- 이번 편에는 법 제8조(정비구역의 지정)관련 개관 - "정비구역이란?" 부터 진행됩니다.
□ 개관
"정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 법 제16조에 따라 지정·고시된 구역이다(법 제2조제1호). 정비구역, 정비계획 수립 및 지형도면이 고시되면 그 고시문에 면적이 표시된 정비구역과 정비사업의 종류가 정해진다.
도시재개발법상 정비계획과 구역지정이 경우에 따라 시간적으로 분리, 수립될 수 있었지만(법 제4조제6항) 도시재개발법 제4조(재개발구역의 지정) ① 특별시장·광역시장 또는 도지사는 관할 지역 내의 시장·군수 또는 자치구의 구청장의 신청을 받아 다음 각 호의 1에 해당하는 지역에 대하여 재개발기본계획에 적합한 범위 안에서 도시군관리계획으로 재개발구역을 지정 또는 변경할 수 있다. <개정 2002.2.4.>
③ 시․도지사는 제1항에 의하여 재개발구역을 지정 또는 변경하고자 할 때에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 다음 각 호의 사항을 결정하여야 한다. 다만, 제2항 단서에 해당하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다. <개정 2002.2.4.>
1. 재개발사업의 명칭
2. 재개발사업구역 및 그 면적
3. 공공시설과 국토계획법에 따른 도시계획시설의 설치 및 정비에 관한 계획
4. 건폐률, 용적률, 건축시설의 주된 용도·높이 및 층수, 연면적 또는 주택의 규모별 비율에 관한 계획
5. 사업시행예정시기(재개발사업에 한한다)
6. 기타 대통령령이 정하는 사항
⑥ 시․도지사는 재개발사업을 효율적으로 추진하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 제3항제3호 내지 제6호의 사항을 동항 제1호 및 제2호의 사항과 따로 결정할 수 있다. 이 경우 제2항 내지 제5항을 준용한다.
, 도시정비법에서는 두 행위의 분리가 허용되지 않고 반드시 동시에 진행된다. 즉 ‘정비계획 수립’과 함께 ‘정비구역 지정’이 동시에 이루어진다.
정비계획 수립과 정비구역이 지정되면 이 양자는 결합되어 하나의 구속적 행정계획으로 도시․군관리계획의 효력이 발생한다(국토계획법 제2조제4호 라목).
또한 정비계획의 내용 중 일부 지구단위계획이나 아파트지구개발기본계획 내용이 포함되면 그 부분에 한하여 정비구역으로 의제된다(법 제17조제1항등).
◌ 입안(수립)권자와 지정권자
정비계획의 원칙적인 입안권자는 시장․군수․구청장이며, 2008.3.28 추가된 인구 50만 이상의 대도시 시장 및 2013.12.24 “특별자치시장 및 특별자치도지사”도 정비계획의 입안권자로 추가되었다.
대도시 시장과 특별자치시장 및 특별자치도지사는 정비계획 입안(수립)권자이면서 지정권자이다(법 제4조제2항, 제3항 참조).
입안권자는 정비기본계획의 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 영 제10조제1항 별표1에 해당하는 정비예정구역에 정비계획을 입안(수립)하게 된다.
‘정비기본계획의 적합한 범위’란 정비계획 입안 시에 먼저 해당 정비예정구역이 정비기본계획에 포함되어 있어야 한다는 뜻이다. 그러나 법 개정으로 2012.8.2 이후부터 정비기본계획에 정비예정구역을 생략할 수 있도록 하고, 서울시는 2015년부터 정비예정구역을 생략하였다.
정비기본계획에 포함되지 않은 지역은 먼저 정비기본계획의 변경을 통해 해당 지역이 정비예정구역에 들어가도록 하고, 정비계획을 입안해야 했다. 실무에서는 양자를 병합해서 “정비기본계획의 변경 및 정비계획의 수립”으로 처리하고 있다.
그러나 개정 법 이후에는 정비기본계획에 정비예정구역으로 포함되지 않아도 이를 위한 별도의 포함행위를 할 필요가 없을 것으로 보이나, 사업예정구역에는 포함되어 있어야 할 것으로 보인다.
□ 정비계획 수립대상 구역(영 별표1)
영 제7조제1항 관련 별표1에서 정비계획의 입안대상지역 요건을 규정하고 있다.
제1호 주거환경개선사업, 제2호 재개발사업, 제3호 재건축사업의 순으로 되어 있다.
이 시행령에서 위임한 도시정비조례상 정비계획 요건의 경우도 이해해야 한다.
○ 「정비계획 및 정비구역 지정 요건」 개정연혁
구 도시재개발법 시행령
도시재개발법 제4조제1항에서 특별시장·광역시장 또는 도지사는 관할 지역 내의 시장·군수 또는 구청장의 신청을 받아 시행령에서의 지역에 대하여 재개발기본계획에 적합한 범위 안에서 도시군관리계획으로 재개발구역을 지정 또는 변경할 수 있었다.
도시재개발법 시행령에서는 현행 도시정비법 시행령 별표1과 같이 정해진 구역지정 요건이 없이 아래와 같은 규정이 있었다. 서울시 도시재개발사업조례 제7조에서 재개발구역 결정사항의 세부기준이 있었지만, 기본적인 원칙만 정한 정도였다.
도시재개발법 시행령 제7조(재개발구역의 지정요건) 법 제4조제1항제4호에서 "기타 대통령령이 정하는 요건에 해당되는 지역"이란 다음 각 호의 지역을 말한다.<개정 2003.6.30.>
1. 재개발구역안의 토지면적(공공시설용지를 제외한다)의 1/2을 초과하는 부분이 최저고도지구이고, 그 최저고도지구 안에 있는 건축물의 바닥면적의 2/3이상에 해당하는 건축물이 최저한도의 높이에 미달되는 지역
2. 공장의 매연·소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 도시형업종이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하고자 하는 공업지역
3. 법 제2조제7호에 따른 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역
<계속>
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