(재개발재건축)표준정관제6조제2항
② 조합은 사업시행을 위하여 필요한 경우 정비사업비 일부를 서울시(정비사업 융자금), 총회 또는 대의원회에서 선정한 시공자·설계자·정비사업전문관리업자·금융기관 기타 협력업체 또는 조합원 등으로부터 대여받아 사업을 시행할 수 있다.
조합이 정비사업을 추진하는 데 필수적인 ‘자금(정비사업비)의 차입 경로’를 명시하고, 그 ‘절차적 요건’을 강화하여 조합의 건전한 재정 운영을 도모하는 규정이다.
1. 규정의 의의 (왜 필요한가?)
합법적 자금 조달 경로의 양성화 및 다각화: 정비사업은 초기 단계(설계, 인허가 등)부터 수백억 원의 비용이 들지만, 조합 자체 수입이 없으므로 외부 차입이 필수적이다. 이 조항은 시공자뿐만 아니라 서울시 융자금, 설계자, 금융기관, 심지어 조합원 대여까지 합법적인 자금 조달 채널을 넓혀 조합의 자금난을 해소해 준다.
불법 비자금 및 이권 개입 차단: 과거에는 조합장이나 정비업체가 임의로 사채를 쓰거나 미선정 시공사로부터 어두운 돈을 빌려 비리가 잦았습니다. 본 조항은 반드시 "총회 또는 대의원회에서 적법하게 선정한 협력업체"나 금융기관으로 차입 대상을 못 박아 음성적인 자금 유입을 차단한다.
조합원의 재산권 보호: 자금 차입은 이자와 원금 상환 책임이 고스란히 조합원들의 분담금(추가부담금)으로 전가된다. 따라서 함부로 돈을 빌리지 못하도록 정관 단계에서 대여 주체와 절차적 요건을 제한하여 조합원의 재산적 피해를 예방한다.
2. 법적 근거 규정 (무엇에 기초하는가?)
도시정비법 제45조(총회의 의결사항) 제1항 제2호
법령상 ‘자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법’은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다고 명시되어 있습니다. 정관 제6조 제2항은 이 법적 의무를 실행하기 위해 협력업체의 대여 가능 범위를 구체화한 것이다.
도시정비법 시행령 제43조(대의원회가 대행할 수 없는 사항)
자금의 차입은 조합원에게 큰 부담이 되므로 대의원회가 포괄적으로 대행하여 결정할 수 없도록 제한하고 있다.
서울시 도시정비조례 및 관련 시행규칙(정비사업 융자 지원)
서울시는 조례를 통해 조합의 초기 자금난 해소를 위한 '저리 융자 제도'를 운영 중입니다. 서울시 융자를 받으려면 "조합 정관에 융자금 차입 및 상환에 관한 근거가 명시되어 있어야 한다"는 신청 요건이 있어, 본 표준정관 조항은 서울시 지원금을 받기 위한 필수 규정이기도 한다.
3. 관련 법원 판례의 확립된 태도
법원은 조합의 자금 차입과 관련하여 '절차적 엄격성'과 '조합원의 부담 정도 예측성'을 가장 중요한 기준으로 판단하고 있다.
① 자금 차입 시 총회 의결은 필수 (대법원 2010. 6. 24. 선고 2009도14296 판결 등)
법리: "자금의 차입은 조합원에게 재산적 부담을 지우는 행위이므로, 정관에 근거가 있거나 이사회·대의원회 결의가 있더라도 도시정비법에 따른 총회 사전 의결이 없다면 그 차입 계약은 대내외적으로 무효이다"라고 일관되게 판시합니다.
형사 처벌: 총회 의결 없이 임의로 돈을 빌린 조합 임원은 도시정비법 위반죄로 형사 처벌(2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금)을 받게 된다.
② '개략적 의결'의 법리 (대법원 2018. 6. 15. 선고 2018도1202 판결)
법리: 매번 돈을 빌릴 때마다 총회를 열기 어렵다는 실무적 한계를 고려해, 대법원은 "사전에 총회에서 추진하려는 계약의 목적과 내용, 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도(이자율 상한, 차입 금액 총액 한도 등)를 개략적으로 밝히고 의결했다면 세부 조건은 대의원회에 위임하더라도 적법하다"는 예외를 인정한다.
주의점: 그러나 총회에서 이자율이나 상환방법의 기준을 전혀 정하지 않고 대의원회나 이사회에 포괄적으로 전부 일임하여 통과시킨 결의는 무효가 된다.
③ 미선정/적법 절차 위반 업체의 대여금은 조합 채무로 인정 불가
법리: 본 정관 규정처럼 "총회 또는 대의원회에서 선정한" 업체가 아닌, 조합장이 독단으로 접촉한 시공사나 정비업체로부터 차입한 돈은 조합의 정당한 채무로 인정되지 않으며, 원칙적으로 이를 추진한 임원 개인의 책임이나 부당이득반환의 문제로 넘어가게 된다.
요약
서울시 표준정관 제6조 제2항은 조합이 외부의 돈을 빌려 쓸 수 있는 문을 열어두되, "반드시 적법하게 뽑힌 시공사나 설계자, 혹은 서울시 지원금(융자금)을 이용해야 하며(정관 요건), 돈을 빌리기 전에 총회에서 조합원들에게 이자율과 금액을 승인받아야만 효력이 있다(대법원 판례)"는 이중의 통제 장치를 걸어둔 조항이다.
