(재개발.재건축)표준정관제6조(시행방법)
서울시(재개발.재건축)
제6조(시행방법) ① 조합원은 소유한 토지, 건축물 또는 지상권을 조합에 현물로 출자하고, 조합은 법 제23조제2항에서 정한 방법으로 사업을 시행한다.
② 조합은 사업시행을 위하여 필요한 경우 정비사업비 일부를 서울시(정비사업 융자금), 총회 또는 대의원회에서 선정한 시공자·설계자·정비사업전문관리업자·금융기관 기타 협력업체 또는 조합원 등으로부터 대여받아 사업을 시행할 수 있다.
③ 조합은 인․허가 등 행정업무지원, 사업성검토, 설계자․시공자의 선정에 관한 업무의 대행, 관리처분계획의 수립 및 분양업무 등을 대행하는 원활한 사업시행을 위하여 법 제102조에 따른 정비사업전문관리업자를 선정할 수 있다.
④ 조합은 조합원 1/2 이상 동의를 얻어 관할시장․군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장․군수”라 한다) 또는 법 제2조제10호에 의한 주택공사 등 조합원 과반수 동의를 받아 법 제25조제1항제1호에서 정한 자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다.
서울시(재건축)
표준정관 제6조(시행방법) ① 조합원은 소유한 토지 및 건축물을 조합에 현물로 출자하고, 조합은 법 제23조제3항에서 정한 방법으로 사업을 시행한다.
【주】 법 제24조제4항에 따라 오피스텔을 건설하여 공급하는 경우에는 국토계획법에 따른 준주거지역 및 상업지역에서만 건설할 수 있으며, 이 경우 오피스텔의 연면적은 전체 건축물 연면적의 30/100 이하이어야 함
② 조합은 사업시행을 위하여 필요한 경우 정비사업비 일부를 서울특별시(정비사업 융자금), 총회 또는 대의원회에서 선정한 시공자·설계자·정비사업전문관리업자·금융기관 기타 협력업체 또는 조합원 등으로부터 대여받아 사업을 시행할 수 있다.
③ 조합은 원활한 사업시행을 위하여 법 제102조에 따른 정비사업전문관리업자를 선정할 수 있다.
④ 조합은 조합원 과반수 동의를 받아 법 제25조제2항에서 정한 자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다.
⑤ 조합은 일부 건축물의 존치 또는 리모델링에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행계획인가를 신청할 수 있으며, 이 경우 존치 또는 리모델링되는 건축물 소유자의 동의(구분소유자가 있는 경우 구분소유자 2/3 이상의 동의와 당해 건축물 연면적의 2/3 이상의 구분소유자의 동의로 한다)를 얻어야 한다.
국토부
제5조(시행방법) ① 조합원은 소유한 토지, 건축물 또는 지상권을 조합에 현물로 출자하고, 조
합은 법 제48조에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대․복리시설을 건설하여
공급하거나, 법 제43조제2항에 의하여 환지로 공급한다.
② 조합은 사업시행을 위하여 필요한 경우 정비사업비 일부를 금융기관으로 부터 대여받아 사
업을 시행할 수 있다.
③ 조합은 인․허가 등 행정업무지원, 사업성검토, 설계자․시공자의 선정에 관한 업무의 대행,
관리처분계획의 수립 및 분양업무 등을 대행하는 정비사업전문관리업자를 선정 또는 변경할
수 있다.
【주】도시정비법 제14조 및 제69조에 의하여 정비사업전문관리업자를 선정하고 관련 업무를
대행할 수 있음.
④ 조합은 조합원의 1/2 이상 동의를 얻어 관할시장․군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시
장․군수”) 또는 법 제2조제10호에 의한 주택공사 등과 공동으로 사업을 시행할 수 있다.
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국토부와 서울시(재개발) 차이점
조합의 ‘시행방법(사업 추진방식 및 자금 조달 등)’은 국토부 안이 법령상의 기본적인 사업 원칙만 선언적으로 나열했다면, 서울시 안은 서울시 자체 자금지원 체계(공공지원 융자금)를 명시하고 협력업체 선정 절차를 강화하는 등 실무적 통제 장치를 대폭 보완한 것이 핵심 차이다.
