(재건축)표준정관제6조제5항: 재개발에 없는 내용 추가 경우
⑤ 조합은 일부 건축물의 존치 또는 리모델링에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행계획인가를 신청할 수 있으며, 이 경우 존치 또는 리모델링되는 건축물 소유자의 동의(구분소유자가 있는 경우 구분소유자 2/3 이상의 동의와 당해 건축물 연면적의 3분의 2 이상의 구분소유자의 동의로 한다)를 얻어야 한다.
제6조제5항은 정비구역 내 모든 건물을 전면 철거하지 않고, 특정 건축물을 그대로 남겨두거나(존치) 고쳐서 쓸 때(리모델링) 필요한 계획 수립 권한과 그 대상자들의 특별 동의 요건을 규정한 조항이다.
1. 규정의 의의
전면철거 방식의 부작용 보완: 재개발·재건축은 구역 내 건물을 모두 부수는 '전면철거'가 일반적입니다. 그러나 구역 내에 역사적 보존 가치가 있는 건축물, 지은 지 얼마 안 된 새 상가, 대형 종교시설(교회·성당) 등이 있을 때 이를 무조건 철거하는 것은 사회적·재정적 낭비가 심하므로, 일부 건물을 살려서 정비사업과 조화시키는 유연성(특례)을 준 것이다.
알박기 및 알박기성 분쟁의 조기 봉쇄: 상가나 종교시설 소유주들이 "우리는 철거를 원치 않는다"며 완강히 반대해 사업 전체가 마비되는 것을 막기 위해, 이들의 자산을 사업계획에 '존치' 형태로 반영해 정비사업 테두리 안에 안착시키는 타협안의 근거가 된다.
소유주 재산권 보호와 특별결의 요건: 전면철거 대상인 일반 조합원들과 달리, 존치·리모델링 대상 건축물의 소유주들은 대지 지분 정선이나 가치 평가 등에서 완전히 다른 이해관계를 가진다. 따라서 이들의 재산권을 침해하지 않도록 구분소유자 수와 연면적 기준 모두 '3분의 2 이상'이라는 가중된 동의 요건을 두어 절차적 정당성을 확보한 것이다.
2. 근거 규정
이 정관 조항은 도시정비법상 인허가 완화 제도를 그대로 명문화한 강행법규 성격의 조항이다.
도시정비법 제58조(사업시행계획인가의 특례) 제1항: 사업시행자는 일부 건축물의 존치 또는 리모델링에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 인가를 신청할 수 있도록 허용한 모법의 직접 근거다.
도시정비법 제58조 제3항: "사업시행자가 제1항에 따라 사업시행계획서를 작성하려는 경우 존치 또는 리모델링하는 건축물 소유자의 동의를 받아야 한다."라고 규정하고 있으며, 집합건물법을 준용하여 구분소유자가 있을 때의 3분의 2 이상 동의율을 명시하고 있다.
도시정비법 제58조 제2항: 존치·리모델링할 경우, 해당 건물의 도로 관계나 대지 안의 공지, 건축선 등이 현행 건축법·주택법 기준에 완벽히 맞지 않더라도 지자체장이 기준을 완화하여 인가해 줄 수 있는 행정적 특례의 근거다.
3. 법리 및 관련 판례 (주의해야 할 예외 사항)
법원과 법제처는 이 특례 규정의 적용 범위와 동의권의 유무에 대해 명확한 한계를 긋고 있다.
① 정비계획에 이미 반영된 존치는 별도 동의가 필요 없음 (도시정비법 제58조 제3항 단서 법리)
내용: 조합이 사업시행계획을 짜면서 임의로 어떤 상가를 '존치'시키겠다고 결정할 때는 그 상가 소유자 3분의 2의 동의가 무조건 필요하다.
예외: 하지만 조합 설립 전, 관청이 수립한 최초 '정비계획(지정고시)' 단계에서부터 이미 해당 건물이 존치되는 것으로 고정되어 확정되어 있었다면, 조합은 사업시행계획서 작성 시 해당 소유주의 동의를 다시 받을 필요가 없다. 이미 상위 계획에서 존치가 결정되었기 때문이다.
② 구역 전체 동의율과의 구별 (대법원 2014.5.16선고 2011두27094판결 등 연동 법리)
판시사항: 일부 건물을 존치 또는 리모델링한다고 해서 조합 설립이나 구역 지정 자체에 필요한 전체 토지면적(재건축의 경우 4분의 3 등) 요건을 마음대로 배제하거나 완화할 수 있는지 여부다.
