울시 요청대로 소규모주택정비법이 개정되면, 얼마의 임대주택이 줄어드나
예를 들어, 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 1단계 종상향을 하여 총 200세대를 짓는 사업장을 기준으로 비교하면 다음과 같음
1. 현행 vs 개정 비교(총 200세대 기준 가상 시뮬레이션)
1) 현행(중복 산정): 총 55세대 임대 공급
① 법적상한용적률 완화 조건: 전체 세대수의 20% = 40세대
② 종상향(2종→3종) 공공기여 조건: 늘어난 용적률의 절반(서울시 조례 기준 약 15% 내외 발생 가정) = 15세대
결과: ①번 40세대와 ②번 15세대를 각각 독립적으로 더해 총 55세대를 공급해야 함(전체 세대수의 27.5%가 임대).
2) 개정(공제): 총 40세대 임대 공급(15세대 감소)
①번 완화 조건(40세대)을 채워야 할 때, ②번 종상향으로 이미 기부채납한 15세대를 포함(인정)해 줌
결과: 40세대-15세대 = 추가로 25세대만 더 내면 됨(최종 임대주택은 40세대만 공급).
임대주택 수: 중복 계산되던 15세대가 줄어듬
2. 사업장 규모별 대략적인 감소 추정치
단지의 전체 건립 세대수와 종상향 규모가 클수록 줄어드는 임대주택의 절대적인 수(조합원의 이득)는 더 커짐
총 건립 100세대 규모 단지: 약 7~10세대 감소 효과
총 건립 200세대 규모 단지: 약 15~20세대 감소 효과
총 건립 300세대 규모 단지: 약 25~30세대 감소 효과
3. 실질적인 혜택: 일반분양 전환을 통한 사업성 극대화
줄어든 임대주택 물량은 소멸하는 것이 아니라 전부 '조합원 분양' 또는 '일반분양' 물량으로 전환됨.
소규모 정비사업(모아주택 등)의 특성상 15~20세대의 일반분양 물량이 추가로 확보되면 수십억 원 단위의 분양 수입이 증가하므로, 공사비 상승으로 인해 가중되던 조합원들의 분담금 부담을 대폭 낮출 수 있음.
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