세부적인 차이점은 다음과 같다.
1. 사업비 대여(자금 조달) 출처의 구체성
국토부 표준정관 (제5조 제2항): "정비사업비 일부를 금융기관 등으로부터 대여받아 사업을 시행할 수 있다"고만 느슨하게 규정하고 있다.
서울시 표준정관 (제6조 제2항): "서울특별시(정비사업 융자금), 총회 또는 대의원회에서 선정한 시공자·설계자·정비사업전문관리업자·금융기관 기타 협력업체 또는 조합원 등"으로 조달 출처를 매우 구체적으로 명시했다.
의의: 서울시 공공지원제도에 따른 시 자금융자 지원책을 정관에 직접 반영하고, 자금을 빌릴 수 있는 협력업체의 대상을 명확히 한정했다.
2. 협력업체 자금 차입 시 '선정 절차'의 연동
국토부 표준정관: 사업비를 대여받을 수 있다고만 되어 있어, 정식 절차를 거치지 않은 업체로부터 음성적인 자금을 조달해 분쟁이 생기는 경우가 많았습니다.
서울시 표준정관: 자금을 대여받을 수 있는 주체를 기술할 때 반드시 "총회 또는 대의원회에서 선정한" 시공자, 설계자, 정비업체 등으로 제한했다.
의의: 적법한 정비사업 절차에 따라 선정되지 않은 업체로부터 자금을 빌리는 불법 행위(예: 미선정 시공사 비자금 유입 등)를 정관 단계에서 원천 차단한다.
3. 공동시행 조건 및 관련 법령 반영 방식
국토부 표준정관: 과거 법령 기준에 머물러 있거나, 조합 단독 시행을 기본으로 하되 지자체나 LH 등과의 공동시행 여부를 단순 선언하는 수준이다.
서울시 표준정관 (제6조 제4항): "조합원 과반수 동의를 받아 법 제25조제1항제1호에서 정한 자(시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 등)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다"고 명시했다.
의의: 개정된 도시정비법에 발맞추어 공동시행 시 필요한 '조합원 과반수 동의'라는 의결 요건을 명확히 규정하여 조합원들의 권리 침해를 방지했다.
서울시 제6조는 국토부 안에 비해 "돈을 빌리더라도 서울시 지원금이나 적법하게 뽑힌 시공사·정비업체에게만 투명하게 빌리고, 공동 시행 시에는 조합원 과반수의 동의를 반드시 구하라"는 통제 기능이 훨씬 강하게 작동하는 조항이다.
서울시 재개발 표준정관 제6조와 서울시 재건축 표준정관 제6조의 차이
서울시 고시(제2024-539호)에 따라 제정된 「서울시 공공지원 정비사업조합 표준정관」 제6조(시행방법)는 재개발사업([별표1])과 재건축사업([별표2])의 본질적인 법적 성격 차이를 명확하게 반영하여 다르게 규정하고 있다.
1. 두 표준정관 제6조(시행방법)의 핵심 차이점
가장 큰 차이는 출자(현물출자)를 해야 하는 대상 권리에 '지상권'이 포함되느냐이다.
2. 이러한 차이가 발생하는 법적 근거
이 차이는 도시정비법상 '토지등소유자'의 정의와 '조합원 자격 강제성'의 차이에서 비롯된다.
① 도시정비법 제2조 제9호(토지등소유자의 정의)
재개발사업: 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자를 모두 '토지등소유자'로 인정한다.
재건축사업: 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자만을 '토지등소유자'로 인정하며, 지상권자는 아예 제외된다.
② 도시정비법 제39조 제1항 (조합원의 자격)
재개발사업: 조합이 설립되면 해당 구역 내의 토지등소유자(지상권자 포함)는 본인의 동의 여부와 관계없이 강제적으로 조합원이 됩니다. 따라서 표준정관 제6조에 따라 지상권 역시 조합에 현물로 출자하여 사업을 시행해야 한다.
