필자가 김종보 교수와 같이 저술한 “새로운 재건축ㆍ재개발이야기”가 독자들의 사랑을 받아오면서 법령 개정을 따라가지 못한다는 말을 들어 왔다. 사실은 2008년 6월 10일 개정판이 완성됐으나 또다시 관계 법령과 함께 도시정비법 시행령과 시행규칙의 개정을 앞두고 있다. 그래서 개정판을 조금 뒤로하고, 시행령과 시행규칙에 대한 설명을 함으로서 독자들의 빚을 다소나마 갚으려 한다. 조문별 설명과 함께 보완됐으면 하는 내용도 담았으니 담당공무원에게도 도움이 됐으면 좋겠다.

 

앞으로 정비구역 밖의 재건축사업은 기존 20세대 이상으로, 사업시행 상 시장ㆍ군수가 불가피하다고 인정하면 아파트 및 연립주택 아닌 주택이 사업에 포함 가능해 질 예정이다.

기존의 경우에는 ‘불가피한 경우’로 한정하고 있지만 그것을 인정하는 주체가 명시되지 않아 국토부로 질의가 이어졌으며, 그 답변 요지는 일선 지방자치단체 또는 정비계획 수립권자가 판단하도록 회신한 바 있다. 이러한 국토부의 유권해석은 실무의 입장을 감안한 해석으로 설득력 있어 보인다.

그러나 문제의 해결책은 법령해석에서 보다는 규정을 개정하는 방법으로 해결하는 것이 정당했고, 결국 입법예고안에서도 불가피하다고 인정하는 주체를 시장ㆍ군수로 한정함으로써 입법적 해결을 꾀하고 있다.

 

그렇지만 문제의 불씨가 아주 사라진 건 아니다. 불가피하다는 상황을 판단하기 위한 기준이나 준칙이 따라주지 않은 채, 시장ㆍ군수에게 백지위임하고 있는 것이 그것이다. 이는 자의적 행정에 의한 문제와 함께 새로운 문제를 발생할 수 있다.

해당 시장ㆍ군수의 인정 주체와 함께 그 불가피한 상황의 예시들을 뽑아 소속 시도 도시정비조례에 그 근거를 위임토록 하는 것이 새로운 분쟁을 예방하기 위한 방법이기도 하다.

개정 조항 외에도 유의해야 할 부분이 있다. 정비구역 밖의 정비사업은 재건축사업만 할 수 있지만, 이 구역 안에 건축허가를 받아 건축된 근린생활시설 등이 포함돼 있으면 100% 동의를 받지 못하면 재건축사업이 불가능하다는 점이다.

 

입법예고안 내용 중 제9조제3항에서는 도시ㆍ주거환경정비기본계획(이하 기본계획)의 경미한 변경을 확대해 주민공람, 지방의회 의견청취 및 지방도시계획위원회의 심의, 생략 확대할 것을 시사하고 있다.

‘정비구역의 지정 또는 변경지정을 위하여 변경’이나 ‘정비예정구역을 분할하거나 합병하려는 기본계획 변경’을 경미한 변경으로 포함시켜 주민공람, 지방의회 의견청취 및 지방도시계획위원회의 심의를 받지 않도록 하였다. 다만, 기본계획의 변경과 함께 정비구역면적의 20% 미만 또는 건폐율ㆍ용적률의 20% 미만의 변경하려면 20% 범위 내에서 한정했다.

기본계획의 경미한 변경이 아닌 경우에는, 특별시장·광역시장 또는 시장은 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다(법 제3조제3항).

 

1)〔별표1 제3호 가목(4)〕
기존의 경우 공동주택단지(건축법 시행령 별표1 제2호에서의 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대 및 기숙사로 분류)란 용어를 사용하는 등 안전진단 대상이 명확하지 않았으나, 입법예고안에서는 공동주택단지 대신 구체적인 아파트와 연립주택으로 한정했다. 또한 순차적 사업시행으로 여러 개의 주택단지(예, 서초구 신반포 한신아파트의 경우)로 구획되었지만 사실상 단일 단지로서 하나의 관리사무소에 의해 운영되고 있다면, 전체 단지 중 2/3 이상 안전진단 통과하면 나머지 아파트 1/3은 안전진단을 받지 않아도 됐다. 그러나 입법예고안에서는 이러한 경우에도 잔여 면적 이상을 규정하도록 시도 도시정비조례에 위임토록 하면서 결과적으로 일정면적 이하인 경우에는 안전진단을 받도록 강화했다. 

