서울시 공공지원 정비사업조합 표준정관 고시문 제4조 제2항은 도시정비법과 민법이라는 거

대한 법령 외에도, 현실 정비사업 현장에서 실질적인 규제력을 행사하는 정부부처(국토교통

부) 및 지방자치단체(서울시, 자치구)의 지침, 고시, 유권해석을 조합 운영의 보충적 판단 기

준으로 삼겠다는 취지의 규정.

현실적 행정규제 수용: 재개발·재건축 사업은 법률(도시정비법)이 수시로 개정될 뿐 아니라, 

구체적인 산정 기준이나 절차는 행정청의 고시나 지침으로 내려오는 경우가 많다. 본 조

항은 이러한 행정청의 기준을 조합 자치법규인 정관의 일부로 녹여내어 능동적으로 따르겠

다는 선언.

해석의 공백 메우기: 법 문언만으로는 해결하기 어려운 모호한 상황이 발생했을 때, 법원에 

가기 전 국토교통부나 서울시의 공식 ‘유권해석(질의회신)’을 집행부와 조합원이 준수함으로

써 불필요한 소송과 사업 지연을 방지하려는 목적.

이 조항은 지방자치단체의 정비사업 감독 권한과 조례 제정 권한에 법적 바탕을 두고 있다.

도시정비법 제111조~제113조 (감독 등): 국토교통부장관, 시·도지사 또는 시장·군수 등은 조

합의 업무가 법령이나 정관 등에 위반된다고 인정될 때에는 그 처분의 취소·변경 또는 정지 

등을 명할 수 있고, 시정을 요구할 수 있다.

서울시 도시정비조례 제73조 (공공지원의 대상방식 등): 서울특별시장과 구청장은 정비사업

의 투명성 확보와 효율성 제고를 위해 자금관리, 세부 운영기준, 공공지원 가이드라인 등을 

고시하고 이를 조합이 따르도록 지도할 수 있다.

(지침·유권해석의 효력과 한계)법원은 행정기관의 지침이나 유권해석의 법적 성격을 명확히 

구분하여 조합 정관과의 관계를 판단하고 있다.

① 행정청의 유권해석·지침은 법원을 직접 구속하지 않음 

내용: 대법원은 기본적으로 행정청의 질의회신(유권해석)이나 내부 지침은 행정 조직 내부에

서 업무처리의 기준을 제시하는 '행정규칙'에 불과하다고 본다. 따라서 법원이 법률을 해

석할 때 행정청의 유권해석에 무조건 구속되는 것은 아닙니다.

연계 의미: 다만, 조합 정관에서 스스로 "유권해석 등에 따른다"고 규정해 두었기 때문에, 조

합 내부 관계에서는 법원의 최종 판단이 나오기 전까지 행정청의 해석이 강력한 가이드라인

이자 행정 지도(감독)의 명분이 됩니다.

② 서울시 표준선거관리규정 위반의 효력 

내용: 서울시가 고시한 정비사업 표준선거관리규정에 반하여 조합이 임의로 대의원을 선거관

리위원으로 선임하거나 투표 절차를 위반한 경우, 법원은 이 고시(지침)를 위반한 조합의 선

거 절차나 총회 결의를 무효로 판단한 사례가 다수 존재합니다.

연계 의미: 표준정관 고시문 제4조 제2항에서 행정기관의 지침·고시를 준수하도록 규정한 만

큼, 서울시 고시 기준을 정면으로 위배하여 추진한 대의원회나 임원 선출 등은 추후 법적 분

쟁 시 법원에 의해 효력이 부인될 가능성이 매우 높습니다.

③ 신뢰보호의 원칙과 행정청의 유권해석 

내용: 만약 조합이 관할 자치구(구청)나 서울시의 공식적인 유권해석이나 지침에 따라 사업

을 추진(예: 조합원 자격 유무 판단 등)했다면, 나중에 행정청이 말을 바꾸어 조합에게 불이

익한 처분을 내릴 수 없다(행정법상 신뢰보호의 원칙 적용).

연계 의미: 조합이 이 조항을 근거로 관련 행정기관의 해석을 충실히 따랐다면, 설령 추후 

해석의 오류가 밝혀지더라도 조합 집행부의 고의·과실 책임을 면하거나 불이익 처분을 방어

하는 법적 방패가 된다.