재건축사업: 재건축사업은 '재건축에 동의한 자'만 조합원이 되며, 토지와 건축물을 동시에(and) 가지고 있어야만 원칙적으로 조합원 자격이 주어진다. 타인의 땅에 건물만 짓고 사는 지상권자는 조합원이 될 수 없으므로 현물출자 대상에서도 빠지게 된다.
3. 관련 판례의 태도
법원은 재개발의 공공적 성격(지상권자 보호)과 재건축의 사익적·민간 주도 성격(건축물 및 부속토지 소유자 중심)을 철저히 구분하여 정관을 해석한다.
-재개발구역 내 지상권자의 독자적 지위 인정(대법원 2011.7.28.선고 2010두25785판결)
판례 요지: 대법원은 주택재개발사업에서 토지소유자와 지상권자가 별개인 경우, 지상권자에게도 독립된 조합원 자격을 인정해야 한다고 판결했다.
정관 제6조와의 연관성: 재개발 표준정관 제6조 제1항이 '지상권의 현물출자'를 규정한 이유는, 지상권자가 재개발 공동체의 정당한 일원(조합원)으로서 자신의 권리를 출자하고 사후에 분양권이나 청산금을 받을 권리를 명확히 보장.
즉, 서울시 재개발 표준정관 제6조는 공익사업 성격상 땅을 빌려 쓰는 '지상권자'까지 조합원으로 묶어 출자하도록 설계되어 있는 반면, 재건축 표준정관 제6조는 완전한 사유재산권 결합체 성격에 따라 '토지와 건물을 모두 가진 소유자'만을 대상으로 출자를 제한하는 본질적 차이가 있다.
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정비사업에서 시행방법과 시행방식의 차이
정비사업(재개발·재건축 등)에서 시행방법과 시행방식은 실무나 학계에서 혼용되기도 하지만, 법적·행정적 관점에서는 명확한 차이가 있다.
가장 쉽게 요약하면 시행방법은 ‘땅과 건물을 어떻게 바꾸고 나누느냐(HOW)’의 문제이고, 시행방식은 ‘사업을 누가 주도하여 이끌어가느냐(WHO & WHAT TYPE)’의 문제다.
1. 시행방법
도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 법으로 정해진 "사업을 처리하는 기술적·형태적 방식"을 의미합니다. 정비사업을 할 때 토지와 건축물의 권리를 어떻게 변환하여 공급할 것인가를 다룹니다. 도시정비법 제23조(재개발) 및 제25조(재건축) 등에서 사업별로 사용 가능한 시행방법을 엄격히 제한하고 있다.
관리처분계획 방식: 기존 토지·건물의 가치를 평가한 후, 새 아파트·상가(건축물)와 대지 지분으로 바꾸어 분양하는 방식이다. (재개발, 재건축의 가장 일반적인 방법)
환지 방식: 기존 토지를 정비한 후, 다른 토지로 바꾸어 주는 방식이다. (일부 재개발에서만 가능, 재건축은 불가)혼용 방식: 관리처분계획과 환지를 섞어서 적용하는 방식이다.
수용 방식: 주거환경개선사업 등에서 공공이 토지 등을 강제로 매수하여 정비하는 방식이다.
2. 시행방식 (Who & What Type)
"사업을 이끌어가는 주체와 그 주체들이 맺는 계약·운영 형태"를 의미합니다. 누가 돈을 대고, 누가 인허가를 받으며, 개발 이익과 리스크를 누가 책임지느냐에 따라 분류된다.
조합 직접시행 (자체방식): 조합원들이 조합을 설립하여 직접 주체가 되어 사업을 진행하는 형태다. (가장 흔한 방식)
공동시행: 조합이 시장·군수, 토지주택공사(LH·SH), 또는 민간 건설사(시공사)와 공동으로 주체가 되어 리스크를 나누는 방식이다.
공공재개발/공공재건축 (공공시행): LH나 SH 등 공공기관이 단독 또는 공동 시행자로 참여하여 용적률 완화 등의 혜택을 받으며 진행하는 방식이다.
신탁방식 (지정개발자 시행): 조합을 설립하지 않거나 조합과 협력하여, 전문 금융기관인 부동산 신탁사에 사업 관리를 맡기는 방식이다. (최근 서울시 내 재건축 단지에서 많이 도입)
