- 이번 편에서는 전편 "제5조(기본계획의 내용)제1항 해설에 이어 제5조제2항" 부터 진행됩니다.
● 제2항(정비예정구역의 생략)
기본계획의 수립권자는 기본계획에 다음 각 호의 사항을 포함하는 경우에는 제1항제9호 및 제10호의 사항을 생략할 수 있다.
1. 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획
2. 생활권별 주거지의 정비·보전·관리의 방향
2012.2.1 구법 제3조제9항으로 신설되었으며, 2018.2.9. 도시정비법령 개정, 시행으로 법 제5조제2항으로 옮겨왔다.
기본계획의 수립권자인 특별시장·광역시장․특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 정비기본계획에 "생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획, 생활권별 주거지의 정비·보전·관리의 방향"을 포함하는 경우에는 "정비예정구역의 개략적 범위, 단계별 정비사업 추진계획(정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 포함)"을 생략할 수 있다
서울시는 법 개정 이전부터 부동산투기의 역할을 방지하기 위해 정비예정구역 지정 자체를 하지 않겠다고 발표하였다.
2012.2.1 법 개정 이전인 2010년부터 서남권 주거지 종합관리계획(구로, 양천, 강서, 금천, 영등포, 동작, 관악구 등 7개 구청)을 진행 중에 있으나 이를 생활권계획으로 전환하고. 기존과 달리 정비예정구역을 정하지 않고 생활권역별 계획을 수립한 바 있다.
2012.2.1 법 개정 이후에는 기존의 서남권 외에도 동북권·도심권·서북권·동남권 등 5개 생활권역으로 나눠 정비·보전·관리가 조화를 이루면서 점진적인 변화를 이룰 수 있도록 생활권별 종합관리 계획을 발표하고 진행했다.
반면, 다른 광역시나 대도시는 예전과 같이 정비예정구역을 표기하는 방식으로 2020정비기본계획을 수립하고 있다.
다만 출구전략의 일환으로 사업의 진행이 불가능하다고 판단되는 일부는 정비기본계획 수립단계에서 정비예정구역을 해제하는 방식을 취하고 있다.
○ 정비기본계획과 도시재정비법과의 관계
정비기본계획이 수립되지 않은 지역에서의 재정비촉진계획이 결정․고시된 경우에는 정비기본계획이 수립 또는 변경된 것으로 의제된다(도시재정비법 제13조제1항).
※ 도시재정비법
제13조(재정비촉진계획 결정의 효력) ① 제12조에 따라 재정비촉진계획이 결정·고시되었을 때에는 그 고시일에 다음 각 호에 해당하는 승인·결정 등이 있은 것으로 본다. <개정 2011.4.14.>
1. 「도시정비법」 제3조에 따른 정비기본계획의 수립(변경), 동법 제4조에 따른 정비구역의 지정(변경) 및 동조에 따른 정비계획의 수립(변경)
- 정비기본계획의 수립의무가 없는 지역 : 정비기본계획의 수립(변경)
구리시 인창․수택, 광명시 광명촉진지구에서의 재정비촉진계획 결정․고시된 경우 정비기본계획이 수립된 것으로 간주되며, 동시에 정비구역 지정 효과가 수반된다.
- 정비기본계획이 수립된 지역 : 정비구역의 지정(변경), 정비계획의 수립(변경)
서울시, 인천시 등 특별시, 광역시와 도(道)의 인구 50만 명 이상의 대도시(천안, 경기도의 부천, 고양, 남양주 등)
정비예정구역 상태에서 재정비촉진계획이 결정․고시되면, 정비기본계획의 변경과 정비구역 지정으로 간주되며, 정비예정구역 및 정비구역이 된 상태에서 촉진계획이 결정․고시된 경우에는 정비예정구역의 변경 및 정비구역 변경 효력이 있는 것으로 간주된다.
▴정비기본계획 관련 경과조치
1) 부칙 <법률 제6852호, 2002.12.30>
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6월이 경과한 날부터 시행한다.
제4조(정비기본계획의 수립 및 정비구역 지정에 관한 경과조치) ① 본칙 제3조에 따른 정비기본계획을 수립하여야 하는 지방자치단체의 장은 이 법 시행 후 3년 이내에 기본계획을 수립하여야 한다. 다만, 정비기본계획 수립대상의 지역적 범위가 넓어 단계적으로 수립할 필요가 있는 등 불가피한 사유가 있어 건설교통부장관의 승인을 얻은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 이 법 시행 전에 도시재개발법 제3조에 의하여 수립된 재개발기본계획은 이 법 제3조에 따른 기본계획(재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)으로 본다.
③ 제1항에 의하여 정비기본계획이 수립되지 아니한 기간 중이라도 본칙 제4조에 따른 정비구역을 지정할 수 있다.
2) 부칙 <법률 제12116호, 2013.12.24>
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제5조(기본계획의 수립 및 정비구역 지정에 관한 특례 및 경과조치) ① 특별자치시장과 특별자치도지사는 제3조제1항의 개정규정에 따른 기본계획을 이 법 시행 후 3년 이내에 수립하여야 한다.