법원의 판단: 대법원은 도시정비법상 '일부 건축물의 존치·리모델링 특례'는 건축물이 존치되는 경우의 '사업시행인가 단계'에서 건축 기준 등을 완화해 주는 특례일 뿐이라고 보았습니다. 따라서 이 특례를 이유로 조합설립인가 단계에서 갖춰야 할 법정 토지면적 동의 요건(예: 주택단지가 아닌 지역의 면적 3분의 2 이상 동의 등)을 충족하지 못한 하자가 정당화될 수 없으며, 이를 위반한 조합설립은 당연 무효라고 판단했다.
4. 주석(【주】)의 취지 요약
서울시 표준정관에서 이 조항에 【주】나 조항 구성을 배치한 것은 조합 실무진이 "존치 건축물이 있으면 무조건 동의를 받아야 한다"고 오해하거나, 반대로 "특례니까 마음대로 존치시켜도 된다"고 사적 권리를 침해하는 행정 오류를 막기 위함이다.
상가·교회와의 협의 기준: 실무적으로 강남권 재건축에서 대형 교회나 유명 상가 건물을 허물지 않고 존치시키는 설계를 짤 때, 이 조항의 타임라인과 동의율(3분의 2)을 바탕으로 합법적인 협상 테이블을 마련하게 된다.
재건축 표준정관 제6조제5항 관련 사업장
이 조항은 대규모 전면철거 후 신축을 원칙으로 하는 재건축사업에서, 단지 내에 위치한 특정 건물(주로 단지 내 상가, 유치원, 종교시설 등)을 부수지 않고 그대로 남겨두거나(존치) 리모델링만 거쳐 사업을 진행할 수 있도록 허용하는 예외적 특례다.
1. 규정의 의의 및 배경
상가·종교시설 갈등의 합리적 돌파구: 재건축을 추진할 때 아파트 소유자들과 단지 내 상가 소유자(또는 교회 등 종교단체) 간에 지분 쪼개기, 영업 보상, 분양권 배정 등의 문제로 법적 분쟁이 극심해져 사업이 수년간 마비되는 경우가 많다.
권익 보호와 알 박기 방지의 균형: 상가를 헐지 않고 그대로 놔둔 채 아파트만 새로 짓는 방식을 택하면 상가 측의 영업권을 보호하면서도 아파트 재건축 속도를 높일 수 있다. 단, 조합이 독단적으로 결정하여 상가 소유자의 재산권을 침해하는 것을 막기 위해 해당 건축물 구분소유자의 3분의 2 이상, 연면적 3분의 2 이상의 엄격한 동의 요건을 걸어둔 것이다.
2. 이 규정과 관련된 주요 사업장 사례
실무적으로 이 조항은 '단지 내 종합상가'나 '유치원', '교회' 등과 극적인 타협을 이루거나 법적 소송을 정리할 때 주로 적용된다.
서울 강남구 개포주공3단지 (디에이치 아너힐즈)
재건축 추진 당시 단지 내 상가 소유자들과의 지분 및 보상금 갈등이 심각했습니다. 조합은 상가동을 전면 철거하는 대신 일부 존치 및 리모델링하는 방향으로 사업시행계획을 조율했고, 이를 통해 이주 거부 소송 등의 리스크를 해결하며 강남권에서 가장 빠른 속도로 재건축을 완료(2019년 준공)한 대표적 사례다.
서울 서초구 반포주공1단지 (1·2·4주구)
단지 규모가 워낙 크다 보니 구역 내에 대형 교회, 유치원, 치안센터 등 존치 성격의 건축물들이 다수 섞여 있었습니다. 이 과정에서 아파트만 신축하고 기존 공공성이 강한 건축물이나 종교시설 등은 구역 내에서 존치하거나 위치를 대토(땅을 맞바꿈)하는 방식의 사업시행계획을 수립할 때 이 동의 요건 법리가 철저히 검토되었다.
서울 강동구 둔촌주공 (올림픽파크 포레온)
단지 내 대형 상가와 유치원의 제척(토지분할) 및 존치 여부를 두고 오랜 분쟁을 겪었습니다. 결국 상가 측과의 극적인 합의를 거쳐 상가 지분을 인정하고 연계하여 리모델링·신축하는 복합 사업계획을 확정 지은 바 있다.
- 다음 편에는 "서울시 재개발 표준정관 제6조제5항 - 관련 판례 및 유권해석"부터 진행됩니다.
