7. 신탁 방식 관련
▪ 정비사업보증 시 신탁사 책임범위를 신탁재산으로 한정(고유재산 x)
하는 특약 적용 대상을 시공사 現20위→改30위로 확대
신탁 방식 정비사업의 리스크를 낮추고 중견 건설사의 사업 참여 기회를 넓히기 위한 유의미한 금융 지원책임.
1) 정책 내용 및 효과
신탁사가 재개발·재건축사업의 시행자로 참여할 때 이주비나 사업비 대출을 받으려면 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)의 정비사업보증을 받아야 함.
● 기존 제도(현행 20위 제한): 신탁사가 사업 보증을 신청할 때, 시공사가 도급순위(시공능력평가) 20위 이내인 대형 건설사인 경우에만 "신탁사의 변제 책임은 신탁재산(해당 사업장 자산)으로 한정하며, 신탁사 고유재산으로는 책임지지 않는다"는 유한책임 특약이 있음(정비사업자금보증 심사 가이드라인 및 운용 정비사업자금보증 업무처리기준).
21위 이하 중견 건설사가 시공사일 경우, 신탁사는 자사 고유 자산까지 담보로 잡혀야 해 리스크 부담 때문에 참여를 기피했음.
● 8.13대책 특례(30위로 확대): 신탁사의 고유재산 면책 특약이 적용되는 시공사 범위를 도급순위 30위 이내 건설사까지 확대하겠다는 것임.
기대 효과: 21위~30위권의 탄탄한 중견 건설사를 시공사로 선정하려는 사업장에서도 신탁사가 고유재산 손실 위험 없이 적극적으로 보증을 조달할 수 있게 되어, 강남권 외 수도권·지방 중소형 정비사업장의 자금줄이 대폭 확대됨
2) 법적 근거 규정
이 특례는 법률 개정이 아닌, 정비사업 보증을 취급하는 공기업의 '내규 및 보증 심사 기준' 개정을 통해 즉시 시행됨.
● 모법 근거: 주택도시기금법 제26조(주택도시보증공사의 업무) 및 한국주택금융공사법 제22조(보증의 종류)
공사들이 정비사업 자금 대출에 대한 보증을 제공할 수 있는 법적 근거가 됨
● 직접적 근거 내규
주택도시보증공사(HUG)의 정비사업자금보증 세칙
한국주택금융공사(HF)의 정비사업자금보증 업무처리기준
해당 기관의 내규 중 '신탁 방식 정비사업 보증 취급 시 수탁자의 책임 제한 특약 조건' 항목이 직접적인 개정 대상임.
3) 개정 예상 조문(HUG 정비사업자금보증 세칙 등)
각 보증기관의 리스크 관리 지침 및 세칙 내부 조항은 다음과 같은 형태로 개정·반영할 예정으로 판단됨.
제XX조(신탁업자의 책임 한정 특약 등) ① 신탁업자가 도시정비법 제27조에 따른 사업시행자로 지정되어 정비사업자금보증을 신청하는 경우, 공사는 신탁업자의 채무이행 책임을 해당 신탁재산의 한도로 제한하는 특약(이하 "유한책임 특약")을 체결할 수 있다.
② 제1항에 따른 유한책임 특약은 당해 정비사업의 시공자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 한하여 적용한다.
1. (현행) 「건설산업기본법」에 따라 공시된 시공능력평가 순위 20위 이내인 자2. (개정안) 「건설산업기본법」에 따라 공시된 시공능력평가 순위 30위 이내인 자(단, 워크아웃 또는 부도 절차가 진행 중이지 아니한 경우에 한함)
즉, 신탁사가 대출 보증을 설 때 자사 고유 자산을 잃을 위험을 막아주는 안전장치(유한책임 특약)의 대상을 HUG·HF 보증 심사 세칙 수정을 통해 도급순위 30위 건설사 현장까지 넓혀줌으로써, 중견 건설사를 선호하는 사업장의 신탁사 참여 문턱을 크게 낮춰준 금융 유인책임.
▪공공재개발·재건축도 사업시행자 지정 동의율 완화(현재 67%→개정 60%)
공공이 주도하는 정비사업의 초기 병목을 제거하여, 도심 내 대규모 주택 공급의 실행 속도를 획기적으로 높이겠다는 취지임
1) 도입 취지
(1) 초기 동의 확보 기간 단축 및 '알짜 사업지' 가속화
공공재개발 사업은 LH·SH 등 공공기관이 단독 또는 공동시행자로 참여하는 방식임
기존 67%(2/3) 동의율 체제에서는 민간 조합 설립(기존 75%)보다 문턱이 다소 낮지만, 마지막 5~7%의 동의를 얻지 못해 사업시행자 지정을 고시하지 못한 후보지들이 많았음. 이를 60%로 낮춰 대규모 공공재개발 후보지들이 즉시 본궤도에 진입할 수 있게 됨.
(2) 공공 정비사업의 인센티브 강화
정부는 민간 재개발조합 설립 동의율도 75%에서 70%로 낮춰 공공재개발 역시 67%에서 60%로 함께 낮춰, "공공방식을 선택했을 때 사업이 훨씬 더 빠르게 됨.
2) 근거 규정 및 개정 방향
(1) 현행 도시정비법 제26조: 지방자치단체장, LH, SH 등 공공기관이 재개발·재건축의 사업시행자로 지정받기 위해서는 토지등소유자의 2/3(약 66.7%) 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 동의를 받아야 함.
(2) 법 개정 방향: 토지등소유자의 동의 요건 완화: 2/3(67%) 이상 ➔ 60/100
(60%) 이상'
- 다음 편에는 "8. 사업관리(분쟁 조정 등), 사업 전 단계에 대한 정부의 관리 강화)"부터 진행됩니다.
