기본계획 및 정비계획 수립 시, 주거지역 및 대통령령의 공업지역까지 용적률 완화

-법 제11조제1항

현행법은 특별시장ㆍ광역시장 또는 시장ㆍ군수가 기본계획 또는 정비계획을 

수립(변경) 시에 국토계획법 제78조에 따라 조례로 정한 용적률에도 불구하

고 국토계획법 등에서 정한 용적률의 상한(이하 법적상한용적률)까지 용적률을 정하고 있음

용적률 제한 등으로 사업성이 확보되지 못하고 있는 상황에서 지자체로 하여

금 기본계획 또는 정비계획에 용적률을 법적상한까지 정하여 원활한 정비사업

을 위한 것으로 2014.1.14. 신설된 규정임.

인천시 준공업지역은 경공업 수용뿐만 아니라 항만, 산업단지 지원, 공공시설 부지 등 다양한 목적으로 활용되고 있으며, 노후화된 공업지역의 기능을 회복하고 복합적인 토지 이용을 도모하기 위해 '2030 인천 공업지역 기본계획'을 수립하여 관리하고 있음. 

(1) 현황 및 특징

지정 면적: 인천 전역에 약 28㎢가 지정되어 있음

(2) 주요 관리 및 개발 방향

2030 인천 공업지역 기본계획: 2030년을 목표로 공업지역의 체계적인 관리와 활성화 방향을 설정하고 있으며, 인천시 도시계획과를 통해 상세 내용을 확인할 수 있음.

(3) 규제 및 용적률

규제 해제: 과거 인천 일부 지역이 투기과열지구 등으로 지정되었으나, 현재는 대부분 해제되어 부동산 규제에서 비교적 자유로운 상태임.

용적률: 준공업지역의 구체적인 용적률과 건폐율은 인천시 도시계획조례에 따라 결정되며, 정비사업 시 인센티브 등에 따라 차등 적용될 수 있음

● 해당 공업지역, 준공업지역의 재개발사업장

미추홀구 도화동/주안동 일대: 노후 준공업지역 내 주거 시설이 밀집한 구역을 중심으로 가로주택정비사업 및 소규모 재개발이 진행 중

서구 가좌동 가재울역 인근: 준공업지역 내 노후 주거지를 대상으로 정비사업이 추진되어 신축 아파트 단지로 변모하고 있는 대표적인 사례

동암역·제물포역 인근 역세권: 공공재개발 후보지로 선정된 구역 중 일부가 준공업지역을 포함하고 있으며, 역세권 복합 개발이 계획되어 있음.

-2030 서울시 정비기본계획 변경

서울시는 준공업지역 재건축 및 일반주거지역 정비사업에서 법적상한용적률을 최대 400%까지 적용할 수 있도록 계획을 변경하여 적용함.

-특징(기부채납 및 공공주택)

법적상한용적률을 적용받는 경우, 늘어난 용적률 일부(20~50%)를 소형주택 등 공공에 기부채납하거나 임대주택으로 건설

-주로 과거 공장 지대였던 서남권과 일부 동북권에 집중

 최근 서울시 도시계획조례 개정을 통해 준공업지역 내 공동주택 건립 시 용적률을 최대 400%까지 상향하는 등 정비사업 활성화를 추진 중

(1) 주요 자치구 (7개 구)

 서울 내 준공업지역은 약 19.98㎢이며, 다음 7개 자치구에 분포

서남권 (82% 집중): 영등포구(최대 면적), 구로구, 금천구, 강서구, 양천구

동북권: 성동구, 도봉구 

(2) 대표적인 사업장 및 지역

영등포구: 문래동, 당산동, 양평동 일대(도시정비형 재개발 및 재건축 활발)

구로구: 신도림동, 구로동 일대 아파트 재건축 기대감 상승

금천구: 가산동 및 시흥동 인근 준공업 정비구역

성동구: 성수동 일대(전통적 준공업지역이나 현재 주거·상업·산업복합개발중심)

도봉구: 창2동 일대(모아주택 및 모아타운 추진 중) 

(3) 정비사업 유형별 특징

도시정비형 재개발: 영등포·용산 등 도심 내 공업지역에서 도시기능 회복을 위해 시행

주택재건축: 노후된 준공업지역 내 기존 아파트 단지들이 용적률 상향 혜택받기 위해 추진함

￭ 법 제11조제1항 개정

현행법상 주거지역에 국한되었으나, 개정안에서는 “주거지역 및 대통령령으로 정하는 공업지역”까지 확대함

부      칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.