- 이번 편에는 지난 편 "법 제7조(기본계획의 확정, 고시 등)제3항"에 이어 제4항부터 진행됩니다.
● 제4항
기본계획의 수립권자는 제3항에 따라 기본계획을 고시한 때에는 국토부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 국토부장관에게 보고하여야 한다.
2018.2.9. 도시정비법령 개정, 시행으로 종전의 기본계획을 수립(변경)한 때“의 보고를, ‘고시한 때’로 하였다.
기본계획의 수립권자는 법 제7조제4항에 따라 국토부장관에게 제1항에 따른 고시내용에 기본계획서를 첨부하여 보고(전자문서에 따른 보고를 포함한다)하여야 한다. 이 경우 시장(법 제2조제3호다목에 따른 대도시의 시장은 제외한다)은 도지사를 거쳐 보고(전자문서에 따른 보고를 포함한다)하여야 한다(규칙 제2조제2항).
수립권자는 국토부장관에게 기본계획의 수립·변경을 고시한 뒤에 보고하도록 하였다.
고시내용에 기본계획서를 첨부하여 보고(전자문서에 따른 보고를 포함한다)하게 되는데, 이 경우, 시장(법 제7조제1항에 따른 대도시 시장은 제외한다)은 도지사를 거쳐 보고(전자문서에 따른 보고를 포함한다)하여야 한다.
○ 정비예정구역의 5가지 의미
정비예정구역은 정비구역의 기초가 되는 구역으로 다음과 같은 의미가 있다.
첫째, 정비기본계획을 공람중인 정비예정구역에 대해 지방자치단체장으로 하여금 3년 이내의 기간(1회에 한하여 1년의 범위 안에서 연장)을 정하여 건축물의 건축이나 토지의 분할 행위를 제한할 수 있다는 점에서 의미가 있다(법 제19조제7항 참조).
둘째, 주거환경개선사업의 시행자지정 동의 산정 기준과의 관계이다. 노후·불량건축물이 밀집하는 등 주거환경개선구역의 요건에 해당하는 구역에 대해 정비계획을 수립하여 14일 이상 주민에게 법 제15조제1항에 따른 공람․공고일 현재, 정비예정구역의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자의 2/3 이상의 동의와 위의 공람․공고일 3월 전부터 당해 정비예정구역 안에 3월 이상 거주하고 있는 세입자의 과반수 동의를 얻어야 한다(법 제24조제3항 참조).
셋째, 안전진단과의 관계로서, 정비예정구역에서의 안전진단 신청 및 정비계획 입안 전의 안전진단 신청은 정비예정구역안 주민의 1/10 동의를 구하고 있다(법 제12조제2항제1호).
넷째, 2012.2.1 법 개정에 따라 서울시의 경우 생활권역별 기본계획을 수립하면서 더 이상 정비예정구역을 설정하지 않게 되면서 커다란 변화가 예상된다(법 제5조제2항).
마지막으로, 주택 등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일(도시재정비법상 토지등 분할거래)과의 관계이다.
시․도지사가 투기억제를 위하여 정비기본계획 수립 후(정비예정구역을 말함), 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날인 기준일의 다음 날부터 ‘1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우, 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우’ 등 지분 쪼개기가 일어나면 1개의 주택을 공급하도록 규제하는 역할을 하게 되는데 의미가 있다.
이 경우에는 시․도지사가 그 기준일을 따로 정하여야 하며 기준일·지정사유·건축물의 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다(법 제77조제1항 참조).
▢ 정비기본계획 수립 현황(2024.2월 현재)
○ 수립, 결정권자 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장
- 도지사는 인구 50만 미만의 시가 필요하다고 요청하는 경우 필요여부 결정하며, 道내의 대도시는 도지사 승인여부와 관계없이 독자적으로 수립, 결정(대도시는 자체적인 도시정비조례를 통하여 정비계획을 수립함)
- 따라서 도지사나 군수는 수립, 결정권자가 아님
- 미 수립된 시는 해당 도(道)의 도시정비조례를 적용받아, 정비계획 입안을 통하여 정비사업 시행이 가능함
1) 특별시, 광역시(7개 정비기본계획 수립)
서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산
2) 경기도(郡 4개 제외 : 여주군, 연천군, 가평군, 양평군)
- 수립 : 17개
대도시(수립 9개, 인구 50만 이상) : 수원, 성남, 안양, 부천, 고양, 안산, 남양주, 용인, 화성
기타 시(7개 수립) : 의정부, 파주, 하남, 의왕, 양주, 시흥, 과천, 군포(2030 정비기본계획), 포천, 오산
- 미 수립(12개)
동두천, 광명, 구리, 김포, 광주, 오산, 이천, 안성, 여주시
3) 강원도
수립 : 원주시
미 수립 : 춘천, 강릉, 태백, 동해, 속초, 삼척
4) 경남
수립 ; 김해, 진주, 창원
미 수립 : 통영, 사천, 밀양, 거제, 양산
5) 경북
수립 : 포항시
미 수립 : 경주, 김천, 안동, 구미, 영주, 영천, 상주, 문경, 경산시
6) 충남
수립 : 천안, 아산시
미 수립 : 공주, 보령, 서산, 논산, 계룡, 당진시
7) 충북
수립 : 청주시
미 수립 : 충주, 제천
8) 전남
수립 : 없음
미 수립 : 목포, 여수, 순천, 나주, 광양시
9) 전북
수립 : 전주시
미 수립 : 군산, 익산, 정읍, 남원, 김제시
10) 특별자치시, 특별자치도
- 세종시 : 미 수립
제주시, 서귀포시 : 미 수립
□ 주거정비지수 및 사전타당성 검토
1. 사전타당성 검토
정비기본계획이 수립고시되면 재건축사업의 경우 안전진단 절차를 통과해야 하는 절차가 남아 있지만, 재개발사업에서 정비계획 입안이 가능하였다.
