◆도시환경정비사업의 용어 정의
서울 등지의 도심이나 부도심에서 재개발·재건축 등 다른 정비사업에 비해 도시환경정비사업이 비교적 활발히 진행되고 있다.

 

도시정비법상의 도시환경정비조합, 또는 토지등소유자 등이 시행자인 도시환경정비사업이나 재정비특별법상 중심지형의 재정비촉진사업 등이 이에 해당한다.

 

그러나 도시환경정비사업을 시행하는 사업시행자나 담당 공무원들은 관계 법규에 정통하지 못한 실정인데, 그 이유는 관계 법령상 도시환경정비사업 관련 규정이 모자이크 형태로 퍼져 있기 때문이다.

 

따라서 도시환경정비사업을 추진하려는 자는 이 사업에서 사용하는 용어를 이해해야 동의서를 걷거나 기타 법령 진행절차 및 내용을 정확하게 파악할 수 있다.

 

◆정비구역내에서의 도시환경정비사업
도시정비법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위해 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업은 누차 말했듯이 ▲도시환경정비사업 ▲재개발사업 ▲재건축사업 ▲주거환경개선사업의 4가지다.

 

도시환경정비사업은 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위해 시행하는 사업(도시정비법 제2조제2호 라목)으로 「구 도시재개발법」에서의 도심재개발사업과 성격이 유사해 ‘기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선’을 목적으로 하는 재개발사업과는 달리 구별하고 있다.

 

도시정비법에서는 재개발사업을 ‘재개발사업과 도시환경정비사업(기존의 도심재개발사업을 말함)’으로 양분하고 있다.

 

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경개선을 위한 사업인 반면, 도시환경정비사업은 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경개선을 위해 시행하는 사업이다(법 제2조제2호 나목, 라목).

 

도시환경정비사업은 정비기반시설의 열악한지 여부나 노후·불량건축물이 밀집 여부보다는 도심 또는 부도심의 도시기능의 회복 등이 주요 구성요건이라 할 수 있다.

 

◆도시환경정비사업에서의 토지등소유자
도시환경정비사업에서 ‘토지등소유자’란 주거환경개선사업·재개발사업과 같이 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말한다(법 제2조제9호).

 

이와 달리 재건축사업은 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 또는 정비구역이 아닌 구역 안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자를 말한다.

 

법 제2조제2호에서 말하는 도시환경정비사업에서의 토지등소유자는 ‘법 제8조제3항에 따라 토지등소유자가 시행하는 도시환경정비사업’에서의 토지등소유자와는 그 의미가 다르다.

 

법 제2조제2호에서는 사업시행자를 구성할 수 있는 단위 개념이지만, 법 제8조제3항에서의 토지등소유자는 법 제2조제2호의 자들이 모여 사업시행자로서의 집합체를 말한다.

 

다만, 혼란을 피하기 위해 기존에 사용하던 ‘토지등소유자가 단독으로 시행하는 도시환경정비사업’을 ‘법 제8조제3항에 따라 토지등소유자가 시행하는 도시환경정비사업’이라고 바꿨다.

 

◆노후·불량건축물
노후·불량 건축물이란 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실돼 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물이거나, 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비해 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물 등이다(법 제2조).

 

일부 건축물에 대한 노후·불량건축물의 요건을 시행령으로 위임했으나 시행령에서 또 다시 일부 요건에 대해 시·도 도시정비조례로 위임하고 있다(영 제2조제1항 및 제2항).

 

노후·불량건축물은 정비사업을 분류하는 중요한 기준으로, 이를 기준으로 주거환경개선구역, 재건축·재개발구역·도시환경정비구역으로 구분된다. 이는 재정비특별법상 촉진구역 지정과도 밀접한 관계가 있다.

 

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