ㅇ 이주비 대출만으로 이주비가 부족한 경우를 위해 “추가이주비대출”(사업자대출) 보증 상품 신설(주금공)

● 조합원이 이주비 대출(한도 6억원, 규제지역 LTV 40%)만으로 이주비가 부족할 경우, 시공사·조합이 은행으로부터 대출을 받아 조합원에 추가로 빌려주는 이주비

● 추가이주비 대출은 사업장별로 이주비 예상 수요를 고려하여 보증한도 산출

기존 금융 규제와 기본 이주비 대출만으로는 전셋집을 구하기 어려운 조합원들을 위해 공공기관이 추가적인 신용 보강을 제공하는 연계 금융대책임.

정비사업 진행 시 조합원들은 기존 집을 비우고 새 아파트가 지어질 때까지 이주해야 하지만, 대출 규제(LTV) 및 자산 가치 한계로 인해 필요한 전세 자금을 온전히 조달하지 못하는 경우가 많았음.

● 현행 제도의 사각지대: 기본 이주비 대출(일반적으로 규제지역 LTV 40%, 한도 약 6억 원 등)을 받더라도, 서울 및 수도권의 높은 전세 시세를 감당하기에는 턱없이 부족했음. 부족한 자금을 메우기 위해 시공사나 조합이 자체 신용으로 은행에서 돈을 빌려 조합원에게 재대출(추가 이주비)을 해주고 싶어도, 이를 보증해 줄 금융 상품이 마땅치 않아 제1금융권 대출이 거절되거나 고금리 사채성 자금을 조달해야 하는 리스크가 있었음.

● 8.13 대책 개선 조치(공공 보증 신설): 한국주택금융공사(HF)에 조합원 개인이 아닌 ‘조합·시공사(사업자)’를 대상으로 하는 ‘추가 이주비 대출 보증상품’을 전격 신설함.

● 보증 가이드라인: 이 보증은 조합원 개인별 자산이 아니라, 해당 정비사업장 전체의 총 이주비 예상 수요와 사업성을 종합적으로 평가하여 사업장별 '통합 보증 한도'를 산출해 줌.

● 기대 효과: 주금공의 신용보증을 통해 조합과 시공사는 시중은행으로부터 낮은 금리의 대규모 추가 이주비 자금을 안정적으로 조달할 수 있게 됨. 이를 통해 조합원들의 이주 자금 부족액이 전액 처분되어, 이주 지연으로 인한 사업비 증가 리스크가 원천 차단됨.

해당 상품 신설 및 운용은 법률 개정이 아닌, 한국주택금융공사의 업무 범위를 구체화하는 ‘내부 보증 규정 및 시행세칙’ 개정을 통해 즉시 가동됨.

● 법률 근거: 한국주택금융공사법 제22조(보증의 종류) 및 제23조(보증대상자)

공사가 주택 공급을 촉진하기 위해 정비사업자 및 조합원에게 보증을 제공할 수 있는 상위 법적 근거가 됨.

● 직접적인 소관 규정: 한국주택금융공사 보증규정(제2장 보증종류별 취급 기준)정비사업자금보증 업무처리기준(내부 지침)

해당 기준 내에 기존 '정비사업비보증', '이주비보증' 외에 사업자대출 형태의 '추가 이주비 특별보증' 항목이 신설됨.

한국주택금융공사 이사회 의결을 통해 개정·적용될 「정비사업자금보증 업무처리기준」의 신설 조문 구조는 다음과 같음.

● 정비사업자금보증 업무처리기준[신설안]

제X조(추가이주비대출 보증의 취급 특례)① 공사는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 사업시행자(조합) 또는 시공자가 조합원의 이주자금 부족액을 지원하기 위해 금융기관으로부터 차입하는 사업자 대출에 대하여 ‘추가이주비대출보증’을 취급할 수 있다.

② 본 보증의 한도는 조합원 개인별 주택담보대출 한도(LTV 등)와 별개로, 해당 사업장의 전체 조합원 수, 인근 지역 전세 시세 동향 및 이주 수요 추정치를 종합적으로 고려하여 사업장별 총액 한도로 산출한다.

③ 보증 대상 사업장은 조합과 시공사가 공사에 공동 가등기 설정 또는 책임준공약정 등 채권보전조치를 제공하여야 하며, 조합원에 대한 재대출 금리는 시중 정비사업자금 대출금리 수준을 초과하여서는 아니 된다.

4) 요약

8.13 대책은 개인 대출 규제에 막혀 집을 못 비우던 조합원들을 구제하기 위해, 한국주택금융공사(HF) 내부 지침을 고쳐 조합·시공사가 통으로 돈을 빌릴 수 있는 보증상품을 신설해 준 것임. 이로써 사적인 고금리 대출에 의존하지 않고 공공 보증의 힘으로 추가 전세 자금을 융통해 주어 온 동네 주민들이 신속하게 이주할 수 있도록 돕는 금융 활성화 대책임.