12. 시행령 제27조에 대해
재개발·재건축, 도시환경정비사업의 추진위원회(이하 추진위)가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 3/4 이상(재건축의 경우에는 별도 의결권이 요구됨)동의를 얻어 정관 및 국토부령이 정하는 서류를 첨부해 시장·군수의 인가를 받아야 한다.

 

이를 변경할 경우에도 위와 같은 동의를 받아야 하지만, 시행령에서의 경미한 사항의 변경 시에는 별도의 조합원의 동의 없이 시장·군수에게 신고만으로 변경할 수 있도록 했다(법 제16조제1항, 제2항).

그동안 정비사업, 특히 재건축사업의 경우에서 분쟁의 쟁점이었던 ‘건설되는 건축물의 설계의 개요, 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액’(시행령 제26조제1항제1호 및 제2호)이다.

 

최근 서울중앙지법은 “도시정비법 시행령 제26조제1항은 도시환경정비조합을 설립할 경우에 사업비용 분담에 관한 사항과 사업완료 후의 권리관계에 대한 사항이 기재된 동의서를 통해 토지등소유자의 동의를 받아야 하며, 동의서에는 추상적인 내용만 기재돼 있고 비용분담액을 예측할 수 없어 부적법한 동의서이기 때문에 조합이 걷은 동의서는 전부 무효다”라고 판시한 바 있다.(본지 제19호 16면)

이렇게 비용분담의 문제는 재건축사업뿐만 아니라 재개발·도시환경정비사업의 경우에서도 중요한 기준이 된다. 그러나 입법예고안 시행령 제26조에서는 변경될 시행규칙에 의한 동의서에 동의를 받는 방법에 따르도록 했다.

 

◆정비사업 관련 소송 등이 남발 예방

이렇게, 입법예고된 시행규칙 별지 2-1, 2-2(3호, 라목)에서 ‘비용분담의 기준 및 신축건축물 구분소유권의 귀속에 관한 사항’과 관련해, 비용분담의 기준을 ‘개별 정비사업에 맞춰 자유롭게 정할 수 있도록 하며, 비용분담기준도 구체적인 금액까지 제시할 필요가 없으며, 각각의 조합원이 사업비용을 어떠한 기준을 통해 나눠 부담할 것인가에 대한 분담액 또는 산출 기준을 정해야 하는 것’이라고 규정해 더 이상의 비용분담 기준에 대한 분쟁을 예방하도록 했다.

또한 이에 대한 변경도 조합설립인가의 경미한 변경 속에 포함하여 별도의 동의 없이 시장·군수에게 신고만으로 변경할 수 있도록 하였다. 이 조항의 변경은 향후 재건축결의 무효확인소송이나 조합설립인가취소청구소송 등에 대한 폭발적인 위력을 발휘할 것으로 예상된다.  그 외에도 조합임원(조합장을 제외한 이사, 감사 등)의 변경 시에도, 별도의 동의에 의한 조합설립인가변경을 받지 않고 신고만으로 변경이 가능하도록 했다.

 

※ 개정 전(시행령 제27조)
제27조(조합설립인가내용의 경미한 변경) 법 제16조제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경미한 사항”이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 조합의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 조합장의 주소 및 성명
2. 토지 또는 건축물의 매매 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규가입
3. 법 제4조의 규정에 의한 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항
4. 그 밖에 시·도 조례가 정하는 사항

 

※ 입법예고안(시행령 제27조)
제27조(조합설립인가내용의 경미한 변경) 법 제16조제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경미한 사항”이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.
1 ~ 2 : 현행과 같음
3. 제26조제1항제1호 및 제2호의 변경(제1호: 건설되는 건축물의 설계의 개요, 제2호 : 건
축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액)
4. 조합임원(조합장을 제외한다)의 변경
5. 법 제4조의 규정에 의한 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항
(현행 제3호와 같음)
6. 그 밖에 시·도 조례가 정하는 사항(현행 제4호와 같음)

13. 시행령 제28조제1항제2호에 대해
도시정비법이 제정·시행되면서 ‘1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 재건축사업에 대해서는 이 규정에 불구하고 1세대가 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택을 공급할 수 있다. 다만, 투기의 우려가 있다고 인정돼 국토부령이 정하는 지역에 대해서는 1세대가 2 이상의 주택을 소유하더라도 2 이하의 주택을 공급해야 한다’고 규정했다(법 제48조제1항제6호 및 제7호).

 

◆재건축사업의 토지등소유자 수 산정방법

이와 관련, 시행령에서는 기존 재건축사업의 경우 토지등소유자수의 산정기준은 “소유권 또는 구분소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것”으로 정한 바 있다(시행령 제28조제1항제2호).
그러나 2005년 3월 18일 법 제48조제1항이 ‘1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 투기과열지구 안에 위치하지 아니하는 재건축사업의 토지등소유자에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다’고 개정됐음에도 불구하고 현재까지 시행령 제28조제1항제2호인 ‘재건축사업의 경우 소유권 또는 구분소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것’이라는 규정은 그대로 남겨뒀다.
그래서 1인이 2 이상의 소유권이나 구분소유권을 가지고 있는 때의 토지등소유자 수 산정에 대한 추가 규정이 필요했던 것이다.

 

◆재개발·도시환경정비사업의 토지등소유자 수 산정방법

이를 위한 입법예고안 시행령 제28조제1항제2호의 규정으로도 해결되지 못하는 또 다른 쟁점이 있다. 재개발·도시환경정비사업에서는 없는 의결권의 문제이다. 재건축사업에서의 토지등소유자 수 산정방법과 관련해서 법 제16조제2항에서는 ‘재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 동의(공동주택의 각 동별 세대수가 5 이하인 경우는 제외)와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 동의를 얻어 정관 및 국토부령이 정하는 서류를 첨부해 시장·군수의 인가를 받아야 한다’는 것이다.

입법예고안에서는 토지등소유자의 수에 대해서만 규정하고 있어, 위의 의결권(토지면적에 대한 토지등소유자 수 산정 문제)에 대해서는 어떻게 산정해야 하는지 규정이 명백하지 않아 보완해야 할 것이다. 

 

※ 개정 전(시행령 제28조)
제28조(토지등소유자의 동의자수 산정방법 등) ①법 제17조에 의하여 법 제13조 내지 제16조에 의한 토지등소유자의 동의는 다음 각 호의 기준에 의하여 산정한다. <개정 2005.5.18>
 1. 재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우 다음 각 목의 기준에 의할 것
  가. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
  나. 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
  다. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 다만, 도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대하여는 종전 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 의한다.
  2. 재건축사업의 경우 소유권 또는 구분소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

 
※ 입법예고안(시행령 제28조)
제28조(토지등소유자의 동의자수 산정방법 등) ①법 제17조에 의하여 법 제13조 내지 제16조에 의한 토지등소유자의 동의는 다음 각 호의 기준에 의하여 산정한다. <개정 2005.5.18>
1. (현행과 같음)
2. 재건축사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 따를 것
  가. 소유권 또는 구분소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것
  나. 1인이 2 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것