□ 재건축ㆍ재개발사업의 비례율
재건축ㆍ재개발사업(이하 “정비사업”이라 한다)의 조합원들의 관심은 관리처분에 집중돼 있다. 지금까지 진행되었더라도 이 단계에서 정비사업의 계속 여부가 판가름 난다. 신문 지상의 제2차, 제3차 분양신청을 공고하는 조합은 어려움을 겪고 있다고 볼 수 있다.
최근 바뀐 도시정비법에서도 조합설립, 사업시행계획, 관리처분 등 단계별 동의율을 정해놓고 있다.
이 중 관리처분총회는 조합원 20/100 이상이 직접 출석해야 하고, 출석한 조합원의 과반수의 동의가 필요하다. 그러나 정비사업비가 10/100(여기에서 생산자물가상승률분 및 현금청산 금액은 제외한다) 이상 늘어나면 과거 재판에서 요구되었던 2/3 이상의 찬성이 있어야 의결된다. 이런 과정을 거쳐 구청장의 승인으로 확정된다(법 제24조제5항, 제6항 및 영 제34조제2항).
이 관리처분계획으로 분양받을 종후자산(신축 아파트나 상가)이 결정되고, 각자 분담금이 결정된다.
관리처분계획의 수립을 위해 먼저 종전(현재 소유한 아파트나 상가) 및 종후자산(신축될 아파트나 상가) 감정평가를 실시해, 이를 가지고 관리처분이라는 배분계획을 만들게 된다. 이 과정에서 조합원들은 종전자산 감정평가를 마치 중간고사 성적표처럼 중요하게 챙긴다. 이 종전 감정평가액의 높고 낮음에 따라 많은 분쟁이 발생하고 있는 것도 이 때문이다.
분양신청을 한 조합원과 조합 간에도 그렇지만 아파트와 상가의 경우에 이르러서는 더욱 그렇다. 잠실2단지가 그랬고 최근 가락시영아파트재건축조합과 상가협의회가 대표적인 사례다.
사태가 이러할 진대, 많은 전문가들이 종전감정평가액은 허수일 뿐 조합원 분담금에 영향을 미치지 못한다는 주장을 하고 있으나, 대체로 사람들은 이를 믿지 않는 듯하다. 팔고 나가는 사람들의 경우에는 매도가에 영향을 미치는 것도 사실이기 때문이다.
종전 감정평가는 비례율의 기준인가
신축아파트를 분양받으려는 조합원들에게 종전자산 감정평가는 비례율의 기준인가?
관리처분 관련 분쟁은 대체로 종전자산 감정평가에 기인된 것으로, 평가액의 차이에 있다. 종전평가액이 올라야 자신들에게 이익이 될 것이라 생각하기 때문이다.
종전자산의 감정평가 결과가 높게 나오면 분양대상 조합원들에게 이익이 되는지?
종전자산 평가액의 고저(高低)에 관계없이 조합원들의 분담금은 동일하므로, 종전자산의 평가액을 높이는 것은 조합원들에게 의미가 없다고 전문가들은 주장하고 있다.
왜 이런 주장이 등장하는지 그 과정을 살펴보자.
2008.12.17 도시정비법 시행규칙(별지 제4호의2)이 개정되면서, 조합설립 동의서에 비례율과 종전감정평가란 용어가 제도권에 등장하였다(재개발․재건축, 도시환경정비사업 및 가로주택정비사업 모두에 적용된다). 조합원분담금에 대한 분쟁이 많았기 때문일 것이다.
위 시행규칙에서는 분양대상자별 분담금 추산액과 비례율 산식은 다음과 같다.
분양대상자별 분담금 추산액 = 분양예정인 대지 및 건축물의 추산액 - (분양대상자별 종전의 토지 및 건축물의 가격 × 비례율*)
비례율 = (사업완료 후의 대지 및 건축물의 총 수입 - 총사업비) / 종전의 토지 및 건축물의 총 가액
위 별지에서는 분양대상자별 분담금(“조합원 분담금”이라고도 한다)추산은 분양예정인 대지 및 건축물 추산액(종후감정평가인 신축아파트 가액)에서 “조합원 권리가액”인 “종전감정평가×비례율”을 빼도록 하고 있다.
보통 비례율이 높으면 사업성이 좋다는 의미이고, 낮으면 그 반대이다. 경기도는 “정비구역등의 해제기준”을 만들어 비례율이 0.8(80%) 이하인 경우 정비(예정)구역을 해제할 수 있도록 하고 있다.
위 산식은 “비례율 =(총 분양수입-사업비)÷종전자산 감정평가총액 ×100”으로 정리될 수 있다.
여기에서 분자(分子)인 총분양수입(총분양수입은 조합원 분양수입+일반분양 수입)과 사업비가 변하지 않는다고 가정해 보자.
이 경우 분모인 종전자산의 감정평가액이 늘어나면 비례율이 떨어지게 된다. 비례율이 떨어지면 “각자 종전자산가액 × 비례율”인 조합원 권리가액은 줄어든다. 그러나 분쟁이 자주 발생해 사업기간이 늘어나면 종전자산의 가액을 높여도 조합원 권리가액은 높아지지 않는다. 이런 의미에서 종전감정평가액이 높고 낮음은 조합원들의 이익에 별다른 의미가 없다는 것이다.
정비조합은 비영리사단법인으로 이익이 발생하는 경우에는 세금이 뒤따른다. 이를 피하기 위해 수익성이 높은 정비사업의 경우에도 사실상 비례율 자체를 100%로 맞추는 사례가 많다.
그렇다면 종전감정평가는 우리에게 어떤 의미가 있는 것일까 문득 의문이 든다.
□ 무상지분율과 비례율
도시정비법 시행규칙에서와 같이 재개발사업과 같이 재건축사업(도급제의 경우를 말함)에서도 수익성을 나타내는 지표로 비례율을 사용하고 있음은 앞서 설명한 바와 같다. 이 비례율과 유사한 기능을 나타내는 것이 무상지분율이다(이 용어는 비례율과 달리 법제화되지 않았다).
일반분양을 시공자가 책임지는 지분제 재건축사업의 경우에는 비례율 대신 무상지분율이란 용어를 사용한다. 강동구 재건축사업의 경우 무상지분율 160~170%를 조건으로 시공자선정 되었지만, 부동산경기가 하락하면서 이 조건을 이행하는 시공자는 없는 것이 현실이다.
총 무상평수= 총 분양수입/평당분양가
무상지분율= 총 무상평수/총 대지면적
무상지분율도 비례율과 같이 사업의 수익성과 투자의 수익율을 산정할 수 있는 기준이다.
무상지분율이 높은 것은 종전의 권리보다 무상으로 제공되는 지분의 비율이 높다는 의미다.
예를 들어, 15평인 재건축아파트의 경우 무상지분율이 150%라면 무상으로 공급받는 평형이 22.5평의 아파트를 받을 수 있게 된다. 대지지분이 높은 5층의 주공아파트의 경우가 무상지분율이 높다는 것은 알려진 사실이다. 대지지분이 높다는 것은 용적률이 낮다는 것을 의미한다.
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