“재건축부담금”이란 재건축사업으로 인해 정상주택가격 상승분을 초과하여 발생한 초과이익 중 ｢재건축초과이익환수에 관한 법률｣이 정한 부과율에 따라 부과․징수하는 금액이다.
이 부담금의 근거규정인 ｢재건축초과이익환수에 관한 법률｣(이하 “재건축환수법”이라 한다) 제3조의2에서 부담금 면제를 위한 임시특례 조문을 두었다.
“재건축부담금 부과대상 사업으로서 2014.12.31까지 도시정비법상 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대하여는 재건축부담금을 면제한다.”고 한 규정이 그것이다.
이 조항에 해당되면 조합은 아무런 관계가 없다고 생각이 대부분이다. 그러나 이에 해당하려면 조합에서 반드시 먼저 해야 할 의무사항이 있다. 이를 선행하지 못하면 관리처분계획 인가를 신청할 수가 없는 것이다.
필자는 이러한 점에 착안하여 글을 쓸 예정이다. 먼저 용어 정의를 한 뒤에 “재건축부담금 부과절차와 조합 유의사항” 순으로 진행하겠다.
□ 용어 정의
○ 부과대상사업 및 주택 : 도시정비법에 의한 재건축사업의 주택
○ 부담금의 산정
부담금 = {종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 +정상주택가격상승분 총액 + 개발비용)} × 부과율
※ 개시시점 : 추진위설립 승인일, 종료시점 : 재건축사업 준공일
부과율 : 조합원1인당 평균이익에 따라 0~50% 누진적용
진행 중인 사업에 대한 경과규정은 다음과 같다.
법 시행일(06.9.25) 이후 관리처분계획인가 신청 분부터 적용하되, 진행 중인 재건축사업은 전체부과 기간 중 법 시행일 이후 기간에 대하여 안분(按分)산정
◌ 재건축 초과이익
재건축사업으로 인하여 정상주택가격 상승분을 초과하여 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분
※ 초과이익= 종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 +정상주택가격상승분 + 개발비용)
◌ 재건축부담금
재건축 초과이익 중 ｢재건축초과이익환수에 관한 법률｣(이하 ‘법’이라 한다)이 정한 부과율에 따라 부과․징수하는 금액으로 아래 산식에 의해 산출된 금액
※ 재건축부담금 = 초과이익 × 부과율
◌ 정상주택가격 상승분
‘개시시점부터 종료시점’까지의 ‘정기예금 이자율’과 ‘당해 시․군․구의 평균주택가격상승률’ 중 높은 비율을 개시시점주택가격에 곱하여 산정된 금액
◌ 부과율 : 재건축부담금은 금액단계별로 다음의 부과율을 적용하여 산정
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부과율 및 부담금 산식 |
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3천만원 이하
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면 제 |
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3천만원 초과 5천5만원 이하 |
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200만원×조합원수+ 5천만원 초과
금액의 20%× 조합원수
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600만원×조합원수+ 7천만원을 초과
하는 금액의 30%×조합원 수
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1,200만원×조합원수+ 9천만원을
초과하는 금액의 40%×조합원수
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2천만원×조합원수+ 1억1천만원을
초과하는 금액의 50%×조합원수
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※ 조합원 1인당 평균이익= 재건축초과이익/조합원수
◌ 납부의무자 : 재건축사업을 시행하기 위하여 도시정비법에 의해 설립된 ‘재건축조합’
◌ 부과·징수권자 : 특별자치도지사·시장·군수·구청장
○ 부과대상 사업
도시정비법에 의한 재건축사업으로서 2006.9. 25 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축사업부터 부과한다. 다만 ｢수도권정비계획법｣ 제2조제1호에 따른 수도권외의 지역에서 시행되는 재건축사업 중 2009.6.30까지 도시정비법 제48조에 따 관리처분계획인가를 신청한 사업에 대하여는 재건축부담금을 징수하지 아니한다(법 제5조, 부칙 제2조 및 제3조).
○ 부과대상 주택
도시정비법에 의한 재건축사업으로 건축된 주택을 말한다. 다만 국가 또는 공공기관 등이 보유하는 주택은 제외(법 제2조제4호, 제5호)
- 부과제외 주택(법 제2조제4호 내지 제5호, 영 제2조제1항 내지 제3항)
국가 또는 지자체 보유 주택
정부투자기관 및 지방공사의 임대목적 보유주택
국가 또는 지자체로 보는 기관의 임대목적 보유주택
○ 납부의무자(재건축조합)
원칙적으로 재건축부담금의 납부의무자는 ‘재건축조합’(법 제6조제1항)
◌ 2차 납부의무자(주택을 분양받은 조합원)
- 다음의 경우에는 부과종료시점 부과대상 주택을 분양받은 ‘조합원’이 2차 납부의무를 진다(법 제6조제1항제1호 내지 제2호)
․ 조합이 해산된 경우
․ 조합의 재산으로 재건축부담금․가산금 등에 충당하여도 부족한 경우
- 2차 납부의무를 지는 ‘조합원’(이하 2차납부 의무자)은 사업종료시점에 산정된 재건축부담금 중 관리처분계획상 분담비율을 적용하여 산정한 금액에 한한다(법 제6조제3항)
◌ 납부의무의 승계 등
재건축부담금의 납부의무의 승계, 연대납부의무에 관하여는 ｢국세기본법｣의 규정을 준용하여 다음과 같이 한다(법 제6조제4항)
- 법인의 합병으로 인한 납부의무의 승계 : 합병 후 존속하는 법인 또는 합병으로 인하여 설립된 법인이 납부할 의무를 진다
- 상속으로 인한 납부의무의 승계 : 상속이 개시된 때에 그 상속인 또는 상속재산
관리인이 납부할 의무를 진다
- 연대납부의무 : 공유물 또는 공동사업자가 연대하여 납부할 의무를 진다
※ 근거법령 : 국세기본법 제23조, 제24조제1항 및 제25조제1항
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