기성시가지 개발 법으로 기본적인 법이 도시정비법이라 할 수 있다.

 

이 법은 만들어질 때부터 우여곡절을 겪으며, 여러 차례 개정을 거쳐 올해만 해도 2009.2.6, 4.22 등 2차례 개정이 있었다. 세입자 보호대책이 담긴 도시정비법 개정안이 4.30에는 국회본회의 의결을 거쳐 다음 달 공포를 거쳐 시행될 예정이며, 서너 개의 개정안이 발의돼 있다.

 

법 개정도 중요하지만, 구성 요건인 용어도 정리하는 것도 이에 못지않다.

 

특히, 이 법에서 ‘토지등소유자’는 개념이 그렇다. 재개발?도시환경정비사업의 경우에는 ‘정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자’이지만, 재건축사업에서는 건축물과 그 부속토지까지 소유해야 하는 것은 관심 있는 독자들이라면 누구나 아는 사실이다.

 

재개발·도시환경정비사업의 경우 모든 ‘토지등소유자’는 조합원이 되지만, 재건축사업에서는 조합설립에 동의한 자만이 조합원이다(법 제19조제1항 참조). 예를 들어, 재개발,도시환경정비사업에서 조합원이 300명이라면 조합설립에 동의하지 않은 자까지 포함하여 ‘모든 토지등소유자이면서 동시에 조합원’이 300명이 된다.

 

 

반면, 재건축사업에서 조합원이 300명(동의율이 3/4인 경우)이라면, 이 300명은 조합에 동의한 자만으로 ‘미동의자인 1/4(100명)까지 포함하여 총 토지등소유자’는 400명이다. 조합원과 토지등소유자는 이 법 전체의 동의율을 산정하는 데 중요한 기준이다. 조합인가 이후에는 재개발?도시환경정비사업은 토지등소유자를 사용해도 좋지만, 재건축사업에서는 토지등소유자가 아닌 ‘조합원’이 옳다. 최근 개정된 법에서의 토지등소유자와 조합원의 혼용  례는 다음과 같다.

 

사업시행인가를 위한 동의(조합원 과반수의 동의 : 28⑤), 순환용 주택의 토지등소유자에게 처분 의제(35③), 분양신청 관련 토지등소유자에게 통지(46①), 분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대한 조치(47), 관리처분계획의 변경ㆍ중지 또는 폐지 시 조합원에게 문서로 통지(48①), 관리처분계획에서의 재산 또는 권리 평가 시 사업시행자 및 토지등의소유자 전원이 합의 및 조합원의 종전의 토지 또는 건축물의 가격산정 등(49⑤1, 2), 토지등소유자로부터의 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로의 부과·징수 및 연체료 부고(61①, ②), 토지등소유자 소유의 토지 또는 건축물에 대한 매매ㆍ전세ㆍ임대차 등 부동산 거래를 위한 계약 시 정비사업의 내용 등을 상대방에게 설명ㆍ고지의무(79③) 등의 규정이다.

 

또한, 부칙에서의 혼용 례는 다음과 같다.

 

2002.8.9 이전에 토지등소유자 1/2 이상 동의를 얻어 시공자를 선정한 재건축사업으로서 이 법 시행일 이후 2월 이내에 법정 절차에 따라 시장·군수에게 신고한 경우 당해 시공자를 본칙 제11조에 의하여 선정된 시공자로의 의제(부칙②2002.12.30), 사업시행인가의 동의 관련, 종전의 규정에 따른 토지등소유자의 동의를 얻어 이 법 시행일부터 3개월 이내에 사업시행인가 신청 시 이 법에 의한 신청으로 의제(부칙6 2009.2.6), 관리처분 계획인가를 받은 재건축조합으로서 입주자 모집승인을 받지 않은 경우 사업시행계획서를 변경은 토지등소유자 3/4 이상의 동의(부칙② 2009.4.22) 등이 있다.

 

토지등의소유자 전원이 합의하여 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격을 산정 및 조합원의 종전의 토지 또는 건축물의 가격산정(법 49⑤1, 2)관련 규정은 그 실효성은 차치하고서라도 ‘토지등의소유자’는 2003.7.1 폐지된 도시재개발법상 용어로 “토지 또는 건축물의 소유자”를 일컫는 말로서 그 개념이 같지 않다.

 

 

또한, 2009.2.6 개정법에 의해 조합장의 지위가 불안정해지면서 시공자 선정지위 문제가 부각되고 있는데, 2002.8.9 이전에 토지등소유자 1/2 이상 동의를 얻어 시공자를 선정한 재건축사업장이 그 대표적 사례이다(부칙②2002.12.30). 이 조문상 토지등소유자란 조합원 외 미동의자까지 포함된 개념이라는 해석으로 인해, 조합원 1/2 이상의 동의를 받았더라도 토지등소유자의 1/2 미만인  경우 시공자 지위 관련 분쟁이 발생하고 있다. 그 외에도 최근 개정된 부칙에서도 조합원과 토지등소유자를 혼용함으로써 분쟁을 내재하고 있다.

 

이제라도 바로 잡아야 한다.