그러나 서울시의 경우 정비예정구역제도가 없어짐에 따라 정비구역 지정입안 이전에 ‘사전타당성검토’를 거쳐야 한다.
이 ‘사전타당성 검토’는 정비구역 지정이 가능한지를 사전에 판단하여 정비구역 지정 이전에 법적 최소요건, 정비구역계 설정의 적정성 등을 사전에 자치구에서 평가한다.
자치구에서는 구역지정 이전에 ‘사전타당성 검토’ 결과를 통해 주민 추진의지와 관련계획과의 정합성(주거생활권계획, 주택수급계획 등)을 파악하게 된다.
2. 주거정비지수제에 따른 구역지정 여부 검토
신규 정비구역 지정을 추진할 시에는 대상지 선정기준인 주민동의, 구역면적, 노후도의 일정 요건을 충족한 경우에 한하여 주거정비지수에 따른 평가를 진행할 수 있다.
3. 주거정비지수제에 따른 정비구역 지정절차
-「2025 기본계획」 정비사업 실무메뉴얼(제3장제2절)
자치구에서는 정비구역 지정 이전에 법적 최소요건, 정비구역계 설정의 적정성, ‘주거정비지수’등을 사전에 평가하여, 정비계획 수립 전에 ‘사전타당성 검토’를 실시하여 정비사업 추진에 대한 주민의 의견을 반영하고, 지역주민이 부담 가능한 정비계획을 입안하게 된다.
<2021.5.26. 서울시 보도자료>
서울시, 주거정비지수제 폐지 등 '6대 재개발 규제완화'…주택공급 기반 마련
- 상대적으로 집값자극 덜하고 열악한 주거환경 개선효과 있는 재개발 규제완화책 우선
- 구역지정 장벽 ‘주거정비지수제’ 폐지, ‘공공기획’ 전면 도입해 지정기간 5년→2년
- 주민동의 등 민주적 절차 강화하되 확인은 간소화, 노후도 심각 해제구역은 신규지정
- ‘2종7층 일반주거지역’ 규제 완화해 사업성↑, 매년 공모 추진으로 25개 이상 구역 발굴
- '25년까지 재개발 13만호, 추후 발표 재건축 정상화방안으로 11만호…총 24만호 주택공급 시작
○ 재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상을 충족하면 된다.
○ 현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 가운데 법적요건이 충족되는 지역은 약 50% 달하지만 ‘주거정비지수제’를 적용하면 재개발 가능 지역은 14%에 불과하다. 상당수의 노후 저층주거지가 주거환경이 열악해지고 있지만 재개발이 되지 않고 점점 슬럼화되고 있는 상황에서 주거정비지수제 폐지는 이런 지역의 주거환경개선을 위한 해결책 중 하나가 될 수 있을 것으로 기대된다.
○ ‘공공기획’ 도입을 통해 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도가 소요됐던 절차를 1/3(14개월)로 단축할 수 있다. 주민제안‧사전검토(6개월→4개월), 정비구역 지정을 위한 법정절차(12개월→6개월) 같은 나머지 구역지정 절차도 각각 단축한다.
○ 사전타당성 조사 단계는 ‘공공기획’ 도입으로 통합‧폐지되는 만큼, 주민동의율 확인절차를 기존 3단계에서 2단계로 간소화한다. 대신, 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민 간 갈등을 최소화한다. 정비구역 지정 단계는 2/3 이상 동의율을 그대로 유지한다.
▲ 유사규정
노후계획도시정비법
제6조(노후계획도시 정비기본계획의 수립 등) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(이하 이 조, 제30조, 제31조, 제33조 및 제35조에서 “수립권자”라 한다)는 노후계획도시 정비사업을 추진하기 위하여 단독 또는 공동으로 노후계획도시 정비기본계획(이하 “기본계획”)을 10년 단위로 수립할 수 있다. 이 경우 기본계획이 수립된 날부터 5년마다 그 타당성을 검토하여야 하고, 필요한 경우 기본계획을 변경할 수 있다.
② 수립권자는 기본계획을 수립하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 청취하고, 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 수립권자가 기본계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 그 기간 내에 의견을 제시하지 아니한 경우 의견이 없는 것으로 본다.
③ 수립권자는 기본계획을 수립하려는 경우에는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하고 제10조제1항에 따라 지방노후계획도시 정비위원회의 심의를 받은 후 다음 각 호의 구분에 따른 절차를 거쳐야 한다.
1. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사가 수립권자인 경우: 국토부장관의 승인
2. 시장ㆍ군수가 수립권자인 경우: 도지사 또는 특별자치도지사의 승인. 이 경우 도지사 또는 특별자치도지사는 승인 전에 국토부장관과 협의하여야 한다.
3. 복수의 수립권자가 공동으로 수립하는 경우: 국토부장관의 승인. 다만, 복수의 수립권자가 하나의 도 또는 특별자치도에 속한 경우에는 제2호에 따른다.
④ 제7조에 따른 기본계획의 내용을 포함하여 도시정비법 제4조에 따른 도시ㆍ주거환경정비기본계획을 수립한 경우에는 제1항에 따른 기본계획을 수립한 것으로 본다. 이 경우 제7조에 따른 기본계획의 내용에 해당하는 부분은 제3항에 따른 절차를 거쳐야 한다.
⑤ 수립권자는 제1항 후단에 따라 기본계획을 변경하는 경우 제2항 및 제3항을 준용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경할 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 수립권자는 기본계획을 수립하거나 변경하였을 때에는 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여 일반인이 알 수 있도록 하여야 한다.
<계속>