(재개발재건축)표준정관제6조제4항
④ 조합은 조합원 과반수 동의를 받아 법 제25조제2항에서 정한 자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다.
제4항은 조합이 단독으로 사업을 추진하기 어려울 때 외부 전문 기관이나 시공사와 손을 잡는 ‘공동사업시행’의 근거와 절차적 요건을 명시한 규정이다.
1. 규정의 의의 (왜 필요한가?)
리스크 분산 및 자금·전문성 보완: 정비사업(특히 재개발)은 막대한 자금력과 고도의 전문성이 필요합니다. 조합 단독으로 진행하다가 자금난에 빠지거나 전문성 부족으로 사업이 지연되는 것을 막기 위해, 공공기관(LH·SH 등)이나 대형 건설사를 ‘공동사업시행자’로 끌어들여 사업을 신속하고 안정적으로 추진할 수 있도록 길을 열어둔 것이다.
조합원의 본질적 선택권 보호: 공동시행은 조합의 독점적 지위를 나누고 향후 발생할 이익이나 손실을 공동 체결권자와 분담하는 조합 경영상의 중대한 변화입니다. 따라서 일부 조합 임원들이 독단으로 결정하지 못하도록 ‘조합원 과반수 동의’라는 엄격한 의결 기준을 정관에 대외적으로 선언하여 조합원들의 재산권을 보호한다.
시공자 조기 선정의 통로: 도시정비법령상 조합 단독 시행 시 시공자는 '조합설립인가 이후(서울시는 사업시행계획인가 이후)'에 뽑아야 하지만, 공동시행 방식을 택하면 조합설립인가 직후에 시공자를 공동시행자 겸 시공자로 조기 선정할 수 있습니다. 이를 통해 초기 사업비를 건설사로부터 빠르게 조달하려는 목적도 있다.
2. 법적 근거 규정 (무엇에 기초하는가?)
도시정비법 제25조(재개발사업의 시행자) 제1항 제1호
법령에 따르면 "재개발사업은 조합이 시행하거나, 조합이 조합원의 과반수 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자(건설사), 등록사업자 등과 공동으로 시행하는 방법으로 시행할 수 있다"고 규정하고 있다. 표준정관 조항은 이 법조문을 정관에 그대로 이식한 것이다.
도시정비법 제45조(총회의 의결사항) 제1항 제13호
"그 밖에 조합원에게 부담이 되는 계약 등 정관으로 정하는 사항"은 반드시 총회 의결을 거치도록 강제하고 있으며, 공동시행 결정 및 공동시행약정서 체결은 이에 해당하는 핵심 사항이다.
3. 관련 법원 판례 및 법리의 태도
법원은 공동사업시행체계의 도입과 관련해 '동의 요건의 엄격성'과 '절차의 투명성'을 매우 엄격하게 심사한다.
① 공동사업시행자 제도의 법적 취지 (인천지방법원 판결 등)
법리: 법원은 "공동사업시행 제도를 둔 것은 조합의 자금조달 어려움이나 전문성 부족 문제를 보완하여 신속하고 충실한 정비사업을 가능하게 하려는 공익적 목적이 있다"고 보면서도, "그 이행 능력과 공익성을 보장하기 위해 법이 정한 자격 요건과 조합원 동의 요건을 완벽히 갖추어야만 적법한 공동사업시행자로 인정된다"고 강조한다.
② 조합원 과반수 동의(의결)가 없는 공동시행 계약의 효력 (대법원 확립된 법리 준용)
법리: 도시정비법과 정관이 명시한 '조합원 과반수 동의'는 단순한 행정 절차가 아닌 강행규정(반드시 지켜야 하는 법)이다.
실무적 효력: 만약 총회에서 과반수 찬성을 얻지 못했거나, 적법한 동의서 징구 절차 없이 조합장이 건설사와 대외적으로 '공동시행 계약(약정)'을 체결했다면, 그 약정은 대내외적으로 원천 무효가 된다. 나아가 이를 강행한 조합 임원은 배임 혐의나 도시정비법 위반으로 형사 처벌을 받을 수 있다.
③ 공동시행자 지위 확보와 사업시행인가의 관계(대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다275424 판결 등)
법리: 조합이 과반수 동의를 얻어 공동사업시행자를 지정하고 지자체로부터 '공동사업시행자가 포함된 사업시행인가'를 받았다면, 행정청의 인가 처분이 내려진 이후에는 내부 총회 결의의 효력만을 따로 떼어내서 무효라고 다투기 어렵다.
실무적 효력: 동의 절차의 하자를 제기하려면 사업시행인가 처분 자체를 취소해 달라는 '행정소송' 형태로 제기해야만 법리적으로 적법한 소송이 된다.
요약
서울시 표준정관 제6조제4항은 조합이 사업 속도를 높이거나 자금을 끌어오기 위해 건설사·공공기관과 손을 잡는 '공동시행'을 허용하되, "반드시 조합원 과반수의 정당한 동의를 거쳐야만 하며(정관 및 법률 요건), 이를 위반한 독단적 계약은 전면 무효가 된다(법원 판례)"는 엄격한 민주적 통제 장치를 담고 있다.
- 다음 편에는 "서울시 재개발 표준정관 제6조제5항"부터 진행됩니다.