② 이 법 시행 전에 특별자치시 또는 특별자치도에 지정된 정비구역은 제4조제3항의 개정규정에 따라 특별자치시장 또는 특별자치도지사가 지정한 정비구역으로 본다.
3) 부칙 <법률 제12116호, 2013.12.24>
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제5조(기본계획의 수립에 관한 특례 및 경과조치) ① 특별자치시장과 특별자치도지사는 제3조제1항의 개정규정에 따른 기본계획을
이 법 시행(2014.12.24) 후 3년 이내에 수립하여야 한다.
○ 서울시 도시정비형 주택정비예정구역(2030 도시환경정비기본계획 제4장제2절)
주택정비형 재개발사업의 경우 '15.11월 2025 정비기본계획상 정비예정구역제 폐지에 따라 입안 방식으로 대부분 결정 중이며, 정비예정구역 지정 이후 정비계획 수립 및 정비계획 변경시 입안제안 사례가 있다(예, 전농9, 흑석11 등).
반면 도시정비형 재개발정비예정구역의 경우 조정방향을 둬 정비예정구역 제도를 유지했다.
(공통사항) 기존 정비예정구역 유지
(서울도심 도심부) 해제지역의 정비예정구역 재지정: 동대문일대, 남대문로 5가구역 인접지역 재지정
(서울도심 도심부 외) 유연한 구역지정이 가능하도록 정비예정구역 가능구역 설정: 지역중심이상 중심지 중 선별된 11곳을 정비예정구역 가능구역으로 지정
◾정비예정구역 지정요건(2025 도시환경정비기본계획 제4장제3절)
<정비예정구역 지정 검토 대상범위>
- 지구중심 이상 지하철역 반경 500m 이내 상업 및 준주거, 준공업지역 및 접한 지구단위계획구역
<정비예정구역 지정 검토 기준>
- 다음의 두 단계는 정비예정구역 지정의 최소한의 검토기준임
(기준1) 다음 기준 중 2가지 이상을 만족하는 지역
· 노 후 도 : 30년 이상 경과 건축물 비율 30% 이상
· 과소필지 : 150㎡ 미만 필지비율 40% 이상
· 저밀이용 : 2층 이하 건축물 비율 50% 이상
(기준2) 신축 건축물 비율에 따라 정비예정구역 대상에서 제외
· 신축건축물 : 10년 이내 신축 건축물 비율 15% 이상인 기초블럭단위는 제외
※ 이를 만족하는 모든 지역에서 반드시 도시정비형 재개발사업이 적용되어야 하는 것은 아님
◾정비예정구역 가능구역(정비가능구역)
<정비예정구역 가능구역의 선정>
- 서울의 공간구조상 지역중심이상 중심지 대상(활성화된 중심지, 개별법에 의한 관리지역 등 제외)
· 현재 활성화된 중심지 : 강남, 잠실, 수서문정, 영등포‧여의도 중 여의도
· 개별법에 의한 관리지역 : 택지개발지구(마곡, 상암수색, 목동), 재정비촉진지구(청량리, 미아, 망우), 도시재생활성화지역(창동상계)
- 지역균형발전과 중심지특성을 고려 동북·서북·서남권 대상 정비가능구역 11곳 선정
· 도심 (1) : 영등포 · 광역중심 (3) : 청량리·왕십리, 용산, 가산대림
· 지역중심 (7) : 신촌, 연신내불광, 사당이수, 성수, 봉천, 천호길동, 동대문
※ 동남권 내 중심지 범역 중 천호·길동과 사당·이수는 현황여건 등을 고려하여 정비가능구역에 포함
<정비구역의 지정>
- 지역중심이상 선별된 정비가능구역 11곳에 한하여 세부기준 충족 시 기본계획에 따른 정비예정구역 결정절차 없이 정비구역으로 지정 가능 (정비예정구역 의제)
- 기반시설의 확보와 주변지역과의 유기적 연계를 위해 지구단위계획 수립여부에 따른 가이드라인 제시
⚪ 정비예정구역 의제
- 다음에 해당하는 경우 도시정비형 재개발예정구역으로 의제
지역중심이상 중심지 중 선별된 11곳에 대하여 정비구역 지정요건에 충족되는 경우
도시기본계획의 중심지체계(지구중심 이상)에 포함되어 있는 재정비촉진지구 내에서 도시정비형 재개발사업 방식 적용 시
도시재생활성화계획에서 도시정비형 재개발사업 방식 적용 시
준공업지역 종합발전계획 상 전략재생형 방식을 적용하는 지역(현재 수립 중인 2040 준공업지역 종합발전계획 변경사항 준용)
역세권 장기전세주택 공급요건을 만족하는 지역
역세권 활성화사업 요건을 만족하는 지역
- 의제사업 시행 시 기본계획과의 정합성을 위해 개별사업(법)에 따른 기준 이외 사항은 2030 기본계획을 최대한 준수하도록 함 (통합마스터플랜 제시, 기반시설 부담, 개방형녹지 및 가로활성화, 밀도계획 등)
<계속>
- 다음 편에는 "제5조제3항" 부터 진행됩니다.
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