서울시 표준정관 제4조 제2항은 정비사업의 복잡성과 수시로 변하는 규제 환경을 고려한 '행

정 수용적 보충 규정'입니다. 법률에 안 나오고 정관에도 애매한 공백이 생기면 국토부나 서

울시 지침을 최우선 나침반으로 삼겠다는 것.

주의할 점은 

국토부의 유권해석과 대법원의 판례가 사안에 따라 서로 충돌하는 경우(예: 투기과열지구 내 

일부 지분 양도 시 조합원 지위 승계 여부 등)가 종종 발생한다. 이 경우에는 행

정청의 지침보다 대법원 판례가 법적으로 완전히 우선하므로 유의해야 한다.

고시문 제4조 제2항은 도시정비법과 민법에 규정되지 않은 실무적이고 구체적인 사항에 대

하여 행정기관의 지침, 고시, 유권해석을 재판 기준이나 운영 규정으로 준용하도록 하는 규

정.

실무에서 이 조항에 따라 조합 운영 및 사업추진에 직접 적용되는 대표적인 사례는 다음과 

같이 분류할 수 있다.

가장 갈등이 많고 중요한 시공자, 설계자 등의 선정 기준은 법령에 세부 절차가 없어 서울시

와 국토부의 고시를 그대로 따름.

서울시 공공지원 정비사업 시공자 선정 기준(고시): 조합이 시공자를 선정할 때 입찰 공정성, 

대안설계의 범위, 시공자 선정 시기(조합설립인가 후) 등은 이 고시에 따름.

정비사업 계약업무 처리기준 (국토부 고시): 전자조달시스템(누리장터) 이용 의무, 일반경쟁입

찰 원칙, 대의원회 대행 범위 등 계약과 관련된 구체적 실무는 이 고시를 준용합.

서울시 정비사업 표준공사계약서 (지침): 공사비 갈등을 예방하기 위해 계약서 작성 시 서울

시가 배포한 표준 계약 기준을 원칙적으로 적용.

투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한이나 승계 시점 등 법 문언만으로 모호한 해석은 관

련 기관의 유권해석과 지침을 따름.

재건축 조합원 승계 시점 산정: 조합원이 변경되었을 때 새로운 조합원의 권리 승계 확정 시점과 신고 절차 등은 서울시 구청 지침 및 국토부 유권해석에 의거하여 부동산 등기사항증명서 접수일 등을 기준으로 처리.

상가 조합원의 아파트 분양 자격 유권해석: 상가 소유자에게 아파트 공급 정관을 개정하거나 토지분할(제척) 소송을 진행할 때, 분할 주체가 추진위원회에 한정되는지 여부 등은 국토부 및 서울시 유권해석 사례를 준용.

정비사업전문관리업자(정비업체)의 승계 제한: 추진위원회 단계에서 선정한 용역업체를 조합

이 총회 결의로 승계할 수 있는지에 대해, 국토부 고시인 「정비사업 조합설립추진위원회 운

영규정」 제6조와 서울시 유권해석(주거정비과 질의회신 사례)에 따라 법적 지위 유지 여부를 

판단합니다.

조합장 전원 해임 시 직무대행자 지정: 조합 임원이 전원 해임되어 공백이 생겼을 때, 민법

상 법원 대행자 지정을 기다리지 않고 관련 행정기관(구청)이 도시분쟁조정위원회를 개최하

여 조합장 직무대행자를 선임하도록 유도하는 서울시 가이드라인과 지침이 적용됩니다.

정비사업 조합 선거관리위원회 구성 지침: 조합 임원을 선출하기 위한 선관위 구성 방법, 피

선거권 자격 검증 등은 서울시 표준 선거관리규정 가이드라인에 따릅니다.

전자적 의결(전자투표) 활성화 지침: 총회 참석이 어려운 조합원을 위해 전자투표를 도입할 

때, 본인인증 방법과 기술적 기준은 정부와 서울시의 관련 유권해석 및 가이드라인을 준수해

야 효력이 인정됩니다.

조합이 자체 정관에 모든 세부 수칙을 담을 수 없기 때문에, 제4조제2항을 근거로 국토부·

서울시의 각종 계약 기준, 지침, 질의회신(유권해석) 내용을 별도의 정관 개정 없이도 조합 

운영의 직접적인 규칙으로 가져와 활용하고 있다.