 

2)〔별표1 제3호 나목〕에 관해
사업 대상면적 범위 완화를 통한 ‘단지형 다세대주택’의 등장
국토부와 서울시는 고층 아파트로의 획일화로 인하여 중ㆍ소형주택이 급감하고 있는 상황을 타개하기 위해 노후된 단독주택의 경우, 중ㆍ소형 주택단지로 재건축하겠다는 방안을 준비 중이다. 현재 1만㎡ 이상만 가능한 단독주택 재건축사업의 구역지정 요건을, 5000㎡ 이상에서도 재건축을 하도록 도시정비조례로 위임해 ‘단지형 다세대주택’ 형태의 재건축사업 근거이다(시행령 제10조제1항 관련 별표1 제3호 나목). ‘단지형 다세대주택’을 위한 재건축사업의 경우, 20가구 이상 100가구 미만의 적은 단지로서 공동주택 재건축과는 달리 놀이터나 관리사무소 등을 건축하지 않는 인센티브를 준다.

사실 단독주택 재건축은 구역지정 요건이나 외형적인 형태로 보아도 재개발사업과 유사하지만, 재건축사업이라는 이유로 재개발과는 달리 조합원명의변경금지, 소형평형의무비율 등의 규제를 받아 왔다. 그래서 단독주택 재건축사업을 재개발사업으로 전환해야 한다는 목소리가 높았지만 서울시에서는 단독주택 재건축을 위한 기본계획을 수립한 바 있다. 이럴 수밖에 없던 이유는 특히, 강남 일대의 단독주택 재건축대상지 때문이라는 것이 정설이다.

실무경험을 내세우던 서울시가 300여 개소 넘는 단독주택 재건축에 대한 기본계획을 수립한 한참 뒤에서야, 시행령 개정을 통한 ‘단지형 다세대주택’에 대해 진정성여부와 함께 그 실효성에 의문을 던지는 이가 많다.

 

기존의 규정은 ‘노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상이거나, 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 1/2 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 당해 지역 안에 있는 건축물 수의 3/10 이상”을 요구하였다.

그러나 입법예고안에서는 준공 후 15년이 경과한 것을 조건으로 다세대, 다가구주택의 분포도를 제외하고 도시정비조례에서의 노후·불량건축물수를 기준으로 하여 단독주택 재건축사업을 위한 정비계획을 수립하도록 완화했다.

특히 이 규정은 안전진단 대상에서 그 대상을 아파트 또는 연립주택으로 한정하여 공동주택으로 취급된 다세대주택이 제외되면서 정비계획 수립요건의 완화로 이어졌다.

 

3) 〔별표1 제7호 신설〕
도시정비법 시행령 제정 시 “건축법 제54조에 의한 재해관리구역으로 지정된 지역에 대하여는 정비계획을 수립할 수 있다. 이 경우 당해 지역의 성격에 따라 주거환경개선사업·재개발사업 또는 재건축사업을 위한 구역으로 구분하여야 한다.”고 규정한 바 있다(별표1 제6호). 그러나 2005.12.7 건축법 개정으로 재해관리구역 규정이 삭제, 2006.6.7 도시정비법에서도 이와 관계된 제6호의 규정이 삭제됐다.

개정 전 건축법령에서는 “상습침수·홍수·산사태·해일·토사 또는 제방붕괴 등으로 인하여 재해가 생길 우려가 있는 경우(건축법 제54조, 시행령 제68조의2)”로 예시한 바 있는데, 입법예고안에서 신설된 규정은 또다시 이 내용을 그대로 옮겨다 놓았다.

건축법에서 삭제된 내용이 도시정비법 시행령에서 화려하게 부활(?)했다.