제2항(별표2는 재건축사업)
② 조합은 법 제2조제2호 다목에 따른 재건축사업을 시행하려는 경우, 별표 2를 참고하여
제4조에 따라 정관을 작성하고 운용한다.
제1항이 '재개발사업'에 적용되는 기준([별표1])이라면, 제2항은 '재건축사업'에 적용되는 기
준([별표 2])을 선언한 것이다.
1. 규정의 의의
이 규정의 핵심 의의는 "재개발과 재건축의 법적·실무적 차이점을 명확히 인지하고, 서울시
내 재건축조합은 재건축 맞춤형 가이드라인([별표 2])과 그 주석을 바탕으로 정관을 작성·운
용하라"는 데 목적이 있다.
-사업별 특성의 분리 규율 및 공공지원 제도의 이행 강조
재개발은 공공성이 강해 조합원 자격이 강제되지만, 재건축은 민간 주도 성격이 짙어 '동의
한 자'만 조합원이 되는 등 본질적인 법적 차이가 있으며, 이를 정관 작성 단계부터 강제하
여 분쟁을 예방하려는 취지다.
또한, 서울시 내 재건축조합이 시공자 선정, 공사비 검증, 조합임원 선임 등에서 서울시의
강화된 '공공지원 가이드라인'을 준수하도록 유도하고 있다.
2. 법적 근거
도시정비법 제40조 제2항
시·도지사에게 표준정관 작성 및 보급 권한을 위임한 법적 모법(母法)입니다.도시정비법 제2
조 제2호 다목: 정비사업 중 '재건축사업'의 명확한 법적 정의를 내리는 규정
「서울시 도시정비조례」 제73조
서울시가 예산 및 행정력을 투입해 재건축 조합을 공공지원하고 가이드라인을 강제할 수 있
는 조례상 근거
3. 관련 판례의 태도(재건축 특성 반영)
대법원과 하급심 법원은 재건축 정관의 효력을 판단할 때, 재건축 특유의 법리(동의주의, 재
산권 보호)를 기준으로 삼아 표준정관과 그 주석(【주】)의 한계를 해석한다.
① 조합원 자격과 강행규정 위반
판례의 태도: 재건축은 재개발과 달리 '조합 설립에 동의한 자'만 조합원이 된다. 법원은 표
준정관 [별표 2]에도 명시된 조합원 자격 취득·상실 체계를 조합이 정관 개정으로 임의로 완
화하거나 왜곡하는 행위를 엄격히 금지한다.
의미: 서울시 고시문 [별표 2]에 기재된 조합원 자격 기본 원칙을 무시하고, 총회 결의나 정
관 변경을 통해 특정인에게 특혜를 주거나 자격을 박탈하는 조항을 넣는다면 법원은 이를 ‘
강행규정 위반으로 무효'라고 판단한다.
② 미동의자에 대한 매도청구 및 재산권(대법원 법리)
재건축 표준정관([별표 2]) 주석에는 조합 설립 미동의자 및 토지·건축물 중 하나만 소유한
자에 대한 매도청구소송의 최고 절차와 시기 등이 관계 법령에 따라 소개되어 있다.
법원은 조합이 정관을 작성하거나 해석할 때, 이 주석에 담긴 법적 절차(최고 기간 등)를 어
기고 매도청구를 진행할 경우 사유재산권 침해로 보아 조합의 매도청구 소송을 기각하는 등
정관 가이드라인의 절차적 적법성을 무겁게 평가한다.
③ 조합장 권한 제한 및 '이사회 패싱' 무효 경향
서울시 표준정관 [별표 2]의 주요 제정 목적 중 하나는 '조합 내부의 독단적 운영 방지'에 있
다. 정관 주석에는 중요 안건을 이사회나 대의원회 심의 없이 조합장이 직권으로 총회에 상
정하는 것을 통제하는 가이드라인이 명시되어 있다.
하급심 법원은 최근 조합장이 표준정관의 취지(주석의 가이드라인)를 위반하여 절차를 생략
하고 정관을 변경하거나 예산을 집행한 경우, 해당 총회 결의의 효력을 정지하거나 무효화하
는 판결을 적극적으로 내리고 있다.
즉, 고시문 제2조 제2항은 서울시 내 재건축조합이 정관을 만들 때 [별표 2]에 담긴 재건축
맞춤형 법적 한계선과 서울시의 공공지원 지침을 반드시 준수하라는 의미이며, 법원은 이 지
침을 벗어나 조합원의 재산권을 침해하거나 다수결의 횡포로 강행법규를 잠탈하는 정관 조
항을 철저히 무효로 판단하고 있다.
- 다음 편에는 "재개발‧재건축 표준정관고시문 제2조(기본원칙) 제3항"부터 진행됩